北京一直在偷偷的救市
2024/4/1 大公馆
来源：地产八卦女
01
对于救市这件事，每个城市的风格是不一样的。
绝大部分城市，如郑州、西安等，都是主动救市，且声势浩大、唯恐市场不知；少数城市如深圳，不主动也不拒绝，一切听最高指示；而北京、上海很少说要救市，但私底下的动作却一直都很努力维护市场，颇有“论迹不论心”之势。
为什么这么说呢？从市场数据看，在9月、12月的新政后，虽然一二手成交量有所提升，但房价却整体延续了颓势，依旧跌跌不休。进入1月份，不仅二手房时不时传来各类跌价百万的“笋盘成交”，一手房为了回款促销，也是各种折扣起飞，甚至部分已成交的老业主都开始有意见要闹着维权了。
在这种情况下，北京其实一直都在“偷偷地救市”。其中最典型的表现，莫过于“地价上涨”。
例如郭公庄两宗新房地块，楼面价6.2-6.8w/p，销售指导价更是直接起飞到9.2w/p，要知道周边的新房臻御府、中海九号公馆目前的二手房成交价还不到7w/p；
海淀翠湖地块，那么偏的位置，楼面价居然定在5.2w/p，销售指导价更是高达8.5w/p，这是把翠湖当永丰卖啊!要知道这里的次新房也不过5万多一平，新地块的楼面价就等于人家的房价了.....
还有华润丰台大红门地块，相比以前的中海金茂地块，这次大红门的楼面价直接涨了1.5w/p；中海朱辛庄新地块，楼面价虽然涨幅不大，但也有近4k/p的差距......
说实话，在北京楼市成交并非火热的情况下，而土地成交楼面价如此上涨，很明显有一双有形之手在操控，通过土地、新房价格的预期管理，为楼市的各项成交背书，最后引导楼市整体回温。
02
除了拉高土地楼面价，北京悄悄救市的第二个表现，莫过于新房设计的报批报建越来越宽松，得房率越来越高，阳台项目也越来越多。
比如顺义，为了提振楼市，近两年在产品端给了不少空间。早期的和光瑞府、公园都会、云河砚、路劲御和府都是没有阳台的，到去年的湖光玖里，一下就不一样了，从那个时候起，顺义的楼盘都开始安排阳台。
而龙湖御湖镜、星誉beijing两个项目不仅批了阳台，还是以防火挑檐的形式呈现的，这种形式最大的好处是——不计容，纯粹免费赠送!
而后来的璞瑅润府，靠着防火挑檐，阳台面积一下子扩张到18-20㎡，4w+的价格10w+的配置，璞瑅润府能够荣膺2023北京必看项目之一，这个阳台管制放松是出了大力的。
同样的还有昌平、大兴。此前昌平项目一律是没有阳台的，但自北京国贤府开始，昌平开始从卷地段转向卷产品。大兴也是，以西红门橡树湾为开端，大兴的新房得房率越来越高，阳台项目也越来越多。
03
如果说，拉高楼面价和放松报批建，都是新房层面的救市，那么提高二手房的挂牌参考价，则是二手房层面的救市。
对此，不少读者跟八卦女小艾反馈，贝壳上的二手房参考均价，有一些小区突然上涨了。其中比较明显的，就有朱辛庄标杆领秀慧谷，从去年下半年6.8万每平的参考价，“拉升”到如今的7.2万每平。
为什么会出现这样的情况？要知道现在二手房到处都在降价，挂牌参考价是不可能因为成交价“上涨”而上涨的。
对此，小艾仔细跟贝壳内部人员聊了一下，这才得知，相关部门曾召集多家房地产交易平台开会，此前网上的挂牌参考价是根据业主挂牌价和实际成交价平均统计得来的，而如今的统计口径，则只统计了业主的挂牌均价，实际成交价数据则排除在外。
至此，通过调整二手房挂牌参考价，虽然短时间内对市场成交影响不大，但这种调控很明显是“润物无声”的，二手房市场也有了涨价依据和融融暖意，从而可以进一步引导楼市的预期和走向。
04
就结果看，2023年的北京新房和二手房，可以说实现了双丰收，在成交价没有明显大幅下跌的情况下，成交量还大致上涨了10%以上。
这样的成绩，对比国内其他城市，可以说是稳如磐石韧如丝。这其中，也必然有北京各种调控、微操的功劳。
谁说不是呢？小艾过去一年也走访了全国七八个城市，像北京这样善于预期管理和微操的城市，可以说绝无仅有!
咱就再举一个例子，北京过去一年，时不时都传出远郊区县要取消限购了，通州要取消双限了，尽管传了一年也没见官方发文，但也基本没有对此正式辟谣。
于是，每一次远郊区县成交不理想，圈内都会悄悄流传出解除限购的消息，从而无形中提振了远郊楼市的信心——万一真的解除限购了呢？
▲虽然解除限购可能是最后的大招，但北京时不时的流传出一些小作文，从本质上来说，这也是一种“预期管理”。
对此，你怎么看？
来源：地产八卦女
推荐阅读
源网页 http://weixin.100md.com
返回 大公馆 返回首页 返回百拇医药