接下来两个月的深圳房价，将发生翻天覆地的变化!
2024/4/1 大公馆
来源：大胡子看深圳
最近两天深圳的二手房市场又掀起了一点小波澜。
上周四，坊间又传出二手房平台将展示真实挂牌价的消息，还把中介平台的内部公告都泄露了出来。
但很显然，这又是一次狼来了，直到今天，平台上都还没有展示真实的挂牌价。
不过值得留意的是，虽然指导价依然存在，但从最近这两个月频频出现的取消指导价的传闻来看，指导价的地位显然已经不再稳固。
接下来几周的深圳楼市，很可能会迎来大变化，尤其是在政策层面。
政策层面的变化，又很有可能会带来潜在的市场变化。
当下正是月初，我们整理了10月份整个大湾区的市场数据，最近这段时间深圳楼市的数据有什么值得留意的变动？下面我们一起来分析分析。
1房价走势
10月份大湾区多个城市的房价处于下跌的状态，几个核心城市比如深圳、广州、东莞、佛山，房价都有不同程度的跌幅；
房价上涨的城市多数都是大湾区边缘城市，比如中山、江门、惠州，房价都在下跌。
核心城市持续下跌，原因在于政策刺激力度不够。
核心城市房价较高，市场上没钱的人肯定占多数，成交的意愿会比较弱，这些城市更需要政策的实际刺激，政策不到位，价格难涨；
边缘城市情况就不太一样，这些城市的价格本来就已经在低位了，不出政策价格波动也不会太大，利空出尽之后，价格反而会回调一些。
深圳各个区域的价格变动也和大湾区的整体形势很像。
核心区域的房价比如南山、福田、罗湖都在跌；边缘区域的龙岗、盐田以及宝安则是微微上涨。
最值得关注的是宝安和龙岗的房价，这两个区是二手房的成交大户，房价都有不同程度的上涨。
这至少说明一点：
只要成交量能足够大，深圳的房价稳步上调是有可能的。
这也就是我们一直说的量在价先的逻辑——只有先把成交量拉上来，才有机会去谈房价上涨。
我们团队一直在关注深圳每个片区和每个小区的价格，我发现一些板块和小区在成交量微微拉升之后，价格已经出现了局部的回暖。
虽然现在很多人对行情的态度都是观望，但是我知道很多人还在关注着市场数据变化的情况。
而大伙如果想要及时了解楼市行情和走向，就必须要关注市场价格的最新变化。
2成交数据
来看看大湾区的成交数据。
上个月除了东莞的新房二手房成交量齐跌之外，其他城市的新房二手房成交都在上涨。
东莞成为一片红中的唯一的那一抹绿，这数据着实是太碍眼。
东莞的数据之所以会变得这么难看，主要原因是上个月的成交量太猛，9月份东莞受核心城市比如广州深圳政策调整放开的影响，新房成交量达到3614套，环比8月涨了200%，远超今年的平均成交量。
所以从数据层面看，这个月的成交量回归2500套上下，只是回归正常数据罢了。
再来详细看看深圳的数据。
深圳上个月的数据非常好，近半年来第一次出现新房和二手房成交量齐齐上涨的现象。
不过单月成交依然还在3000套以下，说明市场还远称不上有热度，只是微微有回暖。
新房方面，上个月光明和南山因为有新房项目集中入市，成交量涨得比较快，其他区的数据没有特别值得留意的地方；
二手房方面，相比上个月的数据，本月几乎所有区域的成交量都有上涨，只有不引人注目的大鹏稍微跌了一点。
这个现象出现是一个好的信号，说明深圳各区的二手房都在快速回暖，没有一边火热一边冷淡，形成夸张的分化。
3入市新盘
1000万以上：万科臻山海
11月份即将入市的千万级别以上的新盘不多，真正有价值的新盘还得是前海的万科臻山海。
臻山海最大的优势就是容积率小，前湾是前海密度最低的板块，容积率仅为1.04，属于低密人居片区。
配套方面，项目距离荔林站大约750米。项目底层自带4329㎡商业，周边小型商户较多，基本可以满足日常生活需求。
当然项目周边现在还在建设阶段，配套兑现需要时间，另外这个盘的体量很小，也是一个值得留意的缺点。
和本月同预算的楼盘相比，万科臻山海核心竞争力是占了地段的优势，前海的配套建设不是问题，如果不介意项目体量的话，这个盘是本月千万预算买家的首选。
700-1000万：中洲迎玺花园
总价700-100万预算可选的项目主要集中在龙华。
龙华片区下个月入市的新盘中最值得入手的我认为还得是北站片区的中洲迎玺花园。
北站的地段在来龙华说就是最好的地段，有规划也靠近福田。
而且中洲迎玺还是北站片区唯一一个大社区纯住宅，是片区内非常难得的优质项目。
当然中洲迎玺也有硬伤，首先一个硬伤就是项目临近龙华大道有噪音影响；
第二个硬伤就是得房率，项目得房率在同地段新盘中处于倒数位置；
第三个硬伤就是项目地块是1992年的土地，产权剩不到40年，在日后可能会成为一个问题。
另外这个盘还有一个问题是：同片区的新房二手房供应量很大
供应量大说明未来转手的时候竞争会很激烈，业主谈判的难度也会更大，毕竟这么多房子，不一定非得买你的，在这样的竞争环境中，你必须站在价值的最高处，才能有一定的选择权。
400-700万：万丰海岸城
万丰海岸城新推的项目主要都是改善户型，最小的是100平，总价大概在500万以上。
虽然价格相对之前的刚需户型会高一些，但是我个人觉得这个盘在本月推出的同价位新盘中依然是名列前茅的。
在400-700万这个区间，相对有价值的楼盘集中在光明以及沙井，光明的两个盘位置不算太好，一个在长圳，一个在凤凰城的边缘，地段价值我认为都比不上沙井海岸城。
海岸城其实不用多介绍，熟悉的朋友都知道这个项目的配套和品质问题都不大。
唯一的一个硬伤就是距离地铁有点远，步行到地铁站大概要10-15分钟，如果能克服这个通勤的问题，选择海岸城是完全没问题的。
来源：大胡子看深圳
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