上海房价还没跌完？
2024/4/1 大公馆
源自：樱桃大房子
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一线城市对楼市的容忍度，正在降低!今天又有路边社消息说广州马上要放开120平米以上的限购了。不管是真是假，就算是真的，我感觉效果也不好。买得起大户型的都是改善群体，他们现在发愁的是怎么先把手里的房子先卖出去才能去改善啊。前几天上海就抢着出政策了，上海青浦、奉贤两区同时放松限购：一是外地人的购房资格从家庭放宽至单身。二是外地人的社保年限从5年放宽至3年。这距离上海上一轮政策大放松满打满算刚好一个月。按道理每次放松调控，都是广州先开始，然后是深圳，最后才是北京上海。特别是北上深，是全国调控最严、被盯的最紧的三个城市。在放松调控时，这三个城市往往是你看我、我看你，谁也不敢轻易暴走。上海居然抢在广州之前开始放松了。说明上海也是有点着急了。楼市调控放松的口子，正越撕越大。其实青浦、奉贤并不是上海第一次放松郊区限购。临港新片区、金山区在之前也出台过类似政策，放松对外地户籍的购房限制。这四个区起来后，上海已有46%的土地上工作和生活的外地人(除临港新片区外，约有162万人)，被从限购中解放了出来。也就是说，不知不觉中，上海已有近一半的面积放松了限购。不过我觉得这次放松的力度还是太弱了，这次放松我觉得也没什么效果，估计后面放松其他新城只是时间的问题。换句话说，上海政策没有出完，其实也就意味着这个市场是肯定没有见底的。大家都知道，就在12月14日，上海刚出台了一波放松政策。核心有三点：一是降低普宅标准；二是降低首付比；三是降低房贷利率。主要侧重点是给买房人和卖房人减负、降门槛。像一套总价1000万的房子，从非普变普宅后，若是满五不唯一，能省下54.6万的税费。不过，这么快就出台新政策，很容易让人产生一种怀疑，即：是不是上一波政策效果不好，现在又被迫加码？其实还真不是。12月份，上海二手房成交1.49万套，比11月多了近900套，增幅约为6%，看似不明显。但结构性变化很大。400万到800万之间的刚改，和800万到1500万之间的改善，都出现了显著的增长。
(图表来源：真叫卢俊)这意味着上海楼市的置换逻辑的堵点，重新被打通。一手房市场同样变化明显。12月，上海一手房成交量5881套，较于11月增长19.2%，一改前两个月接连下跌的颓势。
(图表来源：真叫卢俊)问题来了，既然上一波政策的“药效”很不错，为什么上海还要急不可耐的再加两把火呢？我觉得可能有两方面的原因：一是虽然当前整体势头还可以，但青浦新城和奉贤新城的去化压力还是比较大。2023年青浦新城的新房成交面积同比下降10.9%，出清周期在14个月，明显的供给过剩。奉贤新城新房成交面积同比下降24.3%，都存在销售难的问题。这个时候针定向放松，有针对性去库存之一。二是ZF的出招思路变了，不再满足被动的救市，而是要趁热打铁，尽快把市场拉起来，提前为2024年的小阳春做准备。2作为内地楼市最后的三大堡垒之一，上海的基本面和发展后劲儿，都是毋容置疑的。
如果你有上海的房票，那肯定是要优先考虑的。但若你要问，现在能不能买？那就要具体问题具体分析了。首先就是看房价的回调幅度。有一句话怎么说来着，风险是涨出来的，机会是跌出来的。2023年底，上海二手房的成交均价约为6万元/平，较于2021年的高点，下跌了8%。而从2020年初到2021年中，仅用一年半时间，上海房价就从5.2万元/平涨到6.5万元/平，涨幅达25%。
(图表来源：魔都财观)所以从整体上看，目前上海房价的跌幅虽然也有一波了，但恐怕还没跌到位。不过个体和市场的温差很大，比如从刚需到改善再到豪宅，跌幅从3%到30%的都有。比如3000万级的豪宅盘，仁恒河滨花园过去一年跌了12%；华润外滩九里跌了18.9%；中海建国里跌了22%。豪宅价格波动幅度本来就高于普通商品房，涨得多跌的也多。
(图表来源：小房猫)再看500-800万左右的刚改盘。过去一年，上海康城不同房源的跌幅从3%到36%，不过整体还是有规律可循的。比如小户型比大户型更抗跌、中楼层比高/低楼层更抗跌。比如110平左右的房源，中楼层的跌幅在3%，高楼层的跌幅超10%。130平以上、南向的大户型，中楼层的跌幅在15.3%，低楼层的跌幅超30%。
所以买房时，楼层、朝向、户型这些最容易忽视，但又是最不能忽视的因素。美林小城、绿地康桥新苑、印象春城等几个高成交量小区的跌幅，基本上都在两位数以上。其中美林小城，中间楼层的跌幅在15%，高/低楼层的跌幅在18%左右。华润中央公园二期，有的房源成功稳住了价格，有的跌幅却在20%以上。这个差异主要体现在价格上。虽然都是85平左右的房源，上半年小阳春时，中间楼层的成交价7.2万/平，而低楼层是6.2万/平，价差达到1万。到了下半年反了过来，低楼层的成交价还是6.2万/平，中间楼层的成交价跌到了5.97万/平(有些跌过头了)，但价差已大幅缩小。
(图表来源：小房猫)现在的上海二手房房价表现，真得是如饮冷水，冷暖自知。如以整体成交均价为锚点，就目前行情来看，二手房房价还有进一步慢步下探的空间。预计2024年的上海行情，大概率会是：价跌量涨!我虽然看好上海房价的长期表现，但短期内，不说远了，至少今年内，是很难反弹的，因为不具备任何反弹的条件。上海新房市场，已经连续两年供大于求，2023年的住宅用地成交量925万方，较于2022年并没降多少，而且很多都将在今年入市。再加上政府又在大力发展的保障性住房，这些都决定着商品房房价很难短期内反弹。
而局部供需矛盾尖锐的板块，下跌的压力还比较大。比如临港新城板块，虽然2023年其供应量拦腰斩，只有6675套，但网签量约5500多套，仍过剩了20%。而且其待供应楼盘将近25311套，按照2023年的去化量，可以卖上5年。
(图表来源：临港楼市)所以2024年像临港这种板块，房价压力很大。说“量涨”，是因为ZF正在给之前被压制的需求解绑、减负，释放客户池增量，并刺激他们入市。总之，如果说之前一线在放松刺激楼市上，还有很多顾虑，现在则是步子越卖越大、口子越撕越大。但客观来说，目前上海的第三轮松绑政策，力度还是非常弱，仍是在挤牙膏。比如限购放松后仍有3年的社保门槛，并不是全脱。像广州番禺、黄埔等区，已经完全松到0门槛了，成交也只反弹了两个月。上海5大新城还有2大新城没有放松，像嘉定新城的库存现在也很大，新房也很不好卖，为什么不一起放松呢？我觉得目前还是在试探，给接下来的小阳春做准备，看效果再决定后面的放松。所以不要太高估上海这次限购放松的效果，但也不能再低估政府救市的决心，而这将是市场发展质变的关键因素。来源：樱桃大房子
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