断供者如潮，法拍房爆增 ，屌丝和中产阶层的辛酸泪有多少？
2022/3/8 额滴神

    

    家住西安曲江，四十岁出头的美女王女士，有颜值，有身材，有智慧也有魄力，曾是住在西安富人区的企业老板，出门坐豪车，回家住别墅，人生开挂，可以说人人羡慕。那些年头，着实风光了一把。

     不过风水轮流转，近年来，人们忽然发现老板成为一个悲催的名词。在经济降速、宏观降杠杆、各行各业萎靡背景下，很多老板都陷于风雨飘摇中，王女士也不例外。

     屋漏偏逢连阴雨，她在个人资金链也遭遇断流压力的同时，借贷官司却纷纷找上曾经辉煌的王女士的门。

     左右腾挪之下，王女士用尽全力，却未能阻止公司裁员、降薪事件的发生。尽管还是硬扛了一段儿，可最终却发生了公司破产、几十员工解散的悲剧。

     更为悲催的是，断流的现金让她甚至连心爱的小别墅也无力月供，只能选择断供。此后银行起诉，法院查封，仍找不到活钱补缺的她，只能眼睁睁地看着心爱的大房子被查封、被打折拍卖…

     2000多万的房半价拍卖成交

     如果时价每平米4万多元的房子，被法院按每平米1.9万元拍卖，你会有何感受？

     实际上，这个价格让600平方米的房子成交价直接性腰斩的结果，让曾经高杠杆举债买大房子的王女士苦不堪言。

     2009年，王女士以每平米19000 元的价格，按揭购买了位于西安市曲江新区中海国际社区·铂宫310幢1单元1层一套近600平米的房子(2010年建成交房)。满心欢喜的自住多年后，却因为财务紧张、现金断流，不得不无奈选择断供。

     但被银行起诉，无力补窟窿之下，房子遭低价强制执行的事，还是让她难以接受!

     就上述600平大房子，2016年5月21日，陕西建业房地产估价有限公司受西安中院委托对该房进行评估，同年8月15日出具了内容为“房屋单价每平米19440元，总价值1133.59万元”等的评估报告。

     但这个评估价格在当时还不到不到市场价一半。

     王女士说：“接到这个报告很震惊，因为我房子所在小区的房价当时已超过每平米41000元。”

     此前，2015年底人民法院诉讼资产公告网的一则公告显示：法院委拍卖公司定于当年12月4日拍卖位于中海国际社区·铂宫611幢1单元1层10101室住宅房，其参考价为(建筑面积601.3平方米)2382万元，单价为每平米39614元。

     也就是说，位于同一个小区、面积大小基本相同的同类型房子，建业评估公司给出的价格严重脱离实际，王女士的房子有被严重低估之嫌。

     尽管王女士多次提出异议，但房子依然被司法拍卖了，600平米拍卖总价仅1133.5900万元，相当于按市价打了5折。

    

     实际上，从2017年起国内“房住不炒”政策开始实施，此后针对高烧的房地产行业，央行开始了降杠杆行动，各地方的限购限贷措施一年比一年“紧绷”。

     此前，2016年12月中旬，中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”，该会议明确要“促进房地产市场平稳健康发展”的定位,既要抑制房地产泡沫,又要防止房地产行业出现大起大落。

     2017年起，一线城市北上广深的房价开始进入“冰冻期”。而从前习惯于“高杠杆”的地产商和炒房客亦开始进入慌乱期。

     不过，二三线城市的房价还一派火热。比如，地处西部的西安市，房子均价曾长期停留在6000余元一线，但从2017年开始猛烈上攻，短短两三年时间均价成功突破一万，一万五，一万七。

     但好景不长，在此后连续限购、限贷政策升级重压之下，炒房者深陷三角债中难以抽身，由此而来的暴雷声声于耳。法拍房随之以吐血打折价上市，让从前还习惯于房子因金融属性而快速增值逻辑里的购房者慌乱不已。 法拍房激增180倍 房企业绩至暗

     其实，与王女士遭遇一样的中产也不在少数。他们可能身在北京、上海、广州甚至是在西安，但遭遇房子被法拍的心情却是感同身受：一样一样遭受透心凉。

     阿里拍卖上的数据就证实法拍房逐年爆增的事实。数据显示：2017年，全国法拍房是9000套，到了2018年是2万套，2019年是50万套，2020年是133万套，而2021年高达168万套。

    

     也就是说，短短4年时间，光阿里一个平台的法拍房数量就激增了180倍，注意不是三倍五倍十倍八倍，是180倍呀!

