卖房不如卖酱油，万科郁亮回应了 ！
2019/9/24 13:47:25 董秘第一圈
9月23日，万科举行南方区域媒体交流会。
交流会上，就海天味业市值超过万科后网友戏称“卖房干不过卖酱油”的说法，万科董事会主席郁亮称自己“服气”。
他进一步解释，房地产应该向制造业和服务业学习。如果一家公司的产品能满足千家百户的美好生活需要，并成为老百姓的首要选择，这样的公司值很多钱是应该的。
此外，万科还在交流会上发布了不动产开发智能大脑——“菩提”算法平台。万科高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全表示，“人机大战”战火已经烧向房地产行业，房地产行业不拥抱科技，只有死路一条。
卖房子不如卖酱油？
郁亮：我是服气的
9月23日，万科在北京举办交流会，董事会主席郁亮在会议现场对于“继茅台市值超过万科后，海天味业市值也赶超万科”这一问题作出回应。
郁亮说：“有人说卖房子的不如卖酱油的，其实我是服气的，甚至我乐意见到这样的结果。原因很简单，如果有一个公司可以满足老百姓的美好生活需求，成为老百姓的首要选择，那这样的公司值很多钱是应该的，我们特别服气。”
郁亮表示，海天酱油让万科看到了希望，因为任何业务只要满足老百姓的需求，成为他们的首选，就是增值价值，这让万科看到了希望。“酱油告诉我们一个道理，只要我们在行业做到领先，做到数一数二，市场就会给一个公平合理的定价。”
值得注意的是，截至今年8月底，前十大地产上市企业的总市值为1.02万亿，而前十大食品消费上市企业总市值已经达到前者的3.3倍，海天味业的市值力压地产行业的龙头市值，目前仅位于知名酒企贵州茅台、五粮液之后。
无独有偶，去年于港股上市的海底捞，随着今年以来股价的持续上涨，市值也已经悄然超过1828亿港元，超过多家房地产巨头的体量，在港股的所有房企中仅次于万科与新鸿基地产。
万科营收是海天13倍
总市值却不敌海天
万科与海天都是各自行业中的“领头羊”，财报收入都十分可观。
8月份，海天味业发布了2019年半年度报告,报告显示截止到2019年上半年实现营收接近101.6亿元,同比增长16.51%；归属上市公司股东净利润27.5亿元,同比增长22.34%；三大核心产品酱油、蚝油、酱收入分别增长13.61%、21.13%、7.48%。海天味业实现了“五年再造一个海天”的目标后,海天又创造了“半年营收突破100亿”的成绩,竞争力和综合盈利能力得到进一步提升。
同期，万科公布的2019年半年度报告中显示，截止到2019年上半年万科实现营收1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司的净利润为118.4亿元，同比增长29.8%。在市场融资环境持续收紧之下，万科依旧保持着稳健的财务状况。截至6月底，万科持有资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。
Wind数据显示，截至9月23日收盘，海天味业总市值高达3000亿元，这一市值，已经超过地产第一股万科A的2934亿元的市值。
然而，万科的营收是海天的13.8倍，净利润是4.3倍，但万科的总市值却低于海天，是因为估值水平，一个是50倍左右，一个只有7倍多。
差距是怎样造成的呢？
一方面，从供给端来讲，海天味业的销售模式与万科有所区别。
在酱油行业，龙头企业拥有资金优势、规模优势、品牌优势、渠道优势，竞争压力相对较小，未来的格局相对清晰。海天味业的市场占有率大概达到了30%，且没有销售半径。然而，万科的销售半径明显，受地域、政策、宏观经济等因素的限制，业务无法做到快速扩张。
另一方面，从需求端来讲，两者受宏观政策的影响不一。
酱油是人人所需的日常用品，消费者长期使用会产生依赖性，品牌忠诚度较高，且受宏观经济形势的影响不大。但在房产行业，消费者需要考虑的因素很多，受经济形势及国家政策的影响极大。
全球的经济和政治格局正发生巨变，不确定性在增大。这种情况下，确定性的追求抬升了海天的估值，房地产市场的担忧压制了万科的估值。从商业模式上看，资本市场会给海天味业更高的估值再正常不过。
知名财经评论员刘晓博认为，这只是市场一个特殊时期的异常现象，很难维持。
原因很简单：海天味业虽然很优秀，但跟万科在规模上完全不是一个层次的。
根据两家上市公司2019年半年报，万科营收是1393亿元，海天味业是89.64亿元，万科是海天的15倍多；归属于上市公司的净利润，万科是118.4亿元，海天味业是27.5亿元，万科是海天的4.3倍。
此外，万科归属于上市股东的净资产是1610亿元，海天味业只有140亿元，两家公司净资产规模差距也非常大。至于市净率，万科只有1.84倍，而海天味业高达21.27倍。万科的市盈率是12.5倍左右，海天味业是54倍。
人均持股市值差距就更大。海天味业平均每个股东持股市值为964万元，万科只有110万元。
下图是海天味业近年来的走势，结合走势和上述指标我们可以判断出，这是一只典型的强庄股。
刘晓博认为，一个以酱油、蚝油等为主营业务的企业，市盈率长期维持50倍以上，这是不可持续的。所以，“卖酱油”的海天味业市值超过万科，只是阶段性现象。
“人机大战”烧向房地产行业？
“未来每一家公司都是科技公司。” 在媒体交流会上，万科高级副总裁兼物业事业部CEO朱保全引用了微软CEO萨提亚纳德拉的一句话，来表明万科对科技转型的决心。
朱保全表示，地产科技的时代已经到来。一方面源于年轻劳动力减少带来的人力成本升高；另一方面，BIM、AI、IOT等技术的成熟，结合实际场景，推动地产科技落地应用成为现实，地产行业正朝着精细化、智能化的方向发展。
在交流会上，万科潜心打造的不动产开发智能算法平台“菩提”也首次与公众见面。朱保全透露，这一不动产开发的“智能大脑”，由万科联合华为等科技公司合作打造，目的是“让不动产开发更聪明”。
朱保全表示，随着智能技术的应用落地，不动产领域的“人机大战”已经到来。他以万科上海某园区的实际数据为例介绍，引入智慧运营系统后，相比人工运营，园区的运营人员减少了40%，路灯能耗减少了75%，车库能耗减少52%，收入增加了5%，每年智慧园区直接带来数百万元的成本节约和效益。
朱保全说，今天不拥抱科技一定是死路一条，拥抱科技也是长路漫漫，万科有这份信心、勇气、决心，目前已经在社会上招募一大批致力于不动产的科技人员，加入到万科不动产团队。
同时，朱保全还透露，从小区物业到商业物业，从前年开始尝试进入城市物业。万科物业将会把城市物业模式带到雄安这一“千年大计”项目之中。
来源：中国证券报、中国基金报(chinafundnews) 记者 任子青、21财闻汇(jiayou21cbh)、刘晓博说财经(liuxb929) 作者：刘晓博等
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