巨量供应！深圳这片区的房子，将来亏钱都可能卖不掉
2023/4/10 7:37:00 大公馆
来源：大胡子看深圳
最近，深圳官方公布了存量的住宅用地清单。
拿到用地清单之后我仔细看了看，说实话有点让我意外。
过往我们说住宅供应大户，都是说的宝安和龙岗。
而这次在清单中，存量住宅供应最多的是龙岗，排名第二的不是宝安也不是还在开发的光明，而是一个让人有点意外的名字——龙华。
龙华的存量住宅达到94个，宝安只有84个，光明区83个。
龙华最近的关注度其实很高，因为深圳北站好几个新盘扎堆进入市场，已经有多粉丝都在问我们：
深圳北能不能买？龙华的新房能不能买？
龙华一直都是不缺概念和热度的区域，毕竟是“宇宙中心”，区域价值和现实的配套落地都没得说。
前两年，我对龙华还是很看好的，但是随着近两年龙华住宅供应的增加，宇宙中心的价值似乎也开始动摇了。
都以为现在趁着低限价买入龙华是占便宜，但实际上此刻入场龙华不仅不是惊喜，反而还很危险!
1
不看好龙华，主要的原因是龙华的产业发展不太行。
过去龙华的产业主要靠龙华北部的富士康，是传统的工厂模式，红山、上塘这一片，放在15年前都还是一片荒地。
随着过去10年的建设，龙华的中心逐渐向南移动，如今深圳的区域核心主要集中在深圳北和红山。
原本龙华的产业重心应该要和区域中心一同转移向南。
但是深圳北和红山的产业发展，并没有太多的亮点。
原本规划上深圳北站总部基地是一个难得可以期待的规划，但至少到现在北站总部基地还在起步阶段。
深圳北站除了交通枢纽的身份之外，并没有成为新的就业中心。
最近公布的2022年深圳新增A股上市公司名单，龙华区只有3家新增企业上榜，排在南山、龙岗和宝安之后，和福田并列。
图源：深圳梦
龙华比不过南山很正常，但是连同属关外的宝安和龙岗都比不过，就真的有点对不起宇宙中心的名头了。
唯一可以安慰的就是——龙华起码还能和福田并列。
但是福田人家毕竟是老区，金融产业已经很成熟了，新上市公司少也很正常，而龙华的经济发展还没完全起步，上市公司不足，说明产业发展的爆发力还是不够。
龙华的产业发展没有起色，导致的结果就是——
核心板块，越发展越像睡城。
不管你的概念规划有多高大上，龙华现在都是一个纯睡城。
为什么这么笃定？
大家看看房价谁高谁低就好了嘛。
龙华此刻房价最高的地段是红山和梅林关。
梅林关和红山板块为什么能成为最高？
城市界面还是产业？都不是!
那它之所以这些板块的次新盘单价能卖10万/㎡，就是因为靠近福田。
梅林关是福田进入龙华的第一站，紧贴北站的红山是第二站。
这说明龙华当下的房价逻辑就是看和福田距离的远近，越近房价越高。
这种房价逻辑是典型的睡城逻辑，房价全靠核心片区的购买力外溢撑着，缺乏本地就业的刚需支撑。
这样的片区，竞争力天然地会比那些有本地就业人群支撑的板块弱。
一个片区如果没有自己的产业中心，没有就业中心，配套建得再好、界面更新的再漂亮，未来的房价天花板也不高。
我们评估一个片区的发展，往往会看它的上限在哪，但如果一个片区只是一个睡城，那它最多只能保证下限。
直白点说，睡城的定位就是：不会太差，但也不会太好。
2
如果只当睡城，龙华还不能称得上“危险”。
真正让龙华变得危险的是高房价和天量库存。
天量库存不必多说了，文章开头我就提到了，龙华现在的存量住宅项目仅次于龙岗，最近龙华开售的这些新盘都在打价格战。
超核润府为了提升价格竞争力，宁愿少赚点装修包吃回扣的钱，也要直接毛坯售卖；
卖了4个月的龙华中心区新盘富基云珑府，最低首付更是优惠到只要99万
龙华此刻的新房库存已经是全深圳第一，占全市的四分之一，去化周期长达两年。
而除了库存量太大之外，龙华的房价不稳定也是一个问题。
关外涨得最快最多的片区，除了宝安之外，就是龙华了。
从2017-2020年，龙华大部分板块都涨了20%以上，个别楼盘能涨30%甚至40%。
2021年年初，龙华的房价涨到最高位。
红山当时一般的楼盘单价在9万/㎡左右，有深高北学区的单价13-14万/㎡；上塘的二手楼盘单价8-9万/㎡；梅林关的次新盘龙光玖龙玺单价9-10万/㎡。
梅林关-红山-上塘，单价集体冲向10万+，这是龙华房价最疯狂的时期，而在指导价政策执行之后，龙华的房价泡沫被挤破，二手楼盘房价普遍下跌幅度在15%-20%，部分楼盘跌幅达到25%以上。
可能很多人认为这几年龙华房价已经降了一轮了，接下来应该是一个平稳期了吧。
但是!如果把未来龙华新房库存以及二手住宅扎堆竞争的情况都考虑进去，龙华未来的二手房价也并非是完全没有下降的空间。
所以别看龙华主要板块的新盘限价和周边二手好像还有2万/㎡左右的倒挂价差，也许买了新房5年之后你再回头看，会发现这2万/㎡的倒挂，最后压根兑现不了。
在深圳，二手房价涨不动、买了5、6年业主还亏的典型是龙岗。
而龙华的房价，大有龙岗化的趋势。
3
那么，龙华的未来还有没有戏？
我认为关键当然是产业。
龙华不是完全没有产业利好，比如之前华为就准备把新能源产业的基地放在龙华的观澜。
有坂田和松山湖的经验，华为入驻观澜，我觉得多少会给龙华的产业发展带来一些希望，但是问题就来了。
如今龙华的资源投放主要都放在了南边的红山、上塘和深圳北，深圳北周边已经成为商务和居住的中心，北边的观澜不受待见，能不能受到扶持都还是一个问题。
如果观澜成为产业中心，那龙华就把产业中心和居住中心完全分隔开了，而且距离还挺远。
此刻龙华的选择，要不就是把一部分市政配套资源倾斜给观澜、清湖板块，把这一带带动起来成为一个产业中心；
要不就是继续建设深圳北站周边，把深圳北的总部基地打造成就业中心。
我个人认为后者的可能性更大，毕竟龙华努力了这么久，就是为了把深圳北站-红山和上塘这一片都做起来。
但是在深圳北站周边配套和住宅都基本落地、可开发土地越来越少的情况下，这个片区还有多少产业想象力，要打一个问号？
我想，龙华可能还是更乐意把自己当作一个睡城吧。
来源：大胡子看深圳
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