一边喊着“活下去”，一边撒钱“买买买”！万科到底玩的什么套路？
2018/10/11 7:29:25 大猫财经
01
国庆前，万科刷屏，一句“活下去”的口号，激起无数人内心的波澜，作为多年的行业老大，万科一直是地产行业的风向标、晴雨表和指南针啊!万科都这样了，未来会怎样？
不过猫哥总觉得奇怪，万科账上还趴着1500多亿现金，负债率也不高，从2014年开始策略谨慎，郁亮不断宣扬的是“去地产化”，行业艰难大家都看到了，但万科有这么难吗？
隔了个小长假，河北最大的房地产开发商华夏幸福就把自己环京区域的33.93万平方米住宅用地卖给万科了，收购价款约为32.34亿元，项目公司股权出让比例在80%，基本已放弃楼盘开发的主导权，收购款与土地价格的比例基本在0.83-0.89之间，通俗地说，这基本就是买地的价格……
一边唱空，一边做多，矛盾不？
一点也不，这集猫哥十年前看过。
02
2008年。
当时，万科上了半年的头条。彼时，董事长还是王石。
首当其冲的是“捐款门”。
2008年5月12日，汶川地震震动全国。万科紧急向灾区捐款200万元人民币。
不过民怨沸腾，网友质疑：“你也太虚伪了，面对这么大的灾难，仍一毛不拔，还谈什么社会责任？”
王石立即回复：“不放高音喇叭也可以做慈善。我认为万科捐出的200万是合适的。”他还说，万科内部还规定，每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。
王石显然误判了当时的局势，很快，“王石成了十恶不赦的吝啬小人”，“虽然你登上了珠峰，但是你的道德高度还没有坟头高”，这是“万科史上最大一次舆论危机”。
与此相伴的是王石抛出“拐点论”，被口诛笔伐。
2007年，万科业绩疯狂，公司全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额523.6亿元，比三年前翻了5.7倍。看起来这是王石最好的年份。
此时，万科内部的研究部门经过市场调研交给王石一组数据：深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号，成交量环比下滑20%-30%……结论是：全局式市场调整不可避免。
12月，王石对外宣布，万科不拿“地王”，全集团将2008年的计划开工调低近20%，不久再次压低到23%，同时，万科开始降价，从广州万科的金色康苑开始，每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。
之后，王石在清华参加活动时有记者问，“楼市拐点是否出现了？”王石说：“我认可你关于’拐点论’的说法。”
此话一出，舆论哗然。
很多开发商大骂王石“胡说八道”。他们不喜欢降价，可万科降价了，要么你就悄悄降吧，但你还大张旗鼓的说出来，作为带头大哥怎么能这么干？这是砸行业的饭碗啊!
王石后来承认，很多的同行中非常要好的朋友在公开场合公开指责万科，这令他颇感意外。
到了2008年的5月，某城市召集开发商开会，没有请万科。会议的内容可以用8个字概括：不许降价，远离万科。同时，在几个重点城市，政府派出调查组，进驻万科查税、查账。
从杭州开始，因为降价，已经买了万科房子的业主，开始冲砸售楼处。万科紧急通知了有关部门，有关部门派了警察去，但警察站在旁边袖手旁观……王石认为，“很明显这就是当时地方政府的一个态度。”
之后，南京给万科开了4000万罚款单，为什么，因为降价。物价局说万科降价是为了垄断。
2008年的故事最终没有按照王石的预料发展，在4万亿宽松政策支持之下，房价先跌后扬，到了2009年已经进入妥妥的上涨周期。
03
● 2008年，万科有拐点论；
● 2014年，万科喊出了白银时代，宣告“黄金时代结束”，不过到了2015年，棚改横空出世，后来几年的故事大家都知道；
● 2018年，万科喊出了“活下去”。
这一系列套路有什么可总结的吗？
万科的行业研究还是值得称道的，每每能最先感知行业的冷空气，这几个年份房价下探明显；
万科也是很好的行动派，每次喊话总起到很好的震慑效果。
就像每个深山暗夜，烛影飘摇，气氛诡异到窒息的时候，他们总能第一个喊声“有鬼”，结果一帮小弟有的吓尿，有的吓哭。
他们不光喊喊，真的降价，在别人还在犹豫9折还是9.5折时，他们打折更狠，迅速回笼资金，家里有粮心里不慌啊。然后安静等待，回暖了扩张，寒冬就抄底。
如果不信的话，来看看他们最近在厦门的手段。
厦门是最近一轮房价波动中不得不说的城市，长时间占据涨幅榜或者跌幅榜头名。我们先来还原一下整件事的发生过程。
万科白鹭郡自开盘到现在接近一年，开盘时推出的204套精装交付别墅，才卖了不到100套。
因为……太贵了!总价450-500万!
卖不出去怎么办？万科的套路就是——打折!
于是，万科白鹭郡推出了108套特价房。这一批特价房去掉了价值50万的精装修、价值32万的车位及价值15万的家用电梯，价格也降到了275-300万。
直降200万!特价房源在开盘后被秒杀。
然后，旧业主们就不干了，维权大战迅即爆发，万科的应对相当完美：退款!
传言称每户退差不多100万!虽然万科随后声明没那么多，不过老业主们估计还是很开心的。
万科取消精装和车位，算下来价格跟之前差不多，但是分分钟脱手一个远郊困难盘，很经典的营销案例，不过，其他地产商是有点懵逼的：这头一开，跟不跟呢？跟得起吗？
04
对比2018年和2008年，形势还是有显著不同的，2008年、2014年，万科都没有好的机会抄底，这次能赶上吗？
出手华夏幸福，稳准狠，这会是行业整合的开始吗？
2018年7月以后，环北京限购区域房价在加速下跌。
燕郊二手房价格相比最高点接近腰斩的水平，不少楼盘从最高点的3.5万元/平米，跌至目前1.5~1.6万元/平方米，房价回撤超6成，个别二手房挂牌价每平米1万元还是门可罗雀，要知道，这十几年前卖房的价格。
环京房价不振，直接拖累了一只耕耘于此的华夏幸福，年中关于华夏幸福资金紧张的传言不断，此次卖给万科的资产中，大厂在北三县中，距离北京市政府和中国人民大学距离最近。楼面价最高的资产是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目，紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心)，楼面价6700元/平方米，涿州在环北京区域，是难得的不限购城市，万科对此垂涎已久。
而且业界传言，北三县未来同京津社保一体化，“价格就不能老是一万五了”。你应该相信，华夏幸福忍痛割爱一定有说不出的大困难。
不仅如此，有人还统计了万科近期买地的结果：
万科的这波操作，算得上巴菲特所说的，“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”的典型吗？
2018年，调控愈来愈严，央行宽松的钱也流不到地产，资金成本高涨，业界预期行业整合将不可避免，一批中小地产商如果现金流吃紧，卖房卖地都没什么议价空间，而行业会更加聚合，万科会是其中的主力吗？
猫哥决定去看看万科的股票。
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