     这剧烈的过山车峰顶般的剧增，难免让人产生慌乱的感觉。

     据说，在京郊附近的河北小镇，房价直接腰斩的多如牛毛。不少房子甚至都降到了四成首付钱附近，难怪出现断供小高潮。

     部分断供业主戏言：再供下去也没啥意义，房价都降得亏完首付了，供下去只能是成为房市的韭菜了。

     从法拍房数量分布省份来看，江苏第一，有209951套，浙江第二，179385套，河南跟广东也超过了10万套。国内有27个省、直辖市、自治区的法拍房数量，超过了1万套。

     不过，在二线城市西安，法拍房总量共计9839套房源，其中正在进行拍卖以及即将开始房源共计277套。这说明二线城市泡沫似乎没一线的大。

    

     不夸张的说，短时间因为大量的法拍房进入市场，必然会产生打破房子的供需平衡，给楼市带来不可估量的重大影响。

     尤其是，在疫情影响和降薪、裁员，以及大宗商品涨价等一系列的变故之下，收入变得不稳定，而随着经济压力的增加，供不起房贷的人，不在少数，房子沦为法拍房也是无可奈何。

     持续快速增长的法拍房，大有断供潮来袭的架势，在多重因素掺杂影响下，给人一种错觉，购房者无力偿还房贷，法拍房真的在变多。

     事实上，“房住不炒”以来，房地产在国内的地位直线下降，头部地产商在三条“红线”之下，也出现了“爆雷”模式，各大房企的至暗时刻纷纷开启。

     而2021年房地产寒冬，在上市房企的年度业绩预告中体现的淋漓尽致。单一房企预亏金额竟然最高达391亿元，这在过去是不可想象的。

     数据显示：截至2月8日，A 股 64 家房企发布业绩预告，其中亏损 27 家，占比 42.2%。亏损金额超过 10 亿元的有 11 家。

     华夏幸福预计2021年度净亏损为331亿元-391亿元，比上年同期下降1003.14%-1167%；

     蓝光发展预计2021年度净亏损为120.37 亿元左右；

     泛海控股预计2021年度净亏损90亿元-110亿元；

     阳光城预计2021年度净亏损45亿元-58亿元；

     美好置业预计2021年度净亏损25亿元-36亿元；

     嘉凯城预计2021年度净亏损13.5亿元；

     南国置业预计2021年度净亏损为9亿元-11.5亿元；

     华远地产预计2021年度净亏损为4.8亿元-6.9亿元；

     当然，这个名单还很长，后面还有一长串亏损的房企。

     2021年最惨的肯定不是华夏幸福，如果不出意外，“中国房企亏损王”应该是恒大，不过，它至今还未发布业绩预告。恒大的亏损金额，可能要创造一个新的地产吉尼斯纪录了。

     按照房企的说法，亏损原因基本都千篇一律：“受行业环境的影响，尤其是2021 年下半年以来房地产金融审慎管理执行收紧，房地产市场出现剧烈波动，销售剧烈下滑，竣工减少，资产减值计提增加等。”

     显然，2021年地产老板们太难了。这一点从《2021胡润富豪榜》就已经可窥探一角了。该榜单前十位里面，已经看不到房企老板的身影了。许老板卖了香港的别墅，卖了私人飞机，把珠江新城自住的豪宅降价3000万卖了；光耀集团董事长郭耀名负债百亿，远走香港；泰禾集团老板黄其森一度跑路到香港，以躲避要债的；福晟集团潘伟明失联。

