梅花村小区内幼儿院规划指标无上限，严重违法违规？
2023/4/11 17:46:00 越秀山边
越秀山边 ? 众议苑
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昨天“越秀山边”刊发文章讨论了梅花村小区内幼儿院扩容一事，今天，爆料市民发来消息称，街道居委会牵头与业主代及与规划部门的四方会谈协调会已经召开。
同时让市民感到更加乐观的是，政务热线12345投诉的回复，与之前有了天壤之别。之前的回复是因涉及到省里，区政府无法介入处理，非受理范围，现在是表示会认真研究吸纳居民群众的意见。
今天爆料市民再次给“越秀山边”发来一份由梅花村小区业主整理的对幼儿院及周边地块(AD0133规划管理单位)调整规划的意见。
意见的第一个问题是针对“地块性质调整”问题。新的调整将 AD013318单元根据实际用地情况拆分为 AD013318和 AD013326两个地块；其中AD013326地块调整为服务设施用地(R22)，AD013318 地块调整为二类居住用地兼容服务设施用地(R2/R22)。
意见解读认为，调整规划前的 AD013318 地块红线范围包括西侧、北侧公共道路，以及工程大院、幼儿园围墙内用地。调整规划后，原 AD013318 地块(R2)原地不动，名称改为 AD013326 地块，用地属性调整为服务设施用地(R22)。
图一 原规划示意图
图二 拟调整规划草案示意图
原规划图中AD013319地块(R2)包括39号、41号、43号、47号、49号、71号、73号、75号相连用地。调整规划后，原AD013318地块(R2)改为 73号、75号与幼儿园合用地块(R2/R22)，除了保留73 号、75号原来的居住属性，幼儿园借此明确了73号、75号首层空间归属幼儿园所有。原AD013319 地块(R2)只剩下 71 号及相邻区外居民楼，新增名称的 AD013327地块(R2)则是39-49号用地。经过此番操作，把 71号、73号、75号相连用地与 39号、41号、43号、45号、47号、49号连片用地分割开来，创造打通现状公共道路连接水均南街的条件。
对此意见认为，幼儿院一直占用 73号、75号首层作为课室。在 73号、75号提出加装电梯的时候，幼儿院提出安装电梯势必使用首层出入，减少了课室需要划地补偿。当年，省委机关同意划拨工程大院给幼儿院使用，置换上述课室面积。但是，调整规划后幼儿院不但吞并工程大院，还继续保留 73 号、75 号首层的课室。梅花村小区业主提出，要求新 AD013318 地块保留居住属性(R2)，首层空间应退还给 73 号、75 号业主留作加装电梯使用。公共用地由全体业主共同拥有，如何使用由全体业主表决，幼儿院不得继续霸占居民楼的公共用地。
第二个问题是“道路优化调整”。调整方案提出，西侧道路红线宽度由15m调整为7-8m，避让历史建筑，充分利用现状 6 米道路并适当拓宽。北侧道路红线宽度由 20m 调整为 15m，避让幼儿园现状教学办公楼。为保证道路面积不减少，南侧道路利用现状道路增加一条道路红线宽度为9m的支路网，拓宽现状6-8米道路，并打通现状断头路，与水均南路相连接。
图三 西侧公共道路(宽 6 米)
图四 西侧工程大院围墙内情况
意见指出，现场周边实际现状是：根据西侧现状，工程大院已经占用了原规划 15 米宽公共道路的部分面积，只留下 6 米宽路面给 65 号、67 号作为唯一的出行通道。
因此，意见表示疑问：复核西侧道路红线是否准确？为何公共道路会进入 AD013318 地块红线范围？为何只有 6 米宽路面，历史上是否存在违规建设情况？调整规划后，西侧道路红线宽度由 15 米缩小至7-8米。一番操作下，是否只留出7-8米宽路面作为公共道路，原规划中剩余的道路面积被幼儿园合法化占有？同时，为了避让历史建筑，在现状 6 米宽路面的基础上适当拓宽道路。请问向哪个方向拓宽呢？
图五 北侧与教育局宿舍接壤
图六 北侧与育才中学接壤
把南侧现状道路拓宽至9米，怎么拓宽？把31-37号的单车棚拆掉，让给幼儿院？把 39-49 号红线范围的人行道都让给幼儿院？道路两侧的居民楼就矗立在路边，道路红线是否退让，是否足够拓宽至9米让车辆双向通行？是否拆除43号的水泵房、45号的露天小花园？推掉围墙，消灭道路高低差，向东延伸至水均南街？
图七 西南侧道路
图八 东南侧道路
图九 东南角道路现状
图十 71 号东南角围墙
图十一 拟增加支路改造段
图十二 拟接入水均南街位置
意见认为，首先，需要明确红线范围内的公共道路是小区业主全体所有，还是幼儿院专有？小区范围内公共道路属于全体业主所有，不得随意更改，不得任意占用。
西侧公共道路的面积缩小，本来就是尊重事实，还路于民。幼儿院把公共道路视为己有，不存在幼儿园道路面积减少的说法，不得破坏现状道路。只有在征得小区全体业主同意之下，才可以实施公益性拓宽道路的方案。
其次，需要明确水均南街，不是水均南路。街道比马路窄很多，不要搞混。水均南街已经有育才中学，而且街道宽度只允许一台车通行，接送学生的人流和车辆已经很多，为什么要增加水均南街的交通压力？!
