杨支柱：取消预售或加强预售资金监管都不可取
2022/7/18 16:46:19 越秀山边
2022/7/18
杨支柱(北京 学者)
我们是从小受剩余价值学说精神滋养的国民。
一旦经济生活中出现了引起人们愤怒的不良现象，我们就会情不自禁地谴责万恶的资本家，谴责人的逐利冲动，呼呼政府取缔这个市场、监管那个市场，完全无视自己内心深处也想当资本家，逮着好机会或貌似好机会也会争先恐后地去逐利。
以前为反对高房价而痛批“炒房”是这样，最近因部分烂尾楼购房者集体停供引发的取消预售或加强预售资金监管的呼吁也是这样。
图源：央视财经(资料图)
只要我们还不打算放弃市场经济，就应当尊重和遵守契约自由原则。只要坚持契约自由，那么买卖双方是预售还是现货买卖，政府或他人管得着吗？
急着要新房结婚的买现房，计划过两三年住新房结婚的买价格相对低一些的预售房，对房价看跌的先租房、等几年再买现房，对房价看涨的急着买预售房。
这一切都再正常不过了，全世界的住房市场都是这样。
对商品房预售制度的攻击是没有道理的。
现代市场经济就是根据市场需要来安排生产的经济。根据订单生产与现货买卖相比，不但能降低资金成本、提高资金使用效率，而且避免生产过剩和供需不符。
图源：央视财经(资料图)
正是预售，使房屋领域根据订单生产成为可能。现行法律、法规、规章过苛的房屋预售条件和繁琐的房屋预售程序，反而妨碍着根据购房者的需要定制房屋。
而房屋先生产后销售，一方面使资金充裕的开发商生产卖不出去的“鬼城”、“鬼楼”的风险大增，另一方面导致大量开发商因资金短缺不能及时生产房屋满足市场需求从而进一步推高房价。
预售是一回事，何时付款是另一回事。
买卖合同的常态就是“一手交钱，一手交货”，双方都享有同时履行抗辩权，购房者签房屋预售合同本无必要先付货款。
图源：网络(资料图)
由于房屋总价巨大，开发商可能担心购房者悔约却没有承担责任的能力，要求交付一定数量的定金是自然的，而定金在开发商违约导致合同解除时双倍返还也能给购房者公平的补偿。
几乎所有的高额订单都是先付定金，货到付款，届时定金收回或抵作部分价款，何独房屋预售不同？
《中华人民共和国城市房地产管理法》和囯务院《城市房地产开发经营管理条例》都有房屋预售的规定，但没有给房屋预售下定义。建设部《商品房预售管理办法》(1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正、2004年7月20日再修正)第二条规定，“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”。
图源：网络(资料图)
可见无论是根据法理还是现行法律(广义)，房屋预售都不必在交房前付全款。
为什么购房者即使自己没钱去贷款，也要打肿脸充胖子预付全款？不预付全款开发商不卖在商品房供不应求的背景下是事实，因为预付全款可以使开发商获得更快开发资金迅速壮大。
可是购房者为什么不选择租房呢？在高房价背景下租金、售价比背离，租房在经济上更合算。晚两、三年贷款买现房，少付的利息大致可以弥补租金损失，还不用承担开发商到期不能交房的风险。不，这账还算错了，因为预付全款的购房者在房屋交付前还是要租房。
购房合同订立在先，贷款合同行订立在后。为什么购房者要同意在购买尚未建成的住房时预付全款而不惜早日负债累累多付利息呢？
图源：新浪新闻(资料图)
这显然跟住房供应紧张和房价上涨预期有关，应该认为这是购房者为追求房价上涨利益而自担风险并自愿多付利息。
购房者预购房屋时一定认为提前买预售房所获的涨价收益大于提前贷款的利息损失，而开发商到期不能交房的风险并不大，因为有政府监管。
如果不是存在那么多的预售资金监管机制(监理单位对施工进度的证明、银行预售资金监管账号、房管局对预售资金拨付使用的审批)，那些胆小的购房者即使认定提前买预售房所获的涨价收益大于提前贷款的利息损失，也不敢去贷款预付全款。
价款本是卖家应得，买家交付(包括指示交付)后所有权转移。贷款合同在交付贷转款后本来是义务履行完毕，剩下的只是权利，包括知情、在一定条件下要求另行提供担保或提前还款、受领还款或实现抵押权。
图源：Pixabay(资料图)
非要弄个监督管理来束缚货币所有权人对货币的自由支配？这完全不符合所有权和消费借贷的定义。贷出去的钱怎么用，监视和保全可以，那是银行的权利，不是义务。管是对所有权的侵犯，居然还成了银行的义务？
难怪那么多大白把非法限制、剥夺别人的自由当作自己的义务!对这样反市场、求监管的人，应该在他家周边装上100个摄像头和1万伏的电网。
预售资金监管的严格执行也使得房屋开发商利用预售款迅速扩张产业的目的大打折扣，不得不付出贿赂成本来疏通监理单位、房管局和监管银行的领导和经手人。其结果，是预售资金监管在纸面上很严格而在事实上形同虚设。
应当承认，购房者预付全款的习惯和开发商讨预售资金监管的突破客观上对加速我囯房地产业的高速发展是做出了巨大贡献的。
预售资金监管如果得到严格执行，我国房地产业的发展速度会低一些，供不应求会更严重一些，房价会更高一些，但是却断不会出现烂尾楼。
图源：央视财经(资料图)
疫情时代的降临使政府意识到房地产开发大肆扩张的风险，开始限制对房地产的信贷规模并加强了对房屋预售资金的监管。政府的严厉调控和预售资金监管落实加重了开发商的资金短缺，使开发商用后来预售资金建造先预售楼盘的路径被封死，造成了更多的预售房烂尾。对某些烂尾楼购房者来说，是监管有利时监管如同废纸，监管有害时监管来了。
与其加强预售资金监管，不如取消预售资金监管。烂尾楼的大量出现和预售资金监管的取消会使房屋预售回到只订合同、收定金的稳健发展轨道。
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