全球城市房价涨幅排行榜,前十有九个来自中国。这些城市限购之后,你的钱该怎么办?
2017/4/18 16:52:07 大猫财经

    

     前不久,英国著名的地产咨询机构莱坊(Knight Frank)发布了《2016年第四季度全球城市住宅价格指数》,这个表单对世界150个大中城市的房价进行涨跌追踪。莱坊总部位于伦敦,在全球有335家办事处和12,000名专业人员,因为数据一手,排行榜还是比较靠谱的。

     排名前10的城市值得关注。

     除了第十的新西兰首都惠灵顿之外,前9位清一色的是中国城市。南京延续了去年第三季度的涨幅,房价涨幅世界第一。此外还有杭州、郑州、武汉、广州四个省会城市进入全球前十。而在排名前二十的城市中,中国占了13个:详细排名在这里:

    

     这表明,在北上深受到持续关注之后,买房资金陆续向省会城市蔓延,承接了一线城市的人口流出和购房、炒房需求,房价节节攀升。

     但这些数据仅代表2016年四季度,2017年3月以来,目前全国近50个城市推出限购政策,远到连国家级贫困县安徽临泉县也对房价进行了限制。限购城市从一线城市到二线城市,甚至三线城市都有。这轮限购能否抑制房价,有效期多长,市场看法不一,多空都有,但整个市场短期承压是一定的。

     举个身边的例子,猫哥近期在找个房地产分析师,收到了很多简历,基本都在房地产中介干过,三月以来,北京的房屋中介机构关了上百个,少部分为监管原因,多数为经营原因。现在能买房的,除了首套房就是全款房,资格比资金更重要。

     于是出现了一大批“手握几百万,但无家可归”的人群。

     资金体量有多大?猫哥大概算了一下,仅以北京为例,北京2016年房屋成交27万套,新房交易5万套,现在受影响人数超70%,如果参考16年成交量,那就有将近20万套房子的成交受影响,没资格或者钱不够。再加上商住楼,北京本次楼市调控挡住的买房资金,至少在5000亿以上。

     这些购房资金,正在疯狂寻找出口。

     后台很多人问猫哥: 我现在买不了房了,手里握着几十万上百万,怎么办呢?今天来说说这个问题。

     首先,猫哥一直以为理财这件事是人人都该做的功课,可惜大量的用户调研表明并非如此,主要因为这个事情专业性比较强,跟个人投资风格、风险承受能力有很大关联。但不论做何种投资,我们应该设一个基础的及格线,你得看看货币增量如何,得想想如何跑赢实际通胀率。

     过去两年,国内房价暴涨,重要原因在于货币超发。央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速,是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定,但实际的货币增速高达16%,原因在于商业银行为了盈利的需要,发展出了巨大的影子银行,导致了货币严重超发,这里面大多数的钱流入地产领域,他们应对这一轮的房价暴涨负责,这也是现在银监会督查的重点。

     来看看具体的数字,广义货币(M2)指的是流通中的现金+企业活期存款+定期存款+居民储蓄存款+其他存款,过去十年我们的m2增速是这样的:

    

     与此相关的,我们关心实际通胀率的数值,如果跑不赢这个,说明你的资产在缩水。过去十年,依据官方数据测算,实际通胀率是这样的:

    

     你们是不是和猫哥一样,觉得跟实际的感受不一样?很多学者也是这样的看法,他们测算的数值多数超过10%,认为在12%左右较为靠谱,保守的预测认为在7%左右,测算方法不同,看你愿意采用那个了,但如果跑不赢,你的资产就在缩水。

     国人投资渠道想来闭塞,我们做过统计,排名前四的理财方式是买房、炒股、买银行理财产品和搞基。限于篇幅,我们仅对这四类理财方式讲讲猫哥的看法:

     “买房”

