土地流转迎重大突破！全国人大宣布，7亿农民的大利好来了！
2018/12/26 19:45:00 中国经济学人
作者：杨瑞来源：财经三分钟(qgq1818)
中国的土地财政在全世界独一无二， 在过去的二十年中，几乎绝大数阶层，都享受到了土地溢价的造富狂欢。
政府垄断土地供应，依靠卖地收入支撑着地方财政；
地产商竞相疯狂拿地，转手卖房，赚取高额差价；
城市买房者，也搭乘上了楼市黄金十年的高速列车，成功实现了阶层升级；
……
而唯独守着土地的农民，不仅无法分享土地升值的红利，还常因为被非法强制征地，而屡屡上演人间悲剧。
但如今，随着全国人大的立法突破，7亿农民苦守着土地聚宝盆，却受穷的时代，或将一去不复返。
1
全国人大爆出重磅：
为农村宅基地交易松开枷锁
集体性用地交易受限，一直备受诟病。
近日，全国人大有关集体性用地使用权限，再度爆出重磅!
23日，提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，首次明确：
我国非农建设用地将不再“必须国有”!
在我国现行的土地机制下，中国土地的产权分为两种：
城市的土地归属国家所有，而农村和城市郊区的土地，绝大多数属于集体共有。
换句话说，农民直接在集体土地上建设的房子，本质上等同于深圳违建的小产权房，
而小产权房，一般来说不允许上市交易，也就意味着，农民可能花了十几万，甚至几十万建的自住房。
不仅无法变现，还有可能随时因为各种不可抗拒因素，而被强制性征收。
要知道，随着城市的扩张，尤其是人口大量涌向一二线、强省会城市，原有的城市用地趋于紧张，如果想新增土地供应，就必须通过国家征地的方式：
首先需要将城郊或者农村的集体用地属性，变成国家所有；
而一般强制性征收，补偿非常低，有的地区甚至一亩地仅仅只有几百元。
然后，政府再通过公开招标的方式，将征收的地高价拍卖出去。
仅仅在今年过去的11月中，地方卖地收入高达5.34万亿，而根据相对估算：
在经济落后的贫困地区，征地的利润率高达100%；
即使在北上广深等一线城市，利润率也不少于85%；
一高一低，地方政府赚得盆满钵满，可代价是无数本分、老实的农民在吃亏。
但如今，随着全国人大立法推进，集体性土地入市交易的枷锁被打开，农民再也不用担心土地被低价强制性收购。
这对于二十年的土地供应来说，绝对是震撼级别的利空来袭。
要知道，在此之前，政府是土地市场唯一的供应者，通过减少或者增加供给，就能很轻易的控制房价。
但是集体性经营土地，一旦入市，就相当于打破了地方政府的垄断。
土地作为房价涨跌的基石，土地供应一旦大变， 最终必然会反馈到房价上。
2
打破垄断，
农民也能享受土地升值红利
打破垄断，让政府不再是居住用地唯一提供者，是近年来土地改革最重要的目标。
在全国人大推进立法之前，早在2016年，国土部就曾携手住建部在13个城市试点，试点最大的突破，就在于：
农村集体土地不用经过国家征地环节，就能直接进入市场交易。
租赁住房、共享度假小院这类惠民项目，也能绕开土地征收，通过上市交易的方式，进入快速审批通道。
不同于西方社会财产私有化的属性，我国农村宅基地最大的特点是：所有权、资格权、使用权“三权分置”。
宅基地是农民按照“一户一宅”的原则，在农村集体土地上，自费建设的房子。
此前国家对宅基地的转让，有着极为严苛的要求：
比如，宅基地只能在同村内转让；
而且受让人还要满足没有住房和宅基地等条件。
在这样的限制下，宅基地的交易几乎被“冰封”，也就是所谓的土地使用价值零。
一潭死水的宅基地交易市场，不仅无法为农民创收，降低了土地利用效率，而且土地没有交易，国家的契税征收也大打折扣。
如此百害无一利，显然与加速推进土地流转和“三权分置”的政策相违背。
于是早在今年1月15日，当时的国土部表示：我国将探索宅基地 “三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
这意味着：宅基地自建房在土地归属上，将向商品房靠拢。
而其中最引人瞩目的就是：适度放活宅基地使用权。
换句话说，将有更多的人可以参与“宅基地”使用权的转让、交易中，从而打破宅基地交易几乎被“冰封”的局面。
这对于农民而言，绝对是颠覆性的超级利好。
如今两年试点过去，随着集体用地可交易进入全国人大立法程序，意味着更大规模的农村土地改革随之而来。
3
楼市进入存量博弈；
住房租售时代来临!
在过去楼市的黄金二十年中，房价一路飙升，最核心的推力：
不是所谓的货币大放水，相反正是因为投资楼市的性价比高，才导致了超发却又无处安放Dev货币，大规模进入楼市；
更不是被恶意丑化的地产商，或者炒房客，他们能在顺势中推波助澜，但却无法左右房价的走势，甚至稍有不慎，还会被反噬(高杠杆炒房者破产，中小房企苦苦挣扎)
而是在土地溢价中，受益最大的地方政府。
所谓的金融、货币、土地政策，最终都服务于政府。
而控制土地供给，推高房价走高，不仅能解决地方政府的财政危机，还能让地产商、银行、买房者，共同享受房价上涨的狂欢。
也就是说，要想抑制住房价上涨：收缩货币供给，打压炒房客掐断地产商资金链，都不如增加土地供应效果好。
经济学常识告诉我们：当商品的供给平衡关系被打破，必然带来价格上的波动。
土地作为支撑房价上涨最核心的力量，如果一旦集体性用地大规模入市，增加土地供应，理论上，地价要跌，房价也就不可能继续狂飙。
曾几何时，当山东菏泽打响取消限售第一枪后，冰封的楼市忽如一夜春风来：
广州商服类物业对个人放开限购；
珠海两区降低购房门槛；
………..
在山东菏泽的振臂高呼下，各地相继加入放松调控的大军中去，楼市再度躁动起来，似乎万人空巷抢房的壮观，又要重演。
然而，当全国人大在最致命的土地供应，重拳出击后，我们才幡然醒悟：
住建部今天所表态的：明年将继续稳房价，并不只是说说而已!
4
结语
对于一个行业而言，20年一轮回。
从1998年中国开始住房改革以来，如今一路狂飙的楼市，已然是强弩之末。
再想重演过去：买一套房，就能躺着赚钱，实现阶层跨越的时代，早已落幕。
就连楼市调控，都从此前的全国一盘棋，到如今的：因城施策、分类指导。
意味着未来的中国楼市，将正式进入存量博弈。
优质的楼盘将继续走高，而被超发货币推送上神坛的，大概率会被跌回原形
这对于楼市购房者而言，无论是刚需还投资者，都需要专业知识的自我积累。
从不同城市间的发展潜力判断，到某个楼盘背后地产商的实力分析，都将考验着买房者的专业素养。
楼市后调控时代，越来越像股市：两极分化，无可避免。
买对了，一念天堂，继续享受房价增值的盛宴。
买错了，一念地狱，高位接盘，惨遭收割。
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