狙击天价学区房！北京已经动手了
2017/5/1 牛弹琴
导读：
北京不愧是帝都，有着最诡异的楼市，最诡异的房型，最诡异的房价，还有最诡异的调控。
这不，北京这回瞄上了学区房，使出王炸，义务教育推广多校划片，学区房概念要废了？
来源：金融行业网综合整理自21世纪经济报道(jjbd21)、博闻财经(tttmoney)、第一财经日报(yicainews)、北京日报、上哪学、虎嗅网
一、只有在北京才有的单价15万元的过道学位房
2016年6月，楼市最火爆的时候，北京一家购房网站推出了一套单价15万元的学区房，震撼了全国。下面就是这类“房子”的“标准长相”：
没错，这就是只有在北京才有的“过道学位房”。它出现在老城区的平房区，一般在胡同里。这个房子，其实就是一个公共的过道，若干户居民回家或者出门，都需要通过这里。
但诡异的是，这种“过道房”可以单独办理房产证，并拥有学位。上面照片里的“过道房”位于大耳胡同，拥有北京市第一实验小学前门分校的学位。
当时北京一家媒体的记者进行了调查，发现除大耳胡同外，草厂横胡同、香饵胡同、中毛家湾等地均有标为“学位房”的过道出售。
“过道房”的简陋、诡异、高单价，挑战了全人类对于学位房的“想象底线”，也成为北京楼市暴涨的助推因素，刺激因素。
“过道房”还暴露了此前北京房产证管理的混乱，在平房区，很多房屋可以随便分隔成小间，并能获得产权证、学位。所以，不断挑战人们心理底线的“超高价学位房”，都出现在北京的平房区。
对此，北京采取了果断措施：
对于“过道房”，今年3月北京的最新规定称：一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格，此外平房的“过道”应在不动产登记中标注。紧接着，北京市住建委会同市规划国土委发布新政，严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。
二、狙击天价“学区房”!北京祭出杀手锏：义务教育推广多校划片
然而，接下来发生的事，却要让学区房的 " 含金量 " 生生打折了!
4月26日至27日，24小时之内，北京市的海淀、朝阳、丰台、顺义、石景山、东城、西城、密云八个区密集公布了今年的义务教育阶段入学政策。无一例外，各区都着力将买房与入学脱钩。
另外，不少区也明确提出，将以房产、落户、居住年限等为关键指标，确定入学优先顺序。而不符合实际居住条件的过道房、车库房以及空挂户等情况，均不能作为入学资格条件。
4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。对“学区房热”祭出两道杀手锏：
1. 强化部门联动审核，区教委要联合相关部门共同审核入学资格。
2. 探索单校划片和多校划片相结合的入学方式。
4月16日，北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。对“学区房热”祭出两道杀手锏：
→ 强化部门联动审核，区教委要联合相关部门共同审核入学资格。特别是对实际居住的审核，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为入学资格条件；
→ 根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则。
“多校划片意味着，通过购买学区房进入好学校的办法可能会落空。”中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉21世纪经济报道记者，“另一个作用是给不在优质学校学区范围内的人进入优质学校的机会”。
按照目前政策，对已购买学区房人群尚未造成“震荡”。这是因为，北京市教委相关负责人称，对完全符合学校单校划片条件的，政策不变；不完全符合、入学条件不完全具备，应当就近入学的，实施多校划片。
丰台区政策就规定，学校在接收完成单校划片入学的儿童少年后，剩余的招生计划根据儿童填报的多校划片志愿由计算机随机分配，确定入学学校。
那么，“不完全符合学校单校划片条件、入学条件不完全具备”具体指什么情形呢？
上述负责人称，未来，将根据房产、户籍、居住年限等因素，进一步加大多校划片的实施力度，具体办法由各区根据实际情况具体制定。
东城区一所小学招生工作人员告诉记者，今年东城区入学政策对有房有户籍人群影响不大，但会加强对是否在户籍所在地实际居住的入户调查，如果两者不符，可能会被列入多校划片范围。
西城区教委一名工作人员也称，多校划片政策可能对“挂靠户”等未在户籍所在地实际居住的人群带来影响。
朝阳区政策规定，根据适龄儿童户籍登记时间和其父母或其他法定监护人在国土部门登记的房屋所有权证或不动产权证书登记时间作为入学顺序。在同等条件下，按街区服务片所属学校学位情况以随机派位等方式统筹安排入学。
北京市教委相关负责人介绍，以往在执行“就近入学”过程中，因为学位足够，只要满足户籍所在地的条件，也能保障入学资格。但如今，随着学位的渐渐饱和，对“实际居住”的要求和审核也会越发严格，买了房子而不实际居住越来越不可行。
业内人士分析，不管是于情理还是法律，义务教育阶段“就近”的房子是用来给孩子实际居住的，而非为孩子获取入学资格；入学资格给的是“人”而非房产。为了获取入学资格而买了房子却闲置或作他用，最终让孩子来回奔波，不仅对孩子的身心是种摧残，也违背了义务教育法的本意和初衷。
三、学区房概念要废了？
朝阳区里 " 学区房 " 的概念算是要废了。这一纸令下，意味着那些产权取得日期在 2017 年 6 月 30 日后的朝阳区房产，直接解除了二手房与名校学位的“绑定”关系，购买二手房用于入学的价值将骤减。
同样将采取多校划片的还有丰台区：规定自2017年9月1日起，逐步实行购置二手房的房主子女通过多校划片派位方式入学。各学校在接收单校划片入学的适龄儿童完成后，剩余的招生计划根据适龄儿童填报的多校划片志愿，由计算机随机分配，确定入学学校。
由于今年的入学招生工作一般 5 月就已完成信息采集，在 7 月就已结束，因此，丰台、朝阳两区的政策还不会影响到今年已购二手学区房入学的人群。
对此，微博上很多网友表示，这事若是发生在学校资源较好的西城区、东城区、海淀区，对学区房的杀伤力才会比较大，因为高价学区房往往集中在那里。
但目前来看，这些区还是保留了单校划片，只是对入学条件审核得更严格，所谓的排位入学往往也是根据房产、户口、居住年限进行顺位。虽然这样降低了学区房的炒作热度，强化了居住属性，但并未打破学区房这一资源的绝对稀缺性。
东城区：单校划片和多校划片相结合
西城区：非本市户籍儿童在全区内派位入学
海淀区：扩大多校划片入学适用范围
如果某个学区都是牛校，多校划片甚至还可能对房价起到推波助澜的作用。而只要还是以房捆绑上学，且其他区县的教育资源仍比不上西城、东城、海淀三区，高价学区房仍可能出现。
中原地产首席分析师张大伟认为，政策冲击最大的是那些优质学校孤立存在的区域，而对教育资源分布均衡的区域而言，这些政策影响不大，最多会拉平区域内“学区房”价格。比如西城区动辄每平方米20万元、30万元的单价将会减少，鉴于这些区域整体教育资源优越性依然存在，“多校划片”对其“学区房”价整体影响也较为有限。
不过，我们不妨将北京的义务教育入学新政看做一个积极的信号，至少各区都表现出了要从单校划片逐步过渡到多校划片的计划。
结语：
学区房遇到王炸!以“过道房”为例，新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。如此一来，一平米15万元的单价，至少腰斩一半。
这类房产，只能在未来的拆迁时获得补偿。如果没有拆迁，则将长期沦为“死资产”!
北京已经动手了，下一个会是哪？
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