有些人经营贷续不上了!
2024/4/1 大公馆

    

     来源：樱桃大房子

     1深圳已经有些人经营贷续不上了。

     我估计好多人靠经营贷做投资的朋友，杠杆拉的很高，每个月要还利息，现在房价跌了那么多，利息却没少多少，那现金流就会有问题，加上二手房又不好卖，很多投资客就会着急抛售，进一步给二手房造成承压。

     在2020年至2023年，有很多人，将30年的住房按揭贷款换成了3年的企业经营贷。

     有的人纯粹是为了节省月供利息做的换贷，这种情况对普通买房家庭没啥问题。

     而有的人，则是为了套出资金去投资房子，如果手头杠杆不高的还好，如果杠杆过高的话，很多投资客的资金流会扛不住。

     毕竟，换成经营贷最大的风险不是银行抽贷，因为一个正常家庭，只要你有房子在手，银行不太可能抽贷，都会愿意贷款给你。

     但其中一个最大的风险是什么呢？

     是房价一旦下跌后，房产评估价也会下调，3年经营贷到期，银行给你续贷，可能就贷不了那么多钱了。

     大家应该知道，大部分经营贷属于短期贷款，通常需要1年或3-5年归还一次本金，然后再向银行续贷，通过续贷这一过程，将整个授信时长拉长到10-30年。

     续贷的时候，会重新做一次评估再把钱借出来。

     但是，现在房价下跌了，就会出现一个问题，评估价下调了，虽然现在大放水，银行钱难贷出去，有些银行能从原来的7成做到8成，但是房子评估价如果下调太多，即使贷8成也没有那么多。

     举个例子：以前银行评估价1000万的房子贷700万出来，现在到期了需要还700万，但现在银行评估价只有800万，即使按照转到小银行去给你贷8成，也只有640万，那么这个差额60万就可能没法贷了。

     这还算好的，有些下调幅度更大，自己可能得找上百万填上。

     对二线城市来说，两三百万总房款，算下来倒也没多少。

     可是对深圳这样的一线城市来说，动辄八百一千万的房子来说，差1成都有几十上百万，临时找钱就很难补了.

     到目前为止，相比市场高峰期，深圳房价已经出现了全市普跌，平均跌幅大约在30%左右，个别小区腰斩，甚至跌幅60%以上。

     我选了全市2751个有效小区的房价对比，其中挂盘价下跌的小区共有2335个，上涨小区共有416个。

     下跌小区占比84.9%。

    

     这些房子重新评估再批贷款，重新申请的贷款估计都得在原来基础上少个7、8成。

     续贷难，还有一个因素就是看银行的风控系统。有些银行查的还挺严，经营的个体要是正经经营的企业。

     而且还会通过大数据检测企业的经营情况，一旦发现企业运营经营情况变差了，营收少纳税少，有的甚至连每个月的利息也困难，那么到期后的经营贷就没那么好续了。

     这种对有名下的企业负债过高，或者征信确实非常差的，会有冲击。

    

     2

     个人经营贷款，是在20年开始增长的，20年之前同比都是10%内的增长，20年后都是按10%以上的增速增长，21年还在20年这样的高基数的基础上， 还能维持11%左右的增长，21年维持呈现“爆发式”的增长。

    

     21年的时候五大行的个人经营贷增速，都保持在20%以上。规模排在后面的建设银行和交通银行，增速更是分别高达63.53%和55.63%。工商银行个人经营贷虽然规模已经很大，但还是保持了34.7%的增速。

    

     经营贷一般是3年一续或者5年一续，21年经营贷的规模这么大，那就意味着明年到期的人不少呢。

     现在，一般在四大行以及招商交行做不了经营贷，就会去小银行做，小银行还做不了就去社会金融机构做，那么原先在社会金融机构做的，可能就要面临爆仓的危险了。

     到期后有些人一旦续不上贷，出现资金缺口，会不会造成踩踏呢？

     现在深圳跌跌不休，与当初用经营贷投资买房的一些人也有一些关系。

     现在这些人顶不住了，很多人已经把首付都亏完了，接下来如果继续跌，每个月还要继续还银行贷款利息，那就是纯亏，所以有些人只能赶快割肉。

     2024年，深圳市场很可能还会有这样的投资客因为月供顶不住而割肉出局的。

     不过，反过来说，这些带血的筹码，对买房的刚需和改善来说，也是捡漏的时机。

     来源：樱桃大房子

     推荐阅读

    

    

    

    

    源网页  http://weixin.100md.com
返回 大公馆 返回首页 返回百拇医药