停贷的购房者把矛头指向银行，合理吗？
2022/7/16 15:23:45 越秀山边

    

     2022/7/16

     杨支柱(北京 学者)

     在无房都能卖的背景下，开发商将预售房款用来拿地扩大房屋供应规模并不存在多大的风险，因为很快又有新楼盘的预售款可以用来建造先前预售的住房。

     这种发展模式随着住房供求关系的逆转必将难以为继，而两年多严防死守的疫情防控提前击粹了开发商的高速发展美梦。大量的开发商因此陷入了资金链断裂的困境，不是延期几个月交房能够脱困的。

    

     图源：网络(资料图)

     这种状况是购房者、开发商和银行都未曾预料到也不希望发生的。

     但显而易见，开发商已构成违约，购房者无论是否解除合同都可以追究开发商的违约责任，直至开发商的法人资产破产清算完毕。

     集体宣布停贷的购房者或依然想要房子、或担心开发商无财力履责，他们把矛头转向了银行，认为是银行贷款审查不严、对开发商预售款的使用监管不力造成了自己的损失。

     他们中的多数并没有也不想解除跟开发商的购房合同，要求银行督促开发商复工的实质显然是要求银行另行向开发商放贷，否则资金链断裂的开发商无论银行怎么督促都开不了工。

    

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     此外，他们还要求银行承担开发商延迟交房增加的租房损失。少数希望解除购房合同的人，也要求银行跟开发商连带承担返还义务和赔偿责任。

     而舆论，几乎一边倒地支持停贷购房者对银行的要求，其中不乏著名学者与律师。但是要求提供房贷的银行承担开发商不能交房的责任有法律依据吗？合理吗？

     银行对购房者的个人购房贷款和房屋买卖是两个当事人与合同性质都不同的法律关系。

     本来银行应该把贷款给购房者，再由购房者交给开发商。银行把购房者的房贷直接给开发商不过是代为履行购房者的付款义务，是合同履行的简化。

    

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     借贷合同贷方的唯一的实质义务就是按约交付贷款，剩下的都是权利。

     交付贷款后银行已无义务，何来违约？

     翻遍全世界的合同法，都找不到贷款人对贷款使用的监督义务。

     对贷款使用的监督是为了保障贷款本息的回收，是贷款人的权利。与按揭贷款购房有关的还有抵押合同和财产保险合同，两者都是为保障贷款回收安全订立的，但抵押合同是贷款合同的从合同，财产保险合同却是独立的。

     按揭贷款购房的抵押合同并不标准，因为抵押物可能尚未产生，在抵押物产生前实际上是债权质(购房者请求开发商如期交房的债权)。货币所有权随交付转移且无他物权负担，债权质的存在并不能赋予银行继续管理那些已贷出的货币的权利。

     因此，开发商不能交房与贷款给购房者的银行无关。

    

     图源：网络(资料图)

     另一方面，揭贷款所购房产的财产保险合同如果把保险期间延伸至交房前，倒是能够部分地解决烂尾楼的风险问题。

     银行帮助开发商解决资金缺口渡过难关如果成功，购房者的房屋交付请求权将得以实现(虽然迟延)，银行收回房贷也更有保障(收房后购房者不用租房住，还款能力增强)。

     只是这样一来，银行将自身冒进一步失去纾困资金的风险，还可能进一步扩大受困企业资不抵债的资金缺口。

     跟先前房屋未封顶就对购房者发放贷款并将贷款交付给开发商使用相比，向资金链断裂的开发商提供纾困资金的风险显然更大而不是更小。

    

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     银行必须审慎调查和评估每一笔纾困资金的风险和收益，不可能也不应该对宣布停贷的购房者有求必应。

     宣布停贷的购房者也应该自躬自省：批评银行未能帮自己控制风险，却要求银行向正在违约的开发商冒险放贷而置自身安全与公众的存款安全于不顾，就那么理直气壮？

     过度保障停贷的购房者，如果银行大量贷款无法收回，存款人的存款就没保障了。主观上，购房者全款购买预售房是自担风险，让存款人间接承受购买预售房的风险岂非更加无辜？

    

     图源：网络(资料图)

     客观上，如果房价明显上涨，购房者将获得可观的利益，但是存款人能获得什么利益呢？即使房价飞涨，他也同样只能获得一点利息。“利之所得损之所归”才是公平的。

     尽可能降低存款风险正是人们把钱存在银行的原因，也是贷款资金的主要来源。如果低收益的存款风险过高，银行业务将被釜底抽薪，银行信贷款将不复存在。

     广州

    

    

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