"大师"刚暴涨200%，"物业"又狂涨100%！这个市场新股突然火了
2019/10/11 16:25:23乔麦 中国基金报

    

     中国基金报记者 乔麦

     港股市场新股频受追捧。

     今天，港股新股鑫苑服务上市首日一度涨超100%，市值超20亿港元。而在昨天，360旗下的鲁大师挂牌上市，股价暴涨218%，今日股价继续大涨，一度站上10港元，截至发稿，鲁大师涨18.37%，报价10.2港元，市值26.62亿港元，上市以来暴涨277%，涨幅近3倍。

     此外，同样于今日在香港挂牌交易的傲迪玛汽车盘中最高涨39.58%，高见0.335港元。

     鑫苑服务上市首日盘中暴涨101%

     今天，鑫苑置业分拆旗下在內地物业管理商鑫苑服务今日在港交所主板挂牌交易。

     鑫苑服务开盘价2.8港元/股，截至9时33分，股价3.84港元/股，涨幅84.62%。随后涨幅一度扩大至101.92%，报4.2港元，市值达到20.9亿港元。

    

     据招股书显示，鑫苑服务拟发行1.25亿股，发售价为每股2.08港元，每手1000股，所得款项净额约为2.203亿港元。上市前夕，辉立证券暗盘交易显示其收报2.35港元，较招股价2.08港元涨12.98%。每手1000股，不计手续费，每手赚270港元。

     资料显示，鑫苑服务成立于1998年，为中国物业服务百强企业中发展迅速的物业管理公司，所提供的服务涵盖向物业开发商、业主及住户于交付前及交付后阶段。截止2019年3月31日，已签约管理的物业覆盖中国逾35个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海，在管总建筑面积约为15.8百万平方米。

     除鑫苑服务外，多只港股新股受热捧， 傲迪玛汽车早盘涨25%。上市前夕，辉立证券暗盘交易显示其收报0.255港元，较招股价0.24港元涨6.25%。次新股鲁大师今天一度涨近30%。

     评论指出，港股新股获爆炒，一方面是因为三家新股在10月上市，而9月新股上市只有1家，10月新股上市无论是外围还是投资者情绪都比较好；另一方面三家公司全部实现盈利，认购火爆，散户份额较少，吸引入市。

     所募60%资金将用于扩张

     根据弗若斯特沙利文的资料，就2018年总收益而言，鑫苑服务在中国物业管理公司中排名第33位。2016年至2018年，在管面积复合年增长率约为20.7%，高于同期的物业服务百强企业10.8%的复合年增长率。

     财务数据方面，鑫苑服务过去三个财年的收益分别为2.28亿、2.97亿、3.93亿元人民币，年复合增长率约为31.3%；期内实现纯利约2600万、6940万、7610万元人民币，年复合增长率约为71.1%。

    

     具体而言，报告期内，公司逾六成以上的收益来源于物业管理服务，2016年-2018年，集团物业管理服务收益分别约1.44亿元、1.96亿元、2.62亿元，分别占总收益的63.0%、66.2%、66.6%。

    

     昨日，鑫苑物业披露了招股结果。

     结果显示，招股最终发售价已厘定为每股2.08港元，全球发售所得款项净额约为2.203亿港元。值得一提的是，香港公开发售和国际配售初步提呈发售的发售股份均获超额认购。

     其中，香港公开发售方面共认购7510万股发售股份，为香港公开发售初步可供认购发售股份总数1250万股约6.01倍，初步可供认购股份占可总发售股份的10%；国际配售方面，初步可供认购的发售股份总数为11250万股，占总发售股份的90%。

     鑫苑服务表示，拟将IPO所得款项用于以下用途，一是，约60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会;约15%用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型;约15%用于升级及发展自有信息技术及智能系统;及约10%将为集团的营运资金需求及其他一般企业目的提供资金。

     从持股情况看，公开资料显示，鑫苑物业的控股股东为鑫苑地产控股(XIN.NYSE)，持有鑫苑科技80%的股份，张勇持有鑫苑地产控股25.90%的股份，杨玉岩通过信托Spectacular间接持有鑫苑地产控股24.94%的股份。截至2019年3月31日，已签约管理的物业处于中国逾35个城市，在管总建筑面积约为1580万平方米。

     今年1月退出新三板转战港股

     事实上，作为国内第一家在纽交所上市的房地产开发企业鑫苑(中国)置业的全资子公司，鑫苑服务曾于2017年3月在登陆新三板，随后于今年1月退市。

     2017年4月20日，鑫苑物业曾在北京金融街举行新三板挂牌仪式，挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司。2019年1月份停止在新三板挂牌，当时给出的理由是源于战略调整。2019年4月30日晚，新三板退出短短四个月，鑫苑服务就选择冲击港股IPO，向港交所提交IPO招股书。

    

     4月30日举行的全球发售会上，张勇表示，“房地产企业的竞争从规模转向物业服务生态”，“在不远的未来，凭借科技优势，鑫苑物业将成功带入家政、养老、医疗、教育等多种服务”，尽管2019年下半年以来港股IPO市场表现平淡，但是鑫苑物业是物业公司，不会受到影响，对公司的市场表现有信心。

     房企分拆物业板块上市成潮流

     2018年以来，房企分拆物业上市成为热潮。

     自2018年2月雅居乐旗下雅生活服务上市以来，在一年半的时间内，包括鑫苑服务，先后有8家物业公司成功上市。

     据统计，截至2019年4月，在A股和港股上市的物业服务企业共计14家，其中A股上市物业公司1家，为南都物业；H股上市物业公司13家，分别为彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、奥园健康、中奥到家、绿城服务、滨江服务、中海物业、浦江中国、祈福生活服务。在已上市的物业公司中，大多拥有房企背景。

     今年也有不少公司宣布将要赴港上市。黄金周”长假后的第一天，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(下称“蓝光嘉宝服务”)便宣布，即将展开招股工作，预计于10月18日正式上市。包括鑫苑服务和蓝光嘉宝服务在内，年内已有5家房企物管公司争先上市。

    

     在业内人士看来，在政策的调控之下，房产销售行情陷入低迷，相关房企不得不转向“曲线盈利”，试图通过物业业务再瓜分市场这块大蛋糕，而且随着城镇化进程的加快、房地产行业的发展，物业管理行业已经迎来了机遇期，行业前景值得期待。不过目前来看，物业股的走势并不太平，时常在暴涨和暴跌之间随意切换，因此物业公司的上市也值得思虑。

     中国指数研究院统计数据显示，2018年，TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米，是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点。与房地产市场一样，物业管理行业的“马太效应”也在逐渐显现。

     编辑：舰长

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