     不过，面对万亿债务，恒大许老板也是拼了。许老板在新春刚刚发布的讲话中要求：“今年交房约60万套，但不贱卖资产还债”。 楼市越来越冷 该大胆还是谨慎？

     房企业绩惨兮兮，与房子有关的上下游产业，比如钢材、水泥、建筑、装潢、家居家电、中介等等行业都是有气无力的，期盼能活下去。

     在疫情以及“去杠杆”压力之下，西安楼市越来越冷了。2022新春以来，西安一口气放出来不少新房楼盘，且一些新房楼盘把价格都提高了，想要把西安楼市给撑一下，只可惜效果不太行，除了和周围二手房有倒挂的盘以外，其他的新房楼盘热度并不高。

    

     目前二手房市场的表现确实不尽如人意。

     仅以西安为例看，去年以来二手房成交量持续探底，虽然11月有所回暖，但和近几年月均5000套相比差距还是存在，12月及今年1月因疫情原因成交量几乎为零。

     这不能不说二手房指导价政策的威力好大!部分西安指导小区的房价“暴跌”，仅有原来挂牌价的50%-70%。

     价格方面，截至11月西安二手住宅销售价格环比下降0.5%，这是继10月份下降0.2%之后，连续第二个月降价，而环比去年10月跌幅已经来到了11.34%，甚至排在全国倒数第一。

    

     数据显示，西安楼市的待售二手房数量在疫情期间的时候突然从10万套降到了9万多套，后来西安楼市恢复正常了以后待售二手房数量就又慢慢的增加，又再次的站到了10万套上，这说明西安房东对西安房价信心也不高，并且西安的二手房还是很难卖出去。

     这真是印证了“买涨不买跌”的千年铁律。

     值得注意的是，前几天西安公布2021年GDP增速只有4.1%，这还是在去年“全运会”基础投资热的背景下的增速。

     但这个GDP增速比郑州的GDP增速还要差，说明西安在2021年经济发展还是很艰难。按照2022年首月遭遇疫情打击的现状看，今年大概率还是跑不赢全国增速。

     再说西安房价，从2016年的7000涨到了现在的17000元元，西安的工资水平本来就不高，很多年轻人在西安工作压力就很大了，看到这个房价以后压力就更大了。

     1月15日，国家统计局公布的数据显示：2021年12月份，西安新建商品住宅价格环比下降0.5%、同比上涨6.3%。已经连涨了68个月的西安新房，终于迎来了5年以来的首次下降。

    

     新房面积区间分析来看：2021年12月份西安90㎡以下新建商品住宅价格环比持平、同比上涨6.3%，90-144㎡户型环比下降0.4%、同比上涨6.7%，144㎡以上户型环比下降0.8%、同比上涨5.3%。

     从二手房看，2021年12月，西安二手住宅价格环比下降0.3%、同比上涨5.6%，二手住宅价格连续第3个月下降。

     令人瑟瑟发抖的数据，一方面暗示着人们心理预期朝着下降的轨道上走，另一方面则预示着房企大佬们在西安的日子将迎来最艰难时刻!

     从政策上看，没有了金融属性的房地产，在2021年遭遇地方调控高达651次，平均每天出台1.78条措施，其中12月单月调控次数高达65次。2021年调控出手次数同比2020年涨幅高达33%，堪称刷新了房地产调控的历史纪录。

     在西安，2021上半年还是万人抢房，下半年便开启房企“爆雷”、成交锐减模式。相信2022年，在坚持房住不炒的总基调下，稳字当头将是购房者和房企共同的愿望。

     房企也不要妄想昔日万人抢房场景，购房者也不要期待新房房价有腰斩的可能性，所谓该出手就要大胆出手，房价是永远降不到你的心理预期的。刚需者购房，还是不要等，毕竟你也不知道房价低点在哪里；改善型购房建议还是等等看吧，年中到年末或许是一个好时机吧。

    

    

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