凭栏：房的蓄水池即将爆破
2021/7/5 17:06:52凭栏欲言 凭栏欲言
文：凭栏欲言
现代经济是金融经济，经济受金融主导，而金融却是受心理预期主导的。
尤其是，自从网络开始普及之后，(信息)新闻的传输异常快捷，对群体心理的影响极为迅速且一致，整个经济都被其牵着走。
最好的范例就是，全球央行都在通过释放关键信息，来操控大众心理预期牵着经济走。
从群体心理来说，新闻风向是群体心理最给力的推手，也是群体心理最敏感的风向标。
新闻的密集度和关注力，有时甚至比政策更有效。
01
传染
群体心理以传染模式建立模型，传染源头是新闻(信息)，扩散能力则看易感染人群的数量。
任何关注房产新闻的人都是房产病毒的易感人群，房产如此重要，任何关于地产的新闻都有强大的易感染基础。加强信心或丧失信心都可以这样传播，其传染力不会逊于新冠病毒。
近期的二手房停贷以及房企一系列暴雷新闻，显然极其容易传染。
恒大的票据兑付扑朔迷离，泛海系境外债务开始出现实质性违约，从协信、蓝光、泰禾，到华夏幸福，泛海、宝能、苏宁……
地产新闻极其密集，但风向却已经完全转变。
地产病毒，开始传染!
02
同荣同损
房贷从紧是一个相当明显的趋势，其中又以二手房更加紧张。
新房房贷优先，二手房房贷排期漫长。
在有限的额度下优先放款给新房，似乎更有利于支撑新房价格。这可以缓解房企风险(某种意义上，缓解房企风险就是缓解银行自身风险)，也有利于实现政策稳地价目标。
但问题是，当二手房变现能力下降之后，一手房难道不会受到影响？
03
印钞机熄火
贷款买房，贷款加首付一起付给开发商。这个过程中，买房人的贷款变成了开放商的存款被存入银行，变成了M2的一部分。
买房过程中创造了货币，房子就是印钞机。
但当限制房贷，打压房价的新闻发酵之后，房价预期开始逆转，预期调向与政策打压将共同施压房产信贷，影响M2下降，M2下降会加速房价下滑，影响抵押物价值下降。抵押物价值下降影响信贷发放，进一步影响M2下降。
房产印钞机会熄火。
从央行二季度例会来看，显然期望以私企加杠杆(私人信贷印钞机)取代居民房产加杠杆(房产印钞机)，推高M2，防范债务链太过紧绷出现风险。
但一旦房产预期掉头金融风险和经济风险会骤然升高，无论是银行的放贷意愿还是企业的贷款需求都会受到影响，这时很难让风险敏感的私企加杠杆。比如1990年的日本。
一旦房产印钞机熄火，私人部门会拒绝加杠杆，加杠杆任务只能由(风险和利润不敏感)政府和国企承担。日本1990年房产爆破后，即由政府加杠杆，实现居民和企业部门结构性去杠杆(辜朝明谓之日本私人部门资产负债表修复)。
中国的债务总量已经接近300万亿，单纯依赖政府和国企加杠杆来实现债务链稳定几不可能。
房产印钞机熄火，债务链紧绷问题会越来越严重。
04
蓄水池爆破
“房产蓄水池”之说让很多人误以为只要锁死房产(二手房)交易就能锁死资金流动(其实这个问题，凭栏在2018年3月公众号首篇文章中就曾经详细解释过)。
实际上这个观点是完全错误的，房产只是个交易标的，张三方付钱给李四方，李四方收款后可以将资金用于任何用途，整个过程是无法锁死钱的流动的。
所谓的“房产蓄水池”锁死资金，实际上是指资金不停的在房产市场内交易，而没有将这部分资金用于其他交易。
举例来说，李四方收到卖房款后，继续寻找心仪的房产目标准备交易，过程中并没有将收到的卖房款用于其他交易，资金就被锁住。
可以发现，只有房价上涨才能让资金不停的房产市场交易(股市也一样)，资金才能被锁住!
也就是房产(股市同样)只在具有上涨预期时，才能有蓄水池效果!
而房价预期或稳或跌或限制交易，都会导致李四方收款后将卖房款用于其他交易，资金脱离房产交易，即房产蓄水池爆破。
05
水往何方去？
对于房产来说：
1)印钞机功能来看，如果房价下跌，债务风险会推高信用利差，进而影响实体信贷。(实际上，房价在如此高位无论是升、是跌，还是稳，都会玩坏实体，只存在快慢差异)，实体会减少贷款。新增M2将迅速下降，但较少影响到M2存量。
2) 蓄水池爆破来看。由于房产交易已经完成，印钞过程也已经完成，M2已经变成存量，存量M2仍会在经济体系中运转。如果资金从房市溢出，要么就要迅速回收防范冲击实体，要么就只能任其四处游荡炒作。如果迅速回收，快速的金融紧缩显然将给房产致命一击，影响房产蓄水池最大程度爆破。如果没有迅速回收，那么资金就将四处乱炒。
对比一下CPI走势和房价走势就可以知道，金融资产正在高位，但通胀却严重滞后。
海水一般的资金从房市中溢出，还能炒什么呢？
假如房价下跌，你们怎么看？怎么做呢？
END
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