抄底楼市，路在何方？
2018/10/17 中国经济学人
作者：柯谈
来源：柯谈(lincolk)
任何事物的发展，都会经历从野蛮生长、疯狂扩张到制度约束、合理有序这样一个过程。
楼市同样如此，2010年之前，中国楼市属于典型的无序竞争，财富掠夺的阶段，资本越多，炒房获利就越多，2010年限购限贷等政策工具陆续出台之后，竞争相对公平化，但政策的周而复始、前后不一，强化了人们的投机意识，找制度的漏洞，钻法律的空子，成就了一批投机取巧的机会主义者，逐渐使民众丧失了对政策的敬畏和尊重。
现在，房住不炒时代的开启，正在彻底扭转这种畸形、病态的价值观，只是这种根深蒂固的投机主义已经融入大多数人的血液，消除比养成更加的艰难。
1
今非昔比
10月7日，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调人民币存款准备金率1个百分点，这已经是今年的第4次降准。
一年内4次降准，按照过去20年的经验来看，对楼市绝对是重磅利好，标志着又一轮疯牛即将启程。但这次，楼市的表现就像是对这4次降准视而不见、通通免疫。
所以，才会有一些半瓶子醋的砖家，屡屡判断错误，误导民众。因为他们根本不明白房价上涨的内幕和把戏。
降准这种政策仅仅是增加银行的可贷款货币数量，货币增加后能否进入房地产，还必须要依赖银行的信贷政策，只要银行对开发商的信贷支持不足，对居民的贷款政策不放松，那降准多出来的钱就绝对不可能流入房地产。也就是说，即使降准了、钱多了，只要信贷政策不放松，房地产行业就只能眼睁睁的看着别人吃肉，连喝汤的份都没有。
让我们来观摩下近十年来历次房地产大牛市与降准的爱恨情仇：2008年4次降准、5次降息；2012年2次降准、2次降息；2014年5次降准、6次降息。在这3次大规模降准的同时，政府都同步给房地产松绑，比如：降息、4万亿、去库存。
我们发现，每次降准的同时，都伴随着降息和宽松政策的出台，所以，才造就了牛市的开启。这正是我要强调的，要想让降准的资金流入楼市，必须要同时放开掐在脖子上的双手，否则，单纯的降准，对楼市来说，毫无意义!
就好比房地产这块干涸的土地，根本没有新建引水渠，任凭它大水如何漫灌，永远都得不到灌溉。
也许，这正是高层的智慧，一切都尽在掌控之中。把房地产和实体经济隔绝开来，这个绝缘体就是银行和调控政策。毫无疑问，房地产的寒冬已经来临，而最先觉察到阵阵寒意的一定是房企和中介。
万科为了自己能够活下去，不择手段，挑起恶性价格战，在厦门的白鹭郡项目半价甩卖别墅，退房退钱样样都干，为了生存毫无底线，社会职责是假，逼死对手是真。近期的降价维权、打砸示威只是饭前的开胃小菜，降价大潮才刚刚拉开序幕。
9月17日，中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成发布的一封《致上海中原全体同仁的公开信》中说道：“调控政策、信贷环境导致上海房地产市场急速变坏。我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”
为了应对危机，上海中原已经于10月1日起，实行了全员减薪：所有岗位的全勤奖取消，通讯津贴、工龄工资、车贴调整为5折发放；中后台部门的佣金比例调整至8折发放。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。
今非昔比，正是此轮房地产调控最大的特点。世道已变，游戏规则已变，玩法不变，注定会死的很惨!
2
任重道远
最近，国家发改委领导李铁在一个高峰论坛上说：中国潜在的购房人群将有5亿左右。一部分是2.87亿在城市务工的农民工，另一部分是未来新增的2亿城镇化人口。
我并不是反对领导的预测，只是稍微认真思考下，就会想到，这两类人群明显有很大部分的重叠，但完全可以预估到2030年，至少应该还有3-4亿的新增购房人群。
我国在推进城镇化方面，简直不遗余力。其实，早在2016年10月11日国W院就发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》要求：除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。两年后的2018年10月10日，国家发改委再次督察各地的落实情况。
其实，也正是该文件的发布，才开启了2017年二线城市抢人大战的序幕。未来的人口迁移，将是农村人口流入三四线城市，三四线人口流入一二线城市的逐级向上供给模式。
户籍制度的破壁，是我国解放以来，促进劳动力自由流动和城镇化发展的最大进步。城镇化更是房地产发展的原始动力所在。
我国房改二十年，推高房价的确有了长足的进步，但是人均居住面积以及居住条件和发达国家相比，还是有很大的差距。
根据如是金融研究院调查的数据，2017年底，我国城镇人均居住面积为25.66平，而美国是65.03平，英国是49.4平，德国是44.6平，法国是40平，日本是38.81平，韩国是33.2平，香港是15平。我们只比悲催的香港人民幸福一丢丢而已。
未来3-4亿城镇新增购房人群以及居住改善置换需求，决定了我们的住房建设还远远没有达到过剩的程度，我们的房子不是太多了，而是太少了。
房地产的黄金时代已过，但是白银时代至少还有十年，真正的拐点还远没有到来。
我们的失误就在于，太猴急的模仿了房价的市场经济，却在供给上还坚持着计划经济，学来学去，搞了个四不像。还好，现在知道了悬崖勒马，时间还来得及。否则，我们半马都跑不到，就已经自废武功。
3
路在何方
这就是我们不得不面对的现状，房价是发达国家，条件是发展中国家。饭还没有吃完，就把自己的碗砸了，那接下来，要想吃饱，就只能一粒米一粒米的从地上捡起来慢慢吃。
我国房地产的确还有很长的路要走，但是，房价的走势似乎已经清晰可见：
如果你问我，房价还能涨多高？我只能说，一定没你想的高。
如果你问我，抄底楼市好不好？我只能告诉你，为时尚早。
如果你又问我，哪里才是底？我会说，没有了暴涨，也就无所谓底。
如果你非要买房，那么，我可以给你四个参考选项：一、限价倒挂幅度20%以上的品质新盘，包括8折以下的促销楼盘。二、炒房客资金链断裂的急抛盘。三、已经先买好房子的置换客急于出售的房子。四、优质学校的学区房。
以上四条仅适用于一二线城市，三四线城市除学区房外，切莫对号入座。如非以上房产，不建议入手，请耐心等待。
总之一个原则，现在入手的房产，一定要预留好未来下跌的空间，否则，你不是在抄底，而是在给别人解套!
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