2024，大放水真的要来了!
2024/4/1 大公馆
来源：魔都财观
开始今天的话题之前。
我想问下大家最近是不是都收到银行降息的短信了？
短信大致是：
从这个月起你的房贷基准利率已经降到4.2%。
今后每个月的房贷还款额会根据这个基本利率相应降低。
如果还没有收到短信也不要担心。
我觉得今年应该还会降息1-2次，已经买房和今年打算买房的老铁们都能享受到降息的福利!
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可能有很多老铁看到这里有点犯嘀咕了。
同样是办的房贷为啥有些人已经收到降息的通知，有些人却没收到？
这里我先简单的解释一下，原因大概有两个，第一，跟你签订贷款的时间有关系。
大家都知道现在的房贷利率的定价方式是由基准利率和银行加点来确定的，银行加点一般都是固定的，但是这个基准利率LPR是一直在变的。
这个是我们LPR推出以来历次变动的走势图。
跟我们房贷相关的是上面那条5年期以上的红线，去年只在6月份变动过一次，从4.3%降到了4.2%。
所以如果你是去年6月之前签订的贷款合同，当时的基准利率还是4.3%。所以今年要重新调整为最新的基准利率也就是4.2%，但如果你是去年6月份利率调整以后签订的合同，已经享受到4.2%的基准利率，那么今年就不会再变了。
这个时候有一些老铁就要跟我争论了，为啥我是6月前办的房贷，现在也没有收到降息的短信啊。
这就要说到第二个原因了。
第二，跟你签房贷时利率调整时间有关。
大家可以去翻下自己的房贷合同，关于基准利率的调整一般有两种方式，一个是在每年的1月1日进行调整，一个是在拟签订贷款日期进行调整。
所以如果你选择第一种方式，那么你房贷的基准利率在每年年初就会第一时间进行调整，而如果你是选择第二种方式的。
比如你是2023年4月25日签的合同，那么你只能等到2024年4月25日以后才会调整利率。
如果那个时候LPR又降了，那么你就能享受到比4.2%更低的基准利率了。
所以这两种方式并没有谁更好谁更差，大家签贷款的时候不用太纠结。
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以前我一直吐槽上海的房贷利率几乎是全国最高的房贷利率。
其实去年下半年开始调整了2次。
一次是去年9月份跟着全国一起下调了存量房贷率。
2023年8月31日，人行和金监总局联合发布通知，要求各家银行从9月25日起按照办理贷款时点最低房贷利率设置首套房调整下限。
具体上海地区的调整标准大家看下面这张图。
我算了下当时大家可以申请下调的最低利率：
贷款合同日期为2016年3月26日-2019年10月7日，可下调至3.78%；
贷款合同日期为2019年10月8日-2019年11月20日，可下调至4%；
贷款合同日期为2019年11月21日-2020年2月20日，可下调至4.05%；
贷款合同日期为2020年2月21日-2020年4月20日，可下调至4.1%；
贷款合同日期为2020年4月21日-2021年7月23日，可下调至4.2%；
贷款合同日期为2021年7月24日至今，可下调至4.55%。
所以，在去年存量房贷利率整体调整之后，你的利率应该是下调到了3.78%到4.55%不等，如果你比3.78%还要低，那说明你买房上车真的很早了。
第二次是去年12月进行了差别化的住房信贷政策调整。
首套房贷利率从LPR+35bp=4.55%下调到了LPR-10bp=4.1%，二套房贷利率从LPR+105bp=5.25%下调到了LPR+30bp=4.5%，所以如果你是这两个月才买房办的贷款，那么你真的是非常幸运直接享受了这次优惠后的贷款利率，首套4.1%，二套4.5%。
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那么再回到一开始我们谈论的话题，今年到底还会不会降息，或者更具体一点这个月的基准利率LPR会降吗？