幼儿园占用南侧公共道路，不允许小区业主停车，并企图拓宽路面向东延伸，接通水均南街，都是幼儿院完全站在自己的角度考虑问题，只想解决家长接送孩子的便利，根本不顾及梅花村小区全体业主、水均南街全体业主、育才中学的老师和学生的公共利益。
第三个问题是“地块指标调整”。新的调整将AD013326地块用地面积调整为15340㎡，容积率调整为不低于下限值0.7(具体以最终批复的建筑设计方案为准)，绿地率调整为≥35%；容积率上限、建筑密度、建筑限高指标，统一用“——”；由于道路红线的调整，涉及对AD013311 和AD013319两个地块的用地边界修正，并将AD013319地块拆分为AD013319和AD013327 两个地块，保证总建设量不变，微调容积率，其余指标不变。
图十三 控规调整前后指标对比表
意见认为，对AD013311地块的用地边界修正，是配合幼儿园还路于民，并拿西侧道路面积减少说事，为保证道路不减少需要从南侧公共道路补偿的说辞。
对 AD013319 地块的用地边界修正，并将AD013319地块拆分为AD013319和AD013327两个地块，就是为打通现状公共道路连接水均南街创造合法条件。
控规调整前后指标对比表，重点关注省委机关幼儿园的 AD013326 地块改为服务设施用地(R22)，规划指标的重要要素：容积率从 1.8 调整为不低于下限 0.7，计容建筑面积从 28170㎡ 调整为不设上限，建筑密度从原来≤25%调整为无限制，绿地率从≥40%调整为≥35%，建筑控高从≤20m 调整为无限制。所有的规划指标变动对幼儿园来说是解除任何规划上的规定，大开方便之门。
此外，作为73号、75号与幼儿园合用的新AD013318地块，规划指标的重要要素：容积率从1.8不变，计容建筑面积3839㎡，建筑密度≤25%不变，绿地率≥40%不变，建筑控高≤20m不变。规划指标没有变化，幼儿园使用 73 号、75 号首层没有障碍。
意见认为，幼儿院AD013326 地块的规划指标无上限，严重违反了国家和广州市的城市规划法律法规。即使幼儿园目前没有总体规划，广州市规划和自然资源局理应根据《广州市城市规划管理技术标准与准则》及《托儿所、幼儿园建筑设计规范(JGJ39-2016)》局部修订条文(2019年版)，结合幼儿园与相邻建筑的关系、幼儿园的体量做出控规规定。
《广州市城市规划管理技术标准与准则》指出，对分区规划管理单元的控制性详细规划作出调整，必须满足以下条件：
1)必须符合法律、法规、规章、规范及政策要求；
2) 与上层次城市规划要求没有矛盾，调整后仍与分区规划的规划管理单元、控制性详细规划的法定文件的总体要求相符；
3) 不损害公共利益；
4) 符合相关程序要求。
《托儿所、幼儿园建筑设计规范(JGJ39-2016)》局部修订条文(2019 年版)的相关条文：3.1.3 托儿所、幼儿园的服务半径宜为 300m；4.1.3A 幼儿园生活用房应布置在三层及以下。
有梅花村小区居民强调，由于容积率和计算建筑面积都没有设置上限，因此建筑密度和建筑控高也没有上限。因此需要相关部门说明容积率和计算建筑面积不设置上限的理由，是否符合《中华人民共和国城市规划法》中对控规的要求，是否经由规划部门进行技术审查，是否经过专家论证。必须提供容积率和计算建筑面积不设上限的依据的书面文件并盖章或签字，将来追究责任，由哪个单位或个人负责，也需要明确说明。
编辑：边哥图片及信息来源：市民提供
广州
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