     买房有秘诀吗?有。“长期看人口、短期看金融”。

     金融的口子随着近期的一系列措施大为收紧,长期得看人口。

     先看过去24个月的历史,虽然有各种政策的刺激,但主要的上涨城市集中于三个城市群附近:

     京津冀城市群,比如崇礼、保定、廊坊等;

     长三角城市群,比如嘉善、昆山等;

     珠三角城市群,珠三角经济圈是国内唯一拥有两个一线城市的城市群,且两个城市距离较短,高铁仅有36分钟车程。大亚湾、惠阳、惠东县等地因距离深圳较近,房价均已过万。佛山顺德、禅城、南海同样因距离广州较近,房价同样过万。

     研究城市群的布局,寻找热点城市群中的价值洼地,是接下来投资性购房者的研究重点。

     为什么?

     政策使然,我们过去几年在提的一个概念是“城镇化”,但之前的指导思路是“小城镇化”,但是,人还是往大的都市圈流入,但大城市没有用地指标,人地不挂钩,导致了一线房价过高、三四线库存过高。现在小城镇化已经很少有人提及,超级城市群是更合乎现状的选择。

     按照规划,京津冀、长三角、珠三角这几个“世界级城市群”,正在逐步形成,而接下来重点发展的城市群,包括山东半岛、海峡西岸、中原地区、长江中游和成渝地区。

     “炒股”

     猫哥不做个股推介,关于这个问题,我们咨询了金牌分析师任泽平,猫哥对他的看法极为认可,原话这么说,“2017年可能没有指数级的机会,但是结构性的机会非常多,大致围绕着两个主线展开,业绩和改革。以前在牛市里,有散户的钱、加杠杆的钱,这些都是高风险偏好,喜欢故事、喜欢烧钱的行业。但是现在这个市场是以公募基金、保险、存量资金为主,而且未来潜在的增量资金又来自于银行、保险,所以都是低风险偏好的,所以2017年务必重视业绩不要炒作故事,故事会被杀得很惨,但是有业绩的,无论是成长还是价值,都将被资本市场所尊重、认可。”

     但凭心而论,猫哥建议大量的散户还是珍惜本金为上,股市中的二八原则十分明显,80%亏损,10%持平,10%赚钱,我们觉得很多券商的app都不够人性化,体验差点,比如猫哥就很需要一个功能,能查询一定周期内的投资回报率,但多数炒股app是不提供的,跟券商建议,人家乐了,“人需要活在幻觉里,痛苦需要遗忘,才能继续玩下去,你老揭人家伤疤,持续不下去啊。”

     “买银行理财产品”

     银行有最优质的客户通道资源,所以发售量巨大,规模超过30亿,但这几年爆出来的负面也实在太多了,这几天民生银行的理财产品飞单案件,涉及金额30亿,操作手法粗暴,刻个萝卜章就把私人银行客户的钱给用了,实在恶劣。

     最近,银监会两周内密集发布7个文件,均指向同业套利和同业扩张,涉及银行理财、存单和委外等业务,意在让银行回归存贷款的传统业务,而减少金融市场套利等风险行为。虽然春去夏至,但银行业的人士早都做好了过冬的准备,时刻准备挨上一刀。

     以前的做法在严监管之下必然收敛,而且,金融反腐刚刚开始,未来会怎样,不好说。但就具体的在售理财产品而言,猫哥认为投资风险在可控范围,毕竟银行的体量够大,背书能力很强。但相比之下,可能真不如下面这款直截了当风险小。

     “搞基”

     这个产品就是货基,代表产品余额宝。因为猫哥认为买基金其实是个很专业的事情,如果不具备一定的专业能力、分析能力很难获得期望收益,专业人士当然可以持续投资,但对于多数人来说,目前货币基金是可以考虑的产品,做出这个判断时基于对2017年资金面的整体判断:货币市场资金整体偏紧,已是共识。来看下这张图:

    

     上一次的高点,还是2013年闹钱荒,余额宝横空出世的时候。

     这世界还没有猫哥不知道的事

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