预测：房价还有一波大涨！
2023/4/6 8:01:00 大公馆
源自：樱桃大房子(ID：ytdfz8)
01
今天这篇文章，非常重磅，价值百万，为了让更多人看清走势，我就不设置付费了，标题即代表我的预测，请仔细看到最后。
对于房地产的未来，现在很多人是悲观的，平时留言区可以看出来。
这种悲观主要来源于三点：
一是人口出生率低，人口老龄化加重，没人生孩子，就没有接盘侠；
二是中国的城镇化率已经达到65%，房价不可能再像从前一样上涨了；
三是经济很低迷，大家没钱买房。
理由看起来很充分，但仔细想想，这影响的是长期，不是构成房价短期涨跌的逻辑。
我可以很明确的告诉大家我的结论：房价还会上涨，而且明年下半年就会明显上涨，高潮在2025年左右，会出现一波大涨。
人口出生率在降低、城镇化率逐年升高，这大家没说错。但房价的底层逻辑是人口流动，是供需关系。
1、出生率低，和你买房没关系
人口出生率低，没错，但人是流动的，一二线人口长期仍然会是净流入，最大的利空在乡镇县地级市，在三四五线城市。这些地方，大家直接不用考虑，因为这些地方的房子不仅不保值，还会贬值。
而且随着人口出生率的减少，马太效应会越来越明显。
人都是跟着产业走的，没产业的城市，随着人口出生率的减少，人只会越来越少。没人没产业就玩不了土地财政，就很难生存下去，最后就会被合并，然后消失掉。根本没什么价值而言。
相反，剩下的，真正有价值的核心城市，房子一定是保值增值的。
这也是我一直让大家赶紧趁着这一波行情，卖掉烂资产，换成好城市核心地段好房子的原因。2、中国的城镇化率还有空间
到2022年末，中国的城镇化率65.22%，对比发达国家80-90%的城镇化率，还有一二十个点的空间。
而且城镇化率，并不能直接判定房价会涨还是会跌。
现成的例子很多，比如韩国，城镇化率已经超过80%，综合房产税税率也上调至1.2-6%，你能说韩国房价没涨了吗？
相反，首尔这几年涨的很厉害，大概5年的时间，涨了80%左右，市中心的房价比深圳还要高。
3、经济低迷，才需要救市
经济越低迷，才越需要救市，等经济好了，就该收紧了，每次涨跌周期都是这样的规律。
在楼市低谷买房，才是绝佳的抄底机遇，但确实没几个人能有勇气抄底。他们总担心涨不起来，只有看到涨了才会去跟风上车。
4、房价的底层逻辑是供需关系
房价能否上涨，主要还是看供需关系。这是最基础的房地产涨跌逻辑，我就不再给大家解释了。
那怎么预判房价涨跌周期呢，除了政策和货币外，非常关键的就是看住房和土地供给量。
大家看下2014年的情况。当时也是经济低迷期，不断放松调控市场也没有马上反弹，因为政策从放松到见效，是需要时间的。
2016年2月份，库存达到峰值7.39亿平方米，全国都充斥着鬼城的声音，但实际上这却是很多二线城市上涨的前夜。
后来的演变大家都知道了。
而我们再看现在的情况：
库存又积累到了一个高峰，跟2014年非常相似。但这已经是这一波库存的顶点了，接下来肯定会不断下降。
所以后面随着库存不断下降，房价就有上涨的压力。
我们再以武汉市场为例，武汉去年的土地成交情况，直接腰斩。
地卖得少，开工情况也不理想。很多地都被城投公司拿下了，而且开工率极低，这无疑会导致武汉在后面的供给量断崖式下降，核心片区房价暗藏上涨的压力会很大。
上面的数据之前我也说过，你有从这明显的变化中读出什么信息吗？
我知道很多人是懵的，没关系，直接看我结论就好了。
地是卖给房企的，但这几年房企都在危机中，资金紧张，现金流不稳的时候，都不敢去拿地，地卖得少，房企的土地储备就不足，后面两年的供应就会跟不上，但另一方面，因为政策放松，货币宽松，利率下调，接下来需求也会陆续释放。
供给和需求的剪刀差会越来越大。
当库存慢慢去完，去化周期到达8个月时，房价就会开始上涨，对于买涨不买跌的需求来说很容易恐慌，集中爆发，而供给量在短期又无法供应上，所以房价难免大涨。
这就是我说2025年有一波大涨的很重要的一个楼市基本面原因，因为会出现严重的供不应求，这基本上是可以确定的结果。
02
什么时候开始上涨？
绝大多数城市不是现在，因为今年还处于库存高点。今年的主要任务，依旧是打折去库存。
之前国家统计局公布了一个数据，现在我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米。
好像不是很多是吧，但注意，这只是待售面积，待售面积指的是建好了但还没卖，你可以理解为现房，还有大量已经开工了但没建好的、屯着的还没开工的地。
2023年1-2月份，我国住宅施工面积是53亿，加上前面的6.5亿，大概还有60亿平米的库存。
那估计有人就说了，你这逻辑不对啊，前面说了供不应求，现在又说库存量大，这不是矛盾吗？
不矛盾，楼市是遵循二八法则的。
只有20%的城市适合买房，适合持有房产，剩下80%的城市，除了自住外，没必要持有多套。
除去这80%的城市，剩下能选的就不多了，所以今年好城市的库存压力稍微降低之后，行情就会启动。
到明年你能看到明显的量价变化，我预估强二线在2025年房价达到高潮，其他二线接着轮动，可能滞后到2026，每个城市节奏不同，但好地段都会轮动到。
但要注意，不是每个片区都会涨，这一波分化会很明显。
这波浪潮，会先从强二线开始启动。
原因我之前也说过很多次了，二线尤其是强二线城市正在加速承接一线迁出的产业，人口也正跟着迅速回流到二线。
这是一种不可逆的趋势。
看到这里，未来三年的房地产路径，你看明白了吗？
这一轮行情就是以成都为首的强二线明显领涨，武汉、苏州这些强二线城市跟涨，然后轮动到其他二线城市。
至于一线，只能先在一边看热闹，等到2025年之后，等二线上涨一波，很多人套现了，资金才会再回到一线来。
一是因为一线的调控政策还固若金汤，楼市还处于短期修复状态；
二是因为一线之前涨的太猛了，积攒需求需要时间。
懂了吗？
来源：樱桃大房子(ID：ytdfz8)
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