上海的房租，跌惨了...
2024/3/31 大公馆
作者：观观来源：魔都财观(moducaiguan)
最近不少房东在说，卖房难，难于上青天。
但实际上，租房的房东最近也是艰难万分。
房租跌的都不想出租了。
比如，前滩东方逸品去年这个时候的租金最高在1.8万，现在已经跌到1.4万以下。
相当于比高峰期跌了25%，我本来以为是个别现象，直到我看了一下市场数据，才知道上海的租房市场确实不乐观。
三季度的租金，北上广深四个一线里面，上海是跌得最凶的。
与2022年三季度末相比，住房租金平均下跌 2.94%。
现在别说高价把房子租出去了，连往外租都很艰难。
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难租的房子到处都是。
最先受到冲击的是高端租赁市场。
从贝壳研究院的数据来看，三季度上海租赁市场分化明显。
租赁消费降级明显，5000元以内的租赁占比大增4个百分点，5000元以上的租赁成交占比大幅减少。
高端租赁的占比，在快速下滑，贵的房子不好租了。再有就是，长租公寓也出现经营困难，不少公司在急着找房东解约。
20年的时候，买卖市场一片欣欣向荣。
长期公寓市场也处于竞争激烈阶段。
当时，像自如、相寓这样的机构都是用高租金合同争抢长租房源。
最近看到不少新闻，长租机构在和房东协商降低租金。
如果房东坚决不降的话，可以选择主动解约。
这背后的原因是，空置房源在增加，机构在亏本。
我看到最夸张的是，某品牌有房源已经空置了77天。
你要知道，像自如这样的大品牌，一般空置期也就在15天左右。
空置77天，那简直是血亏。
最后，老破小租赁也是重灾区。
我问了一圈身边的朋友，他们的反馈都是很难出租。
公司有个同事，两套老公房对外出租，一套在长宁，一套在金虹桥。
空了两个月之后，降价10%才找到租客。两套房的租金加起来了损失了2万块。真的难受。
杨浦中原的朋友，45平的老公房租金降了700才租出去。
还有个朋友，中环附近的老破小，去年4300就能租，今年空关了一个月3900才刚租出去。
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怎么突然之间，上海的房子这么难租了？
这背后的原因还是：
市场供求关系出现了巨大变化。
从各方面来看，上海市场的租赁需求都在减少。首先是高端租赁需求在萎缩。
今年不少外企都在全球范围内裁员，上海也不能幸免。
这就导致不少高收入人群的房补变少了。
以前能租2万5的房子，现在只能考虑2万以内的了。
租赁降级不可避免。
高端租赁中的老外群体，不少人也选择了离开上海。退租的情况也比较多。
比如，我了解到的碧云板块，合作伙伴的外国租户差不多走了50%
长宁古北那边，韩国街附近的日韩租客人流也减少了20%以上。
很多国际社区的房子少则降价1千，多则降价上万的，并不罕见。
其次，年轻人的刚需租赁需求也在减少。
2022年上海外省市户籍常住人口同比减少了25.73万人。
这是一个庞大的群体，也是正好是刚需租房的主力。
不少人回流到二线城市，一度拉高了二三线城市的租售比。
尽管今年的经济有所恢复，也不少年轻人重新来到上海。
但经济情况依然艰难，就业情况并不乐观。
23年开年至今，全上海写字楼的租金一直很低迷。
最近的三季度数据，除了宝山和金山，其他各区的租金都是下降的。
我看到一些研报说，除了前滩、陆家嘴、新天地、徐家汇这些老牌商圈的租金依然坚挺之外，其他的写字楼不要说租金上涨了，就连招商都很困难。
比如，徐汇滨江、大虹桥的空置率都很高。
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更扎心的是：
租房的需求减少的同时，租赁房源却在增加。首先，不少卖房艰难的房东，选择从卖变成出租。
低总价房源很难卖出去，一味降价徒增痛苦和烦恼。
我有个朋友，有套老破小卖了半年。
从500万降价到480，再降到450万。
一降再降得来的，不是买房人蜂拥而至，而是买家的一砍再砍。
气的他脑血栓都要出来了。
最后他长叹一口说：
市场是冷了，但不是死了。算了，干脆拿出来出租吧。
我想，这估计也是当下售转租的房东心态吧。
其次，上海集中式公寓降价也冲击了住宅租赁。
根据克而瑞租售数据，2023年开年，上海集中式公寓市场租金整体持续下降。
2023年8月，上海集中式公寓租金同比下降11.62%，同时上海个人房源8月租金同比下降了3.01%。
公寓的跌幅是住宅的3倍，性价比已经出来了，分流了部分租客。
最后，天量且优质的保租房也要来了。
对房东来说，要想高价把房子租出去，会越来越难。
截止到今年4月，上海共出让了208块纯租赁地块，未来可提供约24万套租赁住房。
截止到今年8月，已经有超过2.46万间公寓进入市场。
到2025年，上海的保租房新增供应房源将达到47万套，累计筹措保租房将达到60万套。
你要知道，上海每年卖出的二手房也不过才20万套不到。
更要命的是，这些保租房优点还不少。
民水民电不说，还都是精装交付，提前配好了中央空调和家具。
人车分流、车位充足，还都是电梯房。
价格上不仅是附近次新商品房市场价的9折，还规定了租金涨幅每年不得超过5%，这些正是年轻人所偏爱的。
宁愿多花点钱，住的好一点，也不想委屈自己挤在老破小里。
我看了一眼，随申办，目前在出租的项目一共有45个项目。
可选择真不少。
这还真是给要出租房子的房东添堵。
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一边是租房需求下降，一边是租赁供应增加。
房子自然就越来越难租了。
这样的艰难恐怕还要持续一段时间。
毕竟接近年底了，换工作和换租群体也不多了。
租赁市场会更加艰难。
长远看，保租房的供应增加是大势所趋，房改2.0政策的影响会逐步加大。
不仅仅是买卖市场，租赁市场也一定会开始出现分化。
尽管，现在不少保租房还是郊区偏多，对于市区的房子冲击一般。
但已经有针对市区的“以旧换新”政策试点，老破小未来的租金回报也会慢慢下降。
毕竟，保障的含义是要保障刚需的居住需求。
这样来看，产品力好的商品房，不仅是在买卖市场上更吃香，租赁市场上也会更加受到青睐。
最后给房东们提个醒吧，请珍惜你那些长期稳定的租客。省心一点真的比啥都强。
现在的档口，租客走了，下一个再来可能就是明年3月了。
且租且珍惜。
作者：观观来源：魔都财观(moducaiguan)
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