这条新规，买房的人一定要看
2023/4/22 8:00:00 皇城根下刀笔吏pro

     今天跟大家聊一个法律技术贴，跟买房有关。有买房需求的朋友，一定要关注。最高法院在前天发了一个批复解释，法律朋友圈纷纷转发，具体内容见下图。

    

     由于批复内容略有晦涩，有些朋友不一定完全看懂。我给大家举一个简单的例子，方便大家理解。

     假设你买了一套房，钱也交了，但是在房子还没拿到前，开发商破产了。

     在这个时候，你会遇到什么情况？你能够百分之百拿到你的房子吗？

     你可能会遇到以下几种情况：

     1、银行跑过来说，对不起，这个房子是它的，因为开发商在建楼的时候，由于缺乏资金，已经把楼盘抵押给了银行。所以，银行要行使抵押权。

     学过法律的朋友应该知道，一般来讲，抵押权是优先的。

     在通常的情况下，哪怕你已经跟对方签了合同，并且交付了款项，但是如果对方的某项资产已经抵押给了别人，则获得抵押权的人，可以依照抵押权对该资产优先行使权利。

     也就是说，如果僧多肉少，欠债人的资产不够分，则一般来讲抵押权人排在第一位，可以先分。

     2、建筑公司跑过来说，对不起，这个楼是我盖的，由于开发商还没有支付我工程款，所以我要求把这个楼拍卖掉，用拍卖所得的钱，优先支付我的工程款。

     干过建筑的朋友应该知道，开发商在很多时候只是一个壳。它一般不会自己去盖楼，而是会找建筑公司来盖楼。开发商在拿到地之后，一般会搞一个招标，然后让中标的建筑公司帮它盖楼。

     等楼盖完后，开发商支付建筑公司工程款。

     按照原先的法律规定，建筑公司可以就其所开发的楼盘，享有建设工程款的优先受偿权。

     也就是说，假设开发商破产，没有其他资产可以还债，则建筑公司可以把它盖的楼盘，先行扣住，然后通过拍卖该楼盘所得的价款，优先获得它的工程款。

     大家看到这儿，是不是有点傻眼？

     自己辛辛苦苦买个房，以为交完钱后，房子便会百分之百到手，但其实不一定。如果遇上不靠谱的开发商，在交房前率先破产，则可能还会有另外两大巨型债主，跑过来跟你抢开发商的那点残羹冷饭。

     最高法院的这条批复规定，便是为了解决这种矛盾和困境而出台。简单来讲，如果你是一个消费者，购买这个房子是为了自己居住，且已经支付了全部款项，则你有最高的优先权。

     即你可以把银行和建筑公司甩在身后，优先拿到这套房子。至于银行和建筑公司的利益损失，是它们自己的事情，跟你没有关系。

     在此需要注意的是，这个最高优先权的获得，需要满足两个条件：

     第一，你必须以居住为目的；第二，你已经支付完了全部购房款项。

     如果你没有满足这两个条件，则你无法获得最高优先权。

     另外，如果这个房子已经成为烂尾楼，没有盖完也无法盖完，且无法交付，则作为买房的消费者，可以优先于银行和建筑公司，要求将自己的购房款予以返还。

     也就是说，如果开发商破产，房子也成了烂尾楼，但开发商账上还有一些钱的话，买房的消费者可以优先把自己的购房款要回来，不用管银行和建筑公司的损失。

     整体来讲，这个新规完全偏向于购房消费者。

     基于这个新规，在此也要提醒一下银行和建筑公司，以后遇到楼盘抵押和建设时，需要务必小心。

     尤其对于搞建筑的朋友来讲，以后在遇到开发商招标时，最好先考察一下开发商的资金情况。如果开发商资金情况不太好，建议不要一股脑扎进去，甚至搞带资建设。

     因为一旦开发商资金周转不灵，或者资金链断裂，你大概率也会跟着倒霉。因为到时候，开发商账上那仅有的一点资产或者钱，会被用来优先偿付给购房消费者。

     从本质上来说，法律是一个分蛋糕的游戏。法律不能直接创造财富，而只是在不同人之间，进行财富和利益的切割。法律规则的改变，会影响不同人之间的财富分配格局。

     在原先的规则下，可能这个人分得多一些，那个人分得少一些。在新规则下，可能那个人分得多一些，这个人分得少一些。

     同时，法律规则的改变，也可以调节生产。

     在最早的时候，由于中国比较穷，楼盘建造能力比较弱，所以法律优先保护银行的利益。因为只有银行，才有足够的资金实力，贷款给开发商作为楼盘建设的启动资金。

     后来情况略有改变后，又变成优先保护建筑公司的利益。因为有些开发商已经积累了一些资金，对银行的资金需求减弱，但是现实中出现的拖欠工程款的情况，导致有些建筑公司不愿承揽建设工程，阻碍了楼盘建造的推进。

     现在，楼盘已经盖得够多，城市化进程接近尾声，整个地产业从原先的上升期，逐渐进入下降和平稳期，整个行业面临尾部淘汰现状，所以法律规则变成优先保护购房消费者的利益。

     银行愿不愿意给贷款，建筑公司愿不愿意盖楼，尾部开发商是否会被淘汰，不再重要。

     重要的是，只有那些能够覆盖到所有利益相关方的优质开发商，才有资格活下来。

     从决策逻辑角度来讲，在目前这个时刻，对于那些连尾部购房消费者利益都无法兼顾的开发商来讲，它们本身便不应该拿到银行贷款，以及有建筑公司跟它们合作，帮它们盖楼。

     全文结束。

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