周燕珉：养老项目开发成败的关键因素！
2023/4/24 8:29:00 冯仑风马牛
演讲者｜周燕珉
未来之路·地产 Plus 赋能营的 3 月课程围绕养老产业主题，清华大学建筑学院教授周燕珉教授及其研究团队从空间设计角度阐述养老项目开发建设中的常见问题，养老产品的居住需求特征，并且深度解析国内外养老公寓案例。同时，我们也走进养老社区中的标杆项目「泰康之家·燕园」进行深度考察，沉浸式体验泰康的极致养老服务。今天，风马牛地产研究院整理了周燕珉教授演讲的部分内容，分享给大家。
演讲者｜周燕珉(微信公众号：风马牛地产研究院)
全文共 3441 字，预计阅读时间 9 分钟
大家好，非常高兴有机会在这里跟大家谈一谈养老项目的开发逻辑。我们先来看一看，这些年我们国家的养老政策是如何演化的。从「十五」开始，我国政策是加快养老服务社会化体系建设；「十一五」，是要构建「居家-社区-机构」养老服务体系，形成 9073 养老服务格局。9073 是什么意思？就是 90%在家养老；7% 的老人在社区养老，享受社区服务；3%的老人在机构养老，住在养老院。我们国家的政策都是依据这个来制定的。也就是说，并不是所有的老年人都会去养老院养老，老年人其实也不喜欢去，而是要让 90%的老年人实现在家中养老。「十二五」是大力推动机构养老床位建设，鼓励民间资本介入，推进公办养老机构改革。「十三五」是机构建设要缩量，发展社区居家养老，医养结合。「十四五」是推动养老事业和养老产业协同发展，大力发展普惠型养老服务，居家社区机构相协调、医养康养相结合。随着政策的不断调整，越来越多的企业开始涉足养老项目开发。01养老项目开发建设的常见问题
目前我国常见的养老项目有适老化住宅、老龄化公寓、日间照料中心、老年活动中心、养老驿站、老年人护理院、认知症照料设施、大型综合养老社区、医养结合型养老机构等等。大家考察学习过的泰康之家·燕园是一家综合养老社区，与保险业务相结合的运营模式取得了成功。接着，一些比较大的房地产公司也开始进入养老产业领域，后来一些小型开发商也在转型做养老项目，以应对未来地产行业发展的不确定性。
综合目前各类公司实践经验来说，养老项目短期内较难盈利，但从长远来看，养老仍然是一门好产业，具有可持续的增长能力。
接下来我和大家聊一聊目前我国养老项目开发建设常常遇到的问题。
第一，盲目追求床位数，项目实际空置率比较高。比如，一些在郊外风景区的的养老社区规模过大，对老年人的居住需求研究不细致，项目定位不切实际，导致空置率比较高。
第二，项目定位不准确，导致供给与需求错位。一方面是城市区位层面的错位，以北京城市中心区为例，城市中心区土地面积占全市的 8%，但却居住着全市三分之二的老年人口，而养老床位的数量仅占全市总数的 42%。另一方面是项目档次层面的错位，还是以北京城市中心区为例，民办养老项目主要聚焦在高端市场，而广大的中流客群需求却无法得到充分满足。
第三，地产思维做养老项目，妄图短期获得高回报。比如，一些地产商进入养老地产开发，一般重视项目建设，而不重视项目运营。他们认为，高质量完成养老项目建设就是开发了成功的养老项目，但实际上，项目运营非常重要。甚至还有一些地产开发商打着养老的旗号，低价圈地，销售住宅，追求快速回笼资金。
第四，项目标准规范限制多，旧规改造很难合规。目前养老建筑相关标准规范对防火疏散、结构体系、建筑体量有诸多限制条件，旧建改造时难以找到符合规范的资源。比如，部分旧建筑建筑结构、水电标准不达标，如果改成养老项目，项目投入成本会过高。
第五，项目建设前期缺少运营介入，后期仍然需要再改造。很多养老项目在开发建设的过程中一直没有确定下来运营方，设计方案也没有征求过运营方的意见，导致后期运营方进来后，很多地方都不符合运营的需求，还需要追加很多后期改造的成本。
一些地产商进入养老市场的尝试并不成功，因为养老产业需要更多的专业知识和技能，而不仅仅是投入资金。如果我们从事养老项目开发的话，需要更多的思考和专业知识，而不是简单地盲目跟风。
02影响养老项目成败的关键因素
养老项目的成功与否受到许多因素的影响。
