零公摊！广州做到了遥遥领先！
2024/3/31 大公馆
来源：大碗楼市
广州市规划和自然资源局发布的《广州市建筑工程容积率计算办法》真是振奋人心!
通读整份通知，我只读到了一个字：
送!
这以后广州住宅的实际得房率如果没到100%，那就只能说这开发商太没诚意。
未来的房子如果不是大阳台不是高赠送的户型，恐怕不好卖了。
“高赠送”时代又回来了!“得房率100%”“零公摊”不再是奢望!
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要想知道广州这个《容积率计算办法》到底改变了什么，就必须要先了解“赠送面积”是什么。
官方一点来说，“赠送面积”就是指：建筑设计规范中可以合理利用但不计算或只计算一半面积的居住空间。
符合条件的除了大家熟知的开放式阳台算一半面积、飘窗一般都不算面积、入户花园不算面积之外，还有如露台、错层、地下室等。
入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积。露台完全赠送。地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积。阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。
只要这些空间按照规范设计，符合“赠送面积”规定就可以合理不计算面积。
为了更清晰的了解哪些面积是赠送的，以及哪些是算全面积还是一半面积，大家可以先看下这个户型，这个户型中哪些位置的面积是赠送的呢？
这个户型一共有五个地方赠送了面积。
主卧的阳台次卧的阳台客厅的飘窗外部的入户走道外部的挑空和设备平台
具体赠送方式如下图。
这些是常规的赠送面积，广州规自局这次就在这上面添砖加瓦，这个基调早在发布意见稿的时候就已经定下。
意见稿中提出“住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房”不计入容积率面积。
同时在意见征集结果中，广州规自局也采用了越秀地产的建议，在新《办法》中外墙饰面层不计算容积率。
公摊面积减少，房子使用率增加，这是对购房者实实在在的利好!
广州规自局早已定调。到11月发布《容积率计算方法》一锤定音，把“赠送面积”进行到底，重点做出以下三点调整——住宅套内半开敞空间(如入户花园、阳台等区域)半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，同时允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空等部分层高基准由6米放宽至7.2米。接下来，就来分析一下这些调整对我们购房者有什么影响。
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那广州的容积率计算办法新规中最大的好消息莫过于：住宅套内半开敞空间(如阳台等区域)半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。
这一调整，意味着未来新房的赠送面积将比之前多5%。
也就是说：原本一个套内面积100平的房子在新政前入户花园+阳台+飘窗只能有15平，现在能扩大到20平了!
以后购房的时候能在不增加预算的情况下得到更大的面积，这难道还不心动吗？
不得不说，广州规划和自然资源局这波操作还是相当贴心的，从后疫情时代健康住宅的角度出发，鼓励将房间做成阳台报建，不仅满足了住户休闲健身的需求，还变相发了福利，少赚了这些面积的钱，做到了真正的让利与民，又能让大家在未来能住上更优质的房子。
除此之外，对于阳台进深，新《方法》中的改变也相当感人!
此前广州新房的阳台进深大多为1.5-1.8米，现在阳台进深最大能够达到2.4米!
原本在阳台只能放个躺椅，现在把躺椅换成床都行了!
顺便还能把跑步机放阳台，后疫情时代可以直接把户外运动放在上，在家就能享受新鲜空气，晒晒太阳，养养花草，真正实现健康住宅。
剩下的空间怎么用呢？真是发愁啊!
算了，洗衣机、烘干机上下叠放看着真不舒服，我要横着放!
这下看着舒服多了。
进深放宽到2.4米，政策已经很宽松了是不是？
不，还不够，还有更宽松的!
只要阳台连续开敞率也就是：连续敞开长度/阳台周长>40%时，允许一个主阳台进深不受限制!
你就发挥想象力造吧!
