只有涨价，才能去库存？
2024/4/1 大公馆
来源：大胡子说房
你做了除降价以外的所有努力，我做了除买房以外的所有支持。
这句话是在某评论区看到的。
心态是有共鸣的，细节是有出入的，房价是真的降了，但不到你心理预期而已。
现在的楼市，还是萎靡不振，你动一下，它啊一下，不动就趴下。
火旺的时候，赶紧浇水，透心凉的时候，又想钻木取火，难度系数很大。
破局之道，还得是：请回投资客，涨价去库存。
欸，先别着急上来就口吐芬芳，先接着往下看。
1
当前楼市难题有2个：
1、需求被压抑——想买买不了
2、房子很难卖——想卖不好卖
一线城市是最有需求的，但偏偏政策走到二线就停了。
需求不大的鼓励你多买点，但需求旺盛的，压制住不让你买。
所以救市效果产生不了传导作用。
现在一线城市最不缺的就是改善需求，但他们却卡在了房子不好卖的难题。
想买新房，想做置换，必须把旧房子卖出去，可买得起的刚需没房票，看不到上涨预期，投资客也懒得入场。
最后旧房子卖不出去，新房子也没人买。
摁死二手房的代价，就是新房去库存难度加大。
新房难卖，开发商哪有积极性拿地，地方又哪来得收入。
所以一线放开限购这一条路，我觉得迟早都得走。
就好比股市没新进入的资金，股市也起不来一样。
资金不进入楼市，需求不释放，楼市也很难有大起色。
现在链路要从一线城市打开，放开限购，鼓励投资客入场，这样二线城市也能跟涨。
一旦看到上涨的势头，大部分人才会跟着进场。
其实你看看二线城市基本已经脱得只剩比基尼，这不就是鼓励投资客赶紧入场？
最后，你会发现有钱的才是大爷，话说多了就敏感，看得懂的应该明白。
之前把刚需改善都摁得太死，现在老老实实打开大门“欢迎”入场。
审时度势，跟着变化。
这年头，买涨不买跌是历史规律验证的，怎么让房子去库存速度加快。
放开所有限制、涨价去库存。
之前的文件说过，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
就是允许地价上涨的信号，地价上涨带动房价上涨，再用涨价去库存，快速去化。
现在各地二手房挂牌量都涨疯了，再不解决，流动性就像堵了的血管，不疏通的代价可能是生命线归零。
(广州二手房挂牌量持续上涨)
图片来源：深圳市房地产中介协会
所以放开限购，我觉得只是快慢问题而已。
当前整个楼市状态处在停滞状态，很多人心态是悲观的，但我还是说句不好听的话，动作其实在做了，只是起效的速度快慢而已。
如果大家擅长回忆过去的话，很多东西都摆在明面上了。
化债、防范风险、因城施策用好工具箱、1万亿地方国债、保障性住房···
包括经济会议上对房地产提及的次数就到了5次，这背后的的意义不言而喻。
2
房价要涨，但不是所有房子都能一直涨。
这是2个概念，大家要辨别清楚。
这两年的低迷，为什么彻底击碎了大家的信仰，因为房价基本无差别攻击，都在下跌。
之后哪怕我们要保房价，也不是都能保得动的。
我和大家说个例子，可能大家更能感同身受。
近期茅台宣布涨价了，其实现在喝白酒的人是变少的，白酒品牌也减少了，但丝毫不影响茅台价格上涨。
为什么会这样，不是需求变少了，是需求升级了。
大家回过头看看这轮房价跌幅最猛的，清一色老破小、高溢价房子以及远郊房。
这不是大家不想买房了，而是大家不想随便买房了。
以前反正3-5年房价就翻一倍，那就先上车再说咯，但现在3-5年必涨的信仰没有了。
那肯定不敢随便买房啊。
不随便买房不等于不买房，大家现在是都想买好房子，要不然宁愿先不买，这才是真相。
新加坡和香港大力推荐保障性住房，然后呢。
商品房更贵了。
打击双减之后，私教费用更贵了。
所以朋友们，需求没有消失，而是迭代了。
大家都不太能接受老房子住一辈子，改善的需求永远都存在。
现在之所以不买房，是换不到好房子，不如暂时先不换，这不代表着他们不想换。
之后哪怕楼市救活了，都不再是全线上涨的状态。
但好房子永远有人抢，房价能一直涨。
大家这几年喊着出生率降低，已经有一批民办幼儿园倒闭，是的，然后呢。
大家会抢破头去进那些优质幼儿园。
现在大学都扩招了，孩子反正也越生越少了，那又怎样呢？
清华北大就那么2个，大家都想进，最后淘汰的只不过是一些民办本科或者大专院校。
人越来越少，不是人均资源享有更多，而是所有东西都越来越内卷，而差的就只能被卷出局。
你要知道，这个世界上很多东西是反认知的。
3
终极问题：以上我都知道，但现在大家债务压力都很大，大家都没钱买房了。
是的，所以这是我上周说的，当下要走的是先化债。
事实也在做了，1万亿的国债，特殊再融资债券的下放。
都在为地方解决债务问题，本月美联储暂停加息，我们能用的政策更灵活了。
从全球解决债务的通用法则来看，都是同一个，通胀去债务。
还有关键一点，不用全民买房，只要通胀开启，有钱人自然会率先出手，然后是投资客。
最后好房子依然能涨起来，至于买不起的怎么办，还有保障性住房。
保障性住房依然能让人把钱掏出来，背负30年的房贷，所以哪有什么岁月静好，都是人生一场选择罢了。
所以现在开始，买房变成了一件很技术流的事情，不是单纯靠喜好，也不是拍脑袋就定下来的事情。
现在先搞清楚你的房子是不是有价值，城市是不是有潜力，该买还是割肉卖，都得做个判断。
来源：大胡子说房
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