其实我今天之所以会谈论利率这个话题是因为今天将公布最新的LPR价格，很多人都非常期待。
作为2024年首次公布价格，被认为是全年是否降息的风向标。
虽然大家都很期待，我也希望能在一开年就降息，为今年楼市开门红添一把火，但客观的来预测，我觉得今天LPR价格大概率不会降。
我觉得原因大概有三个，第一，最近一期MLF的利率没降，会直接影响LPR的定价。
1月15日的时候央行公布了最新一期MLF的利率，还是2.5%，以及该连续5个月保持不变了，以前我给读者们做过科普，所谓的MLF可以理解为央行给各家商业银行贷款，这个利率相当于各家银行收到钱的批发价，那么银行再把从央行那边拿到的钱再贷出去，得有个零售价，就是所谓的LPR利率，所以一般批发价不变，零售价肯定也不会下调，总不会有银行傻到自己贴钱去做买卖不是？第二，最近其实放的水不少了，没必要再通过降息继续放水。
1月2日时候央行重启抵押补充贷款PSL，给国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行定向贷款了3500亿元，这是历史上第三次高额定向放水，仅次于2014年12月的3831亿元和2022年11月的3675亿元。
再加上这个月MLF新增投放了2160亿元，真可谓相当慷慨了，从最近公布的M1和M2数据来看，M2处于高位增速维持在9.2%，但是M1仍然在低俗1.3%徘徊，M1大家可以简单的理解为市场流通的现金，而M2则是现金+储蓄的资金总量，说明现在市场上钱不少，但都在银行内部空转，大家一有钱就存银行了，也不拿来消费和投资，你说继续降息有什么意义？第三，房贷利率其实有自己的独立行情，一直在下降。
很多人都认为现在楼市不好，难道不应该持续降低利率来降低购房成本刺激购买需求吗，其实从贝壳统计的这张百城主流房贷利率走势图就能看出，虽然LPR在非常克制的下降，但是全国一二手房贷利率确是在2021年冲高之后就一泻千里，这是因为除了LPR以外，各家银行还可以通过调低利率加点的形式来整体调降房贷利率。
目前上海的首套房贷利率已经在银行加点上减了10个基点，我想未来即使LPR不变，也不影响房贷利率的降低。
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好了，看到这里可能很多人要急了，特别是今年有买房计划的朋友，如果这个月不降息，那么今年还有降息的机会吗，LPR会不会一直维持在4.2%不变？
我觉得不太可能，今年应该会有2次降息动作。
从目前来看，有些降息的信号还是比较明显的，首先，最近很多银行都在降低存款利率，为未来降低贷款利率准备空间。
大家最近可能也都关注到了银行降低存款利息的新闻，目前3年期定期存款已进入“1%”时代，就连5年期定期都只能勉强站住了2%!国债、银行理财也纷纷随之下调收益率。多家银行大额存单最高利率也跟随同步下调，一年期大额存单最高利率下调了10个基点，二年期下调了25个基点，三年、五年期下调了30个基点。
这么密集的降息动作，一方面当然是为了让大家少存款，刺激大家多消费、多投资。
但是另一方面，银行说白了也是自负盈亏的企业，它们做的就是在市场上买钱——从大家手上吸收存款，再去卖钱——贷给企业和个人，所以降低存款利率就是降低他们买入资金的成本，最终的目的还是为今年降息，甚至和去年一样降低存量房贷利率做准备!其次，虽然目前的贷款利率已经很低了，但是还有下降的空间。
从目前全国房贷利率的统计情况来看，很多城市的首套房贷利率都已经降到了“3”字头，而目前的基准利率离这个利率也仅一步之遥。
所以按照过去几年5年期LPR很多时候都是下调10-15个基点，那么目前4.2%的基准利率通过2次左右降息就能进入“3”字头，对整个市场信心的提振是非常明显的。
最后，今年政策会不断放松，但仍然需要降息来引导预期。
我们可以期待一下。
来源：魔都财观
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