松限购、松落户！炒房第一城，急需接盘侠！
2023/4/16 7:47:00 大公馆
作者：子非鱼
源自：城市财经
标题说的是杭州，首先解释一下杭州为何是炒房第一城。
此前坊间的说法是，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥。但最新的数据颠覆了这一说法，杭州才是妥妥的炒房第一城。
有人以住户贷款(主要是购房贷款)加上公积金贷款与GDP的比值计算的居民杠杆率，杭州位居全国第一，深圳只能排第四。
这意味着，哪怕在调整周期当中，杭州人依旧是是最敢借钱买房的城市，也是炒作氛围最浓厚的城市。
01
松限购、松落户
回到本文正题。杭州这两天，大动作频频：
第一，放松了钱塘区的限购。
外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房，应提供1年以内社保缴纳证明；但同时需要指出，外地户籍居民购买二套房仍然有落户5年的限制。
这其实和前段时间放松限购的郑州、合肥、沈阳一样，都是在收缩限购圈。
杭州去年就已经收缩过一轮，萧山区的区义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村等15个镇街，非户籍人口可以直接购房，户籍人口购买第二套也不再受落户五年限制。
余杭区的仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇与整个富阳区也是如此。
钱塘区此前试点放开了白杨、义蓬、新湾、临江、前进限购，同样是非户籍可直接购买，户籍人口购买第二套不受5年限制。
这一次，只是将试点范围扩大到了整个钱塘区。
可以看到，杭州的限购圈在一步步收缩，外围区基本都不再限购。这是大势所趋。
第二，正式发布降低落户门槛的文件。
4月13日，杭州市正式发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，明确提出：
对已在市区落实就业单位的35周岁以下(以下不含本数，下同)的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可按“先落户后就业”的原则，在市区办理落户。
意见表示，全面放开县域落户政策。全面放开桐庐县、淳安县、建德市三县(市)城镇落户条件。
其实，杭州降低落户门槛，早在3月中旬就有剧透和吹风，3月13日杭州已经发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》。这一次，杭州只不过是将之前的征求意见稿变成了正式文件。
两个大招同时到来，所为何来？
第一个放松限购的措施，当然是为了寻找接盘侠。第二个降低落户门槛的措施，则既有抢人的目的，也有助力楼市的意图。
02
助攻抢人
先说抢人吧。
从杭州的人口增量来看，尽管受全国人口出生率下滑影响，全国人口见顶负增长，引发了中心城市人口增量的整体换挡降速，但杭州的人口竞争力依旧不错。
过去几年杭州的人口增量始终位居全国前列，2019年更是超越深圳、广州，位居全国第一。
从2015年到2018年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、55.08万、49.83万人；同期广州人口增量分别为42.06万、54.24万、45.49万、40.6万。同期的杭州，2015到2018年增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人。
然而，从2021年人口逐渐转向开始，中心城市的人口增量突然间断挡换速。2021年深圳只增加了4.78万人，广州也只增加了7.03万人。
杭州2021年的增量还算可以，仍有23.9万人，但相比之前少了很多。2022年又跌破20万，只增加了17.2万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
此外，杭州的出生人数虽然仍比死亡人数多，自然人口仍保持正增长，但交叉的趋势越来越明显。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局人无远虑必有近忧，杭州放松落户门槛，算是在未雨绸缪。
毕竟大家都在抢人，21世纪最宝贵的就是人才，人是发展的第一要素。看看人家成都，十年增加了近600万人，人口规模已经逼近北京。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局；带“*”的城市尚未披露2022年数据，沿用2021年数据城市发展需要人才和人口不断助攻，所以抢人对于每个城市都很重要。在人口已经见顶，人口红利已经终结，在人口越来越难以增加的大背景下，未来中心城市的人口争夺战会更加激烈。
03
急需接盘侠抢人可以理解，但放松限购和落户来托市，很多人可能就不理解，因为杭州二三月份的楼市，复苏形势一片大好啊。
数据显示，3月杭州全市成交商品住宅10586套，创下近16个月新高。同时3月新房成交量环比2月上涨了49%，同比去年3月涨幅更是达到了89%，杭州市区新建商品住宅成交规模约120万方，环比增长约40%。二手房方面，贝壳数据显示，杭州市区(含富阳、临安)3月二手房成交量达到了10828套，环比2月的7396套涨幅约46%，同比去年3月的4524套涨幅更是高达139%。3月份杭州的新房与二手房双双破万套，何来托底诉求？关键在于二三月份中心城市的成交量集中拉升，主要是因为：
一方面去年压抑的需求在年初集中爆发。另一方面，中心城市都在降价让利出售。
根据诸葛找房数据研究中心披露，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。
其中杭州目前二手房挂牌房源中的调价房源，有85%以上在降价。
换句话说，二三月份中心城市二手房成交量大卖，最主要的原因就是降价让利推动的。但即便是降价让利，在宏观大环境仍不明朗，大家仍不敢消费投资，仍忙着存款的背景下，这种势头也很难持续。北上广深3月下旬开始成交量就显现出了后劲不足。杭州亦是如此。
克而瑞数据显示，3月下旬杭州的案场来访和成交热度较2月明显回落，即便是品牌房企的主推项目，来访量和成交量亦下滑30%-40%。二手房向下的趋势也已经形成。
不仅杭州，其他中心城市亦是如此。诸葛找房公布的最新一周新房和二手房成交数据，重点15城总成交量都出现了跳水。
所以，包括杭州在内的中心城市，都急需接盘侠。作者：子非鱼
来源：城市财经
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