不过，阳台也不能天马行空的造，这次新《方法》对阳台有了更细致的规范。
对阳台这种半开敞空间计容规则提出了要求——
像上图中餐厅、客厅、卧室这种住宅套内居住基本功能空间是可以设置半开敞空间的，在这些地方设置的开放式阳台适用半计容规则，只计算一半面积。
也就是说，只要阳台连接的是餐厅、客厅或者卧室，在买房的时候计算房屋面积阳台就可以算一半的面积，不是连接这些地方的，阳台就计算全部面积。
之前很多项目一直存在阳台设置在收纳间外面的情况，不仅严重拉低了居住品质，还有“偷面积”的嫌疑，这次新规则就完全禁止了这种骚操作，直接算全面积。
只有将收纳间改成单人卧室，房间面积不小于5平米，这样就能有居住基本功能，那这样设置阳台是计算一半面积的。
阳台做的也不能太夸张，压占了室内空间就很不合理，一定要摒弃。
本来一个卧室方方正正的，你做个阳台把房间占了整的床都没法放；本来一个书房四四方方的，你做个阳台进来整得书桌都放不了，那就已经阻碍了房间功能正常使用了，这种不合理的布局，新《办法》中直接PASS。
新《办法》中还提出了住宅套内仅限设置一个结合卧室的凸阳台。如果设计成局部内凹阳台的话，内凹部分的进深超过外凸部分的进深的一半的，按水平投影面积计算全面积，没超过的部分按水平投影面积一半计算面积。
调整前如下图，凹进去的部分是计算全部面积的。
但新《方法》调整之后内凹部分的进深要超过外凸部分的进深的一半才计算全面积。
假设阳台是伸出去1.6米的，设计了内凹的话，只有凹进去0.8米的部分是算一半面积的，凹进去超出0.8米的部分就计算全部面积。
不起眼的一个计算方式，悄咪咪又送了些面积给大家。
不合理的剔除，合理的留下，你能想到的和想不到的，广州局里的领导都帮你想到了。
这次，局里领导就像你的家人一样偏袒你，一心只想让你住上个好房子!
你这时候要是来一句：“就这？”
NO，NO，NO，还有惊喜!
除了计算一半面积的阳台，不计面积的飘窗也延续了八月份的优化规定。
要知道，广州之前的要求都是0.5米进深，这个标准甚至比全国标准0.6米还要低，这次把进深拓宽到0.8米，直接乌鸦变凤凰，成了全国的榜样。
进深0.5米人可以坐上面喝茶看书，进深0.8米，这堪比单人床的宽度!人都可以在上面睡觉了!
把飘窗设计在玄关处，充当个小沙发方便置物；把飘窗设计在厨房处，扩展工作台的面宽；把飘窗设计在浴室处，放置些沐浴用品。
这些都能增加使用面积，如果全屋都能物尽其用那得多大？那得是什么家庭啊？太香了有木有!
当你此时觉得已经心满意足的时候，局里领导觉得还不够!
要做高品质就要一次性做好，复式住宅也要跟上品质住宅的步伐。
2018年的《广州市规划管理容积率指标办法》中对复式住宅提出了规范：
套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。
这次新《办法》为了适应当前高品质住宅层高的要求，对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，将其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
澌溜~
你没听错，我已经流口水了。
太羡慕广州了，局里领导真是又当爹又当妈呵护的真到位啊!
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新规一出，开发商们就开始新一轮内卷了。
往常这种户型都能吸引一波又一波人的争相咨询。
现在就只能回个“就这？以后会有更好的。”
各种扩大飘窗、拉大阳台的手段卷起来，80平做个四房，各种入户花园、大飘窗、超长阳台只有你想不到的没有开发商造不了的。
“零公摊”、“使用率100%”，这些都将成为未来广州新楼盘的标配!
从政策端刺激没见效，现在广州先行一步，用更好的产品去吸引购房。这种官方让步实打实的赠送面积变相降房价的手段算是一生中少有的红利。
少计算点计容面积都是地方财政在割肉啊，之前你一直吐槽公摊面积太大觉得买房太亏，现在都让利于民给你“零公摊”了，你还不占这个便宜？
这种高品质的产品一定是某个时期的特殊产物，一定不会维持很长时间成为常态，该上上，该买买，得先把好东西拿自己手里。
来源：大碗楼市
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