首先是客群定位。客群定位越清晰越细致，就越容易赚到钱。举个例子，我投资一个养老项目，主要面向周边 10km 范围内的老人，并辐射本市的其他区域，客群是年收入 20 万以上、大学及以上学历的高端客户，并且想要收住的自理、半失能、失能和失智老人的比例约为 3:3:3:1，并且因为我的客群定位很清晰，那么我前期投资和后期运营也会更有底气。
而客群定位也和建筑形式有关系，如果你要做单元式老年住宅，那就适合健康活力老人。如果你要做养老机构，那就适合失能老人，便于提供护理服务。
其次是项目运营管理。在养老项目开发建设过程中，项目运营团队应该尽早参与进来，这样也可以通过运营理念和实际使用需求为建筑设计师提供设计依据。比如荷兰生命公寓的运营理念是快乐养老，那我们就可以按照这个运营理念为老人创造相应的生活环境；运营方可以描述老人的生活方式，例如老人如何用餐、如何参与活动等等，养老机构就可以为他们配置适合演出、观影、合唱、宴会、展览、讲座等活动的空间。
值得一提的是，国外养老机构的运营理念和我们完全不同，国外养老机构更注重老人的自由和活动能力，认为老人应该有更多的自由来选择自己的生活方式，而不是被迫接受被看护的生活方式。与此同时，国外的养老机构也更注重老人的身体健康和活动能力，鼓励老人多动身体，参与各种活动，以延缓身体衰退。
相比之下，中国的养老机构则更注重老人的安全和舒适，常常会限制老人的活动范围，让他们不能自由选择自己的生活方式。这种理念其实是比较落后的，我们应该向国外的先进理念看齐。
除了项目运营管理之外，我们也应该重视项目投资测算。一般来说，养老项目的建设成本与普通房地产项目相比没有太大差异，建设成本增量主要体现在配套设施方面。但养老项目的运营成本很高。其中，人力成本占养老项目运营成本的一半以上。众所周知，养老项目属于长线投资，2-3 年实现盈亏平衡，15-20 年回收建设成本已是非常乐观的数据。因此养老项目没有暴利，进入市场需要谨慎。
03新时代的养老院：设计细节的全面升级
不知道大家都参观过养老院吗？或者印象中的养老院是什么样的？可能大家印象还是没有隐私的多人间、枯燥乏味的日常生活、定时定点开餐的「大食堂」、不适老的卫生间，但实际上，养老院已经发生了翻天覆地的变化。
现在大多的养老机构都有开敞明亮的室内交流空间，优美宜人的室外环境，温馨舒适的老人居室，配套齐全的活动空间，而且还能够提供专业的医疗护理服务。比如，一些养老机构会设置专门的医疗及康复空间，并配有医生、护士及康复师，为入住老人提供专业的医疗护理服务。
另外，一些养老机构中设有各种类型的活动空间，可满足不同人群开展不同规模、不同类型活动的需求。比如棋牌室、健身房、兴趣小组活动室等等。
现在大多养老机构设有多种户型可供选择。具体来看，单人间可以保证私密性，满足个性化布置需求，未来将成为主流。双拼套间更受老年夫妇和结伴入住老人的欢迎。四人护理间将护理程度较高的老人集中起来进行照护，有助于提高护理服务效率。
此外，还有一些细节的养老设施设计。例如护理站，老人活动、出入的主要空间都在可视的范围内，增加了服务老人的便利，保障了老人的安全。
总之，养老项目获得市场认可需要一定的过程。虽然养老项目的潜在客群广泛存在，但对于新出现的养老项目，老人们往往需要经历一定的认知和接受过程，才可能做出入住选择。养老院是靠口碑和老人家属的推荐来吸引客户的，前期快速提高入住率比较困难，但口碑一旦传开，项目就会迎来快速增长。
结语
随着人口老龄化的加剧，养老问题日益引起广泛关注。经过多年实践，我国已形成了较为丰富的养老项目类型。然而，目前养老项目的开发建设仍存在许多问题。成功的养老项目需要战略眼光，同时也需要精打细算，精准把控客群定位，设计运营密切配合。
虽然养老市场很大，但我们也需要谨慎入行。我们想要在养老市场中获得成功，既需要经历时间的考验，也需要积累宝贵的经验。同时，也需要面对市场的变化和挑战，不断进行创新和提升，才能实现长期稳定发展，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
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