猪年第一误读：告别公摊，买房按套内面积算？真不是这么回事……
2019/2/24 12:37:30刘德科 大猫财经

    

     作者：刘德科

     来源：德科地产频道(ID:dekedichan)

     又得辟谣：住房按套内面积算，是误读。

     01

     昨天早上，被刷屏：《住建部发文：住房按套内面积算!》

     信源是：2 月 18 日，住建部公布了一份《住宅项目规范(征求意见稿)》，全文三万多字，里面有一句话，「住宅建筑应以套内使用面积进行交易」，在第 2. 4. 6 条。

     就这么一句话。被解读成：别了，公摊!买房按套内面积算!

     各大主流媒体都这么报道。

     看起来是那么一回事，住建部的文件这么白纸黑字地写着，而且字我们都认识；但是很遗憾，根本就不是这么一回事。

     02

     首先，「交易」和「计价」是两个不同的概念。

     没错，中国的商品房基本上是以建筑面积「计价」；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。

     「以套内使用面积进行交易」，不等同于「住房按套内面积算」。

     很多主流媒体都混淆了这两个不同的概念。

     其次，这份《住宅项目规范(征求意见稿)》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。

     如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号，2001 年)——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」

     简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。事实上，也没有染指。因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。

     如果这份《住宅项目规范(征求意见稿)》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，那么就越界了，就超出了文件的效力范围。

     现在，并没有这么写。

     03

     不用着急，如果你们无比期待套内面积计价，那么就等将来有一天住建部修订《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号，2001 年)。

     而不是看现在这份《住宅项目规范(征求意见稿)》。

     04

     去年，有一篇很业余的文章，绑架了无数情绪流量：《买 100 平米房子只得 70 平米，公摊面积让我们很受伤!》。

     一群不明就里的所谓专家，纷纷加入讨伐公摊面积的行列。

     讨伐的逻辑是：开发商故意把公摊做大，坑购房者的钱。

     这是完全不懂行的伪逻辑。很简单：容积率是固定的，即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益——地产商虽然名声不太好，但这种损人不利己的事情，他们是不太会做的。

     所以，所谓的故意做大公摊，问题的症结不在于要不要按套内计价，而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超，就不存在公摊失控的问题。

     只有一种情况，开发商会故意把公摊做大：为了做出更豪的豪宅，因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。

     还有个别楼盘，不是豪宅，公摊也大得离谱，为什么？这是开发商的能力问题，只有业余的杂牌开发商才会任由公摊失控，因为这是损人不利己的事情。

     为什么现在多数人的感受是公摊面积「越涨越多」？这就更简单了：过去我们的商品住房主要是多层(得房率高)，现在主要是高层(得房率低)，公摊面积当然就「越涨越多」啊。

     05

     最后一个问题，国际上都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价？重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆？

     我们当然也支持全国都学重庆，按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观。但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户，跟重庆一样。

     此话怎讲？按套内面积计价，地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省，这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法，就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。

     全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此，其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。

     简单说，这是两梯三户跟两梯八户的区别。

     按建筑面积计价，地产商就不必斤斤计较得房率，这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘，公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈：我们是两梯三四户，人家是两梯七八户，或者四梯十几户。

     当然，这是一种浪费。但是由奢入简难。全世界绝大多住宅是没有围墙的(这样土地利用更高效)，我们会同意拆掉围墙吗？当然不会。同理，现在让你去买两梯七八户的房子，你也不乐意。

     为什么重庆人不介意？因为，重庆在商品房刚刚兴起的时候，就已经这样了。2002 年，重庆就已经按套内面积计价了。

     总结一下：对于按套内面积计价这个议题，如果从节约土地的角度来讨论，值得推进；如果从保护购房者的角度来讨论，那完全是个伪命题，根本就不存在坑购房者这回事。

     06

     为什么住建部的一个规范性文件会被误读？背景情绪是：大家都盲目地痛恨公摊。

     中国房地产有很多问题，可以讨伐的东西很多，比如公摊面积坑人、期房销售坑人等等，很带情绪流量，但都很业余。

     我们是赞成按套内面积计价，从节约土地的角度。但是，很遗憾，中国离套内面积计价，还有点远。

     07

     「房子实际上并没有这么大，使它显得大的是阴影、对称、镜子、漫长的岁月、我的不熟悉、孤寂。」

     房地产实际上并没有这么复杂，使它显得复杂的是盲从的情绪和业余的解读。

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