70城最新房价数据详解，真降温了！
2018/10/22 中国经济学人
作者：子木
来源：子木聊房(zimuliaofang)
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不要一味地相信
10月20日，国统局发布了全国9月70城房价数据。
很多读者朋友惊呼看不懂，说明明9月买房子，感觉市场行情很冷，房价下调严重，70城房价数据却显示还在上涨。还有纠结房价涨幅0.02这个小数点的含义到底是什么。
如果你要把这份数据作为买房的依据，不夸张地讲，最终一定会成为高位站岗的接盘侠。70城数据真实度暂且不谈，解读它一定要从宏观视角去挖掘背后的信息趋势。
下面我们先把官方公布的9月70城数据总结如下：
1.据初步测算，从环比看，4个一线城市9月份的新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。
2.31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
3.其中，西安、呼和浩特环比涨幅领跑，分别为6.2%、2.8%。海口、西安同比涨幅领跑，分别为21.7%、20%。上海、深圳等环比下降。
关于这份数据的解读，首先要有一个理解基础。
第一我们要注意的是，在各城市限价令如此严苛的今天，数据早已脱离了实际情况，70城房价数据中关于限价城市的新房数据基本可以不用看。
例如你在广州买新房，到了售楼处，人家会明明白白告诉你，买新房可以，但是一定要签两份合同，一份官方备案用，一份装修用，最后装修费用会折合成房价统一算到里面，这样再去讨论新房房价涨跌是没有意义的，还不如直接参考周边的二手房。而在前几天，广州因为“房闹”严打双合同，如果因此放开限价的话，新房房价是否会一飞冲天呢？
第二，在这份数据里，不要认为城市环比有涨幅，房价就在涨。其实按照常年的数据观察，涨幅连续回落几个月，就可以理解为其真实房价已经在下跌了。
(来源于贝壳研究院)
例如在网红城市杭州这一项，数据显示8月环比上涨0.6个百分点，9月环比上涨0.2个百分点。说是涨幅百分比回落，而真实情况是，9月杭州是以7.4%的跌幅居于所有城市的首位，结束了6个月的增长态势。
第三是70城数据里，关于一二三四线城市的划分是没有依据的。例如，二线城市分为强二线和弱二线，三四线城市分为“都市圈外城市”和“都市圈内城市”。北京旁边的廊坊北三县和西部城市呼和浩特同属于三四线城市，但他们之间的楼市情况完全不同，北三县放开限购房价一飞冲天，而呼和浩特到现在还没采取限购。
除此之外，大家还要明白一个道理。官方数据有一个特别重要的作用，就是“稳房价、稳预期”，无论市场如何大起大落，幅度永远控制在一个非常缓和的空间里。
那么，基于以上三条，我们再看9月的70城房价数据就很轻松了，而且我们还能从里面挖掘出其他更有用的信息。
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数据背后的信息
1.史上最严调控已起到立竿见影的效果。
自从今年7月31日中央政治局召开会议指出要“坚决遏制房价上涨”，全国在8月就开始了「真正的调控」。
单月调控频次超过55次，刷新历史记录，同时加码八大限令，启用「问责约谈」制，进行专项乱象调查。在此政策强压之下，无论真需求还是假需求，均受到遏制，市场被动降温。
所以大家现在也看到了，官方公布数据一二三四线不同程度「涨幅回调」，其中二线是0.5个百分点，三线是0.6个百分点。事实证明，在中国，房价的命运永远掌握在政策的手中。
2.板块轮动效应同时显现在房价下行渠道中。
上波房价的起点是2015年，从深圳开始起步，一线城市大涨之后，分两条线路开始向外扩散。
一条是地理线，由一线城市向环一线城市方向扩散；另外一条是空间线，由一线城市扩散到以省会城市为核心的二线城市群，再由二线城市扩散到三四线城市，以此类推。
同理，当房价下行时，房价传导也会根据这个规律逐步体现。
从2017年「317新政」开始到现在为止，一线城市已经经历了一年半的调控期，目前北京和上海的成交量已经呈现企稳趋势，按照“成交量—房价”原则(成交量较房价先行，成交量先触底房价后触底)，今年年底到明年3月，一线城市的房价会见底。
在一线城市房价下行的中后期，由于预期的传导，会迎来二线城市的拐点。数据显示，今年9月单月全国成交面积同比下滑3.6%，其中主要以二线城市为主，成交持续乏力，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。
未来一段时间是二线城市房价下跌的主战场，至于跌的深度和长度还要看城市的泡沫程度和供需情况。例如杭州虽然潜力很大，但这轮房价炒的太高，房价直追上海，就必须回调到符合城市基本面的位置，类似情况还有厦门、青岛等热门城市。
有的人说，只要放开政策房价立马反弹，这个是没有任何依据。有的城市在上波大涨中需求已经释放完了，例如黑龙江哈尔滨和安徽的安庆，人口无流入，库存又大，房价又下行，没有基础需求托底，买涨不买跌的群众心态会更加严重；而像长沙这种城市，房价被低估还被政策遏制需求，一旦放开房价立马反弹。
这几天还有人说，“为什么品牌房企高喊「活不下去」，热点城市到处降价维权，但是自己所在的四线小城市的房价依然在高涨，大家还是十分热情。”
这就是三四线城市信息滞后的原因。
首先，很多大型房企不会在三四线城市拿地开发，所以大行情到来，降价促销的消息不会传导到三四线破坏购房者预期。而且现在三四线大部分老百姓的信息渠道还被本地媒体挟持，有些本地媒体为了帮开发商卖房，在拐点到来之际还在一股脑的吹嘘房价，拉群众入坑。
由板块轮动原理，在二线城市迎来房价拐点后，三线城市由于调控不到位，市场信息滞后的原因，还会处于「末日狂欢」期，例如数据里提到的以呼和浩特为主的西部城市。它们其中有一部分的成交量和房价目前还在上涨，在此阶段购房的人群极有可能成为高位接盘侠。
而等到二线城市下行通道进入中后期，失去棚改货币化的大部分三四线城市会迎来漫漫无期的阴跌之势，这个时间不会太久，大概在明年的上半年就有所体现。
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总结
1.楼市非稳定期内，切勿跟买跟卖。韭菜之所以称之为韭菜，就是人家高位逃离的时候，他们会不顾一切地冲进楼市高位接盘，无论是自住还是投资，都是财富损失，毕竟这几年赚钱都不容易。
2.仔细观察自己所在城市成交数据，成交量先行于房价，成交量企稳，房价不出意外会跟着触底。找到自己城市所在板块轮动的位置，房价下跌了就要静待时机找底部，房价还未跌，就要等它过了高峰。
3.房价进入下跌通道，下跌的越厉害说明泡沫越大，同时也证明这个地块越有潜力，当然这个是在有资源或有人口的基础上。例如海南房价崩盘过，也腰斩过，但未来放开限购，因为环境资源的稀缺性，房价依然可以一飞冲天；环京北三县腰斩过，因为北京人口外溢，放开限购依然可以起来；但是像鄂尔多斯这种城市，没有人口没有资源，腰斩后很可能就沉没于历史之中了。
4.房价遇到拐点初期，一定要学会判断市场信息真伪。例如我之前讲过，这段时间一些城市的楼盘促销信息会很多，但一开始大部分都是假促销。这段时间还有为了卖房雇佣兼职砸自己售楼处的开发商，正所谓，声音越大效果越好，中国人的智慧真是博大精深。
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