楼市摇摇欲坠，P2P理财雷爆不断，背后的黑手竟然是它！
2018/7/11 14:30:13 大众证券报董秘第一圈
作者 | 范智林，来源 | 金融智库 已获授权
最近财经界最关心的事情有三件：
一是中美贸易战会不会加剧？
二是房地产泡沫会不会破灭？
三是P2P跑路潮会不会形成？
第一件事情得找精神科专家来研究，因为最近有世卫组织专家表示特朗普可能患有精神病，而我们财经界对于研究精神病人的行为并不在行。
第二、第三件事我们今天放在一起来研究，虽然这两件事情看起来风马牛不相及，但是它们都有一个共同的地方，那就是涉及到钱。
我们抛开各种杂七杂八的表面现象之后不难发现一个问题，那就是最近楼市的见顶恐慌和P2P平台的跑路风潮，其实都跟“钱荒”有关。
下面我们就从货币的角度层层切入，为大家揭开楼市与P2P理财平台之间剪不断、理还乱的瓜葛。
最好的时代，最坏的时代
大家都知道，房地产的繁荣虽然是建立在城镇化带来的刚需之上，但是近几年的景气还是离不开房贷的低利率。
大家不妨看一看下面这张图就知道，我们现在的房贷利率有多么便宜!
按照4.9的基准利率来看，简直就是有史以来最便宜的房贷利率水平了。这样便宜的房贷成本，却遇上了价格屡创新高的繁荣时代，不拼了老命买房子的，那就是傻逼中的战斗机!
从这个角度来看，现在是房地产最好的时代!
但是另一方面，本世纪以来中国房价飞奔的脚步，早已经远远抛下了大多数人民。按照现在大城市里的房价，许多普通民众穷其一生的积蓄都难以买上一套房子。
以房价收入比来看，全世界房价收入比最高的十个城市里面，中国的北上港深四座一线城市牢牢占据了前四，并且与后面其它国家的城市拉开了很大一段差距。
最近任志强不是写了一篇文章吐槽中国的房价收入比问题，他说房价收入比只能反映出社会的中位数收入，而不能够反映出高收入人群的消费能力，所以从房价收入比来看好像中国人买房压力都很大，但其实对于那些收入比普通人高几十倍的有钱人来说，现在的房价还很便宜。
换句话说，任志强的意思就是说中国现在的贫富悬殊很大，大量的穷人穷得买不起房子，而少数的有钱人富得流油，买起房子就像买白菜似的，这些人恐怖的购买力还可能继续推高中国的房价。
至于普通民众想要买房，那大概还只能像央行货币政策委员会委员樊纲说的那样，动用夫妻双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷等“六个钱包”来帮忙凑钱买房。
从这个角度来看，现在是房地产最坏的时代!
中产炒房，屌丝理财
近几年来，中国有两大行业最赚钱，分别是房地产和互联网金融，它们之间的关系是一种矛盾而又统一的存在。
不知道大家是否注意到一个反常的现象，一方面是社会上的实业难做，很多老板都变卖掉厂房，然后拿着现金去炒房；另一方面是P2P理财的收益很高，经常会有年化10%以上的产品。
虽然P2P平台里面有很多的搞“庞氏骗局”诈骗的，以及很多搞“套路贷”的，但是也还是存在不少真正搞网贷的。
不过这几年实体经济不好做，大学生创业被誉为是“败家”的行为，那么靠谁来兑现投资人的高收益呢？
答案是房地产。
根据央行公布的数据显示，去年我国的消费贷全年净增3.7万亿元，远高于2016年的1.1万亿。但是去年我国城镇居民人均消费性支出仅同比增长5.9%，低于2016年的7.9%，而去年我国的购房首付从2016年的4.9万亿暴增到了8.3万亿，增加了3.4万亿元。
对此，经济学家鲁政委表示：“消费贷加速而消费却放缓，可见消费贷实际上并未被用于消费从而促进消费的增长”。他认为，目前相当部分消费贷暴增名不副实，实际上沦为了房贷的马甲。
近几年来的炒房行为呈现出一个新的特点，除了以往由温州商人、山西煤老板这些土豪组成的炒房团外，很多中产阶级也加入到炒房的大军当中去。但是面对比以前高出几倍的房价，这些中产阶级不像土豪们那么有钱，即使拿出全副身家也搞不定一线城市一套房子的首付。
于是乎“首付贷”就应运而生了。
先通过高利息的消费贷凑足房子的首付，然后申请利息较低的房贷。这种情况下，只要房价还能每年能够保持10%以上的增幅，杠杆所带来的超额收益就足以覆盖利息较高的消费贷。
