共有产权房到底和你有啥关系？所有的疑问都可以在此文找到答案
2017/8/7 18:23:21 大猫财经
最近，猫哥的朋友圈被关于“共有产权房”的解读刷屏了。各种耸人听闻的标题，各种“震惊”、“变天”。
猫哥本来不想说，但看多了，忍不住要说一说，不然有人信了那些胡说八道的文章，可真是要耽误一生了。
首先，猫哥要旗帜鲜明亮出观点——如果，如果你是还没房的小北漂，那么共有产权房跟你半毛钱关系没有，安心工作攒商品房首付；如果指望共有产权房会降北京房价，乖，智商该充值了。
那么，亮完观点，猫哥就带大家来聊聊共有产权房。
根据北京市出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
这个《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)是征求意见稿!也就是给大家提意见的草稿，根据反馈意见，政府会做出修改的。我们就先根据征求意见稿来解读。
共有产权房是取代原来自住房的，你可以看做到是自住房的2.0版。2014年初，当时自住房也是在北京掀起了不小的波澜，许多人把希望寄托在自住房上面，以为自住房会降房价。
But，房价的走势大家都清楚。
所以，让我们看看这个2.0版的新政策能否带来新变化。
01
产权怎么确认？
所谓共有产权房，简单来说，就是产权是“共有”的，分别是购房者+政府，也就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋，也就是政府和你“合资买房”。
以前自住房模式里，政府限定房源出售价格大约为周围房价的7成，未来再转让时也按照差价中的3成补交费用，也就是你买的自住房的价格是当时周围房价的7成，可以转让的时候，将卖价与原价的差价的3成补交费用。
在共有产权房阶段，售价就是另算了。
从征求意见稿看，共有产权住房项目的销售均价，“应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”
那么，价格是怎么计算的呢。
根据北京房地产协会的解读，是“看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。”
很绕口是吧？
那猫哥就举个例子。我们假定一个共有产权住房小区，供地的时候确定将来的销售均价为4万元/平方米，到了，摇号、选房时，该小区周边同地段、同品质的普通商品住房价格是5万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是五分之四，也就是80%，另外20%则是政府占有的产权份额。
看明白了。政府先限定一个价格，然后等房子盖好了，要摇号了，根据周围地段、同品质小区的商品房价格，差价部分就是政府占有的产权份额。
不难看出，现在政府限价越低，摇号时周边商品房价格越高，政府占有的共有产权房的产权份额就越高。
所以，共有产权房价格的主导因素就是：
共有产权房供地时定的价格
摇号、选房时，该小区周边同地段、同品质的普通商品住房价格
前者是政府定价的，后者，是市场和政策决定的。
征求意见稿中，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
如此复杂，猫哥简单的来说——周边商品房比“共有产权房供地时定的价格”高的差价，就是政府获得的“股本”，掏钱的购房者拿真金白银投入的是另一部分的股本。
综合以上，举个例子可以看得更清楚：
拿今年4月北京拍出的门头沟自住房既共有产权房地块为例，限售价2.3万元，相当于周边商品住房7万元售价的33%。如是一套70平方米的两居，购房者支付了161万元购房款，获得约33%的产权份额。5年后出售如果房价涨至8万，该套房屋价值560万，如果购房者获得560万的33%，共184.8万元，政府获得375.2万元。
合资买房，谁也不想受损，所以未来商品房房价会大跌吗？难。
02
这房子啥样？
那么，相信大家最关心的共有产权房会修得如何，据悉《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》也开始征求意见，这个导则里明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准。根据导则，共有产权房是这样的：
▌房子：
全装修交房。有样板间，可预验房。
使用绿色节能环保材料及相关技术
城六区套型上限90平；郊区90平以下占7成，最大不能超120平；以多居室为主。
城六区层高下限两米八，郊区层高下限两米九。
套内户型要做到洁污分离、动静分离、干湿分离。
预留新风系统空间
窗户洞口高度不能低于一米四。要有阳台、玄关柜、壁柜吊柜。
▌小区：
选址要交通方便，一般集中建设
城六区房源容积率上限2.8，郊区容积率上限2.5。
大开放小封闭街区制，人车分流。
停车位城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户，配建电动车停车位设充电桩。
小区绿化要四季有色彩。
12层以上每单元至少两部电梯；小区WIFI全覆盖，有人脸识别。