这样就形成了中产阶级炒房吃肉，屌丝喝汤沾光的局面。
所以近几年抬高房价的，除了炒房的中产阶级外，还是少不了投资P2P理财的屌丝们一份功劳。
有人抢房有人退房，一半海水一半火焰
不过随着各地房地产调控政策的不断加码，炒房的利润空间在不断遭受挤压，而且风险还在不断放大。
目前来说炒房行为已经呈现出一种新的态势，这种冰火两重天的景象表现在市中心的高价房备受热捧，而远郊的低价房却频频遇冷。
市中心的高价房备受热捧，主要是因为政府的限价政策，导致了新楼盘的价格比周边的二手楼盘还要便宜。
如此一来只要成功买到新楼盘再转手卖出去，就可以轻松赚取上百万元的价差，所以才会吸引大量的人参与摇号抢房。
深圳土豪冒雨排队买房
换句话说，买这种房子已经不是炒房了，而像是买彩票。在不作弊的前提下，能不能赚到钱，全凭运气。
远郊的低价房会遇冷，是由于近几个月来有不少大城市的远郊房产价格出现了大幅度下跌。
例如近日闹得沸沸扬扬的北京通州退房事件，就是由于该楼盘去年底备案价高达3.75万元，而今年新一期的销售均价则调整到2.6万元。
不到一年时间，每平方米房价下跌了1万多元，跌幅高达30.67%，一套100方的房子，业主还没收楼，账面损失就超过100万元。
通州业主哭求退房
在只考虑正常房贷杠杆的情况下，30%的首付全军覆没，相当于投入的本金已经全部亏完。如果是加了“首付贷”杠杆的情况下，这意味着业主们不仅亏光所有本金，而且还要背上沉重的债务包袱，这也就难怪他们要死皮赖脸跑去闹事要求退房了。
购房负担猛增，利润空间缩小
导致远郊房价遇冷的主要原因不是刚需减少了，而是炒房者负担不起了。
大家都知道中国的城市化已经进入了2.0时代，现在最能保值、最为安全的是大城市市中心的房产，而这些房产也是最受有钱人青睐的。
但是对于中产阶级来说，动辄上千万元的房产显然不是他们能够买得起的，所以他们往往退而求其次，跑到大城市的远郊去投资刚需房。
与买得起市中心房子的土豪们不同，这些年轻的中产阶级经济基础大多不够牢固，很多人需要借助杠杆才能够买得起房子。
虽然现在央行给出的房贷基准利率还是4.9%，但是各家商业银行在实际操作中已经把利率水平上浮10%到30%不等。
根据昨天融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。
以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。
这16.7万元的利息，本来是属于投资者的利润空间，但是现在不仅被银行拿走了，反而成为了投资者要负担的成本。
所以有的投资者干脆选择放弃了，老子玩不起，那就不玩了呗!
局部钱荒，杠杆失灵
依靠消费贷来撬动房贷杠杆，其盈利的逻辑是建立在房贷利息较低，且申请额度充足的前提之下。
如今不仅房贷利息猛涨，杠杆成本大增，而且各地房贷额度十分紧张，许多时候购房者根本就很难申请到房贷。
如果没有了杠杆，那么动辄20%的消费贷利息，又有几个炒房者能够承受得起？
在政府全方位调控的情况下，想要让房价连续几年每年暴涨个20%以上，无异于天方夜谭、痴人说梦。
所以一些P2P理财平台开始出现问题，然后一部分嗅觉灵敏的投资者开始撤离，经过几轮循环之后，恐慌开始蔓延。
然后随着挤兑潮的出现，成批的平台开始轰然倒下，于是乎就有了这个夏天的悲惨一幕。
说到底，高昂的房价本来就是货币超发的产物，而P2P理财平台则是为其提供了一个输血的地下通道，他们之间一荣俱荣、一损俱损!
最近地产股票集体暴跌，万科、恒大、碧桂园等龙头房企纷纷表态要进行转型，本身就已经暗示了房地产行业已经走到一个大变革时代的门口。
如果“老大哥”房地产行业尚且自顾不暇，那么“小弟”P2P又焉能独善其身？
在前不久的陆家嘴论坛上，中国的银保监会主席郭树清就曾经明确提醒过大家：“高收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”。
如果那个时候大家能够听得进三成，估计现在就能够减少许多损失!
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