图书馆、健身馆、咖啡馆是标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所
有规划专家看过该《导则》后表示，这份导则的标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，比商品房不低，有些指标甚至比商品房的还要高。房子的建筑质量就不说了，这把“图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所”，别说自住房，在很多商品房小区都没有做到。
可以说，如果能落实到位，这小区这房子，将相当不错，甚至可以说是样板小区。
那么，问题来了，这么好的房子，谁能买到呢？
猫哥不禁想起多年前的廉租房、保障房。当时，有经济学家公开表示：“廉租房应该没有厕所，只有公共厕所，这样有钱人才不会喜欢。”
他这一观点一出，立即引发“保障房是否应与商品房有同等品质”的大讨论。
当时，经济学家的观点是：
建筑成本并不贵，政府低价拿地，拿来盖经济适用房，是补贴城里人买房；
本来是保障性住房，结果建得那么好，那么大，上百平方米，就被人盯上了；
针对经济学家的观点，当时住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉表示：保障性住房也要注重品质，“保障房必须要满足基本的功能”。对保障性住房的品质，侯淅珉给出了五个词：经济、合理、实用、安全、节能。
但问题来了：地段好、建筑好，小区好，要便宜，这样的房子还能公平的让最需要的人住上，出现这种多赢结果比较对政策执行能力有很高的要求。
此前，根据审计署发布的审计结果，从2012年到2015年，违规享受保障性住房实物分配的家庭数量分别为10.84万户、4.75万户、2.06万户、5.89万户，涉及住房数目为3.89万套、1.93万套、1.02万套、3.77万套。所以，我们真的希望共有产权住房真正能做到按需分配。
03
百万北漂屌丝摇到何时？
很多北漂指望新政能圆了买房梦，事实上，政府也在符合限购条件上做文章，力求做到“公平公正”。猫哥看了下征求意见稿，
发现有资格参与购买条件的是：
符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭；单身人士申购需年满30岁(相比自住房25岁的门槛延迟了5年。难道是可怜30岁还没买房的老屌丝吗？)
并不是说符合条件就能买，人多房少，要排队的，按先后顺序：
● 第一顺位：本区京籍+本区工作+无房；
● 第二顺位：非本区京籍+本区工作+无房或本区社保/个税+本区工作+无房
其中，最大的亮点是——非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。
很激动很高兴很开心，对不对？没有户口，只要符合条件也能参与，还有总房源的30%呢。
其实在今年4年初的自住房政策救市如此了，当时根据市住建委的要求“昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源，面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售，其中在项目所在区工作的家庭优先分配。”
跟共有产权的这规定如出一辙，并不是什么新鲜事。
而且，任何人都知道，北京的“非北京户籍”年轻人总数远远高于京籍。根据北京市社科院、社会科学文献出版社联合发布的《北京社会治理发展报告(2015—2016)》，2015年北京市常住人口总数已达2170.5万人，其中常住外来人口占到37.9%。
数百万想留在北京的年轻人，争抢还未知总数的共有产权房房源的30%。想想，就觉得好激烈。
参考之前自住房的售卖条件，通常还会有一些附加条件，比如符合北京发展规划的行业，有硕士以上学历等等，虽然细则还未公布，但业内人士认为这种严格的资格限制是一定会出台的。
04
这房子能买吗？
根据规定，共有产权房持有不满5年的只能代持机构回购，也就是你把你持有的份额卖给政府。
持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。
也就是说：
政府的代持机构优先买，也可以把你的产权份额卖给“有共有产权住房购买条件的家庭”，当然，你也可以买下政府持有的份额变成商品房。
这个价格最有可能是市价。最好的个人持有份额越多越好，否则到时候会致富很高的成本。
无论如何，政府都是坐收收益，只要“产权住房小区供地的时候确定将来的销售均价”越低。当然，买到的人也不亏，毕竟相当于拿了折扣价入手了相当不错的房子。
综合以上：
这房子能买吗？当然可以，用来住是很好的，相当于拿了折扣价入手了相当不错的房子，前提是你要有资格；
那些认为共有产权房能大幅降低商品房房价的人注定会失望的。北京严控人口是大势所趋，政府划定的2300万是红线，会不断“优化人口结构”，“以房控人”是最有效的手段，在此要求下，怎么可能大量供给共有产权房这样“降低”留京门槛的房源？
最后，来看看住房体系的演进，寻找下自己在这个体系里的坐标，以及下一个目标。
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