凭栏：楼市跌倒，股市吃饱
2021/9/9 15:18:57 凭栏欲言

     文：凭栏欲言

     A股已经连续37个交易日成交破万亿，不少人在传，万亿成交就是量化基金搞出来的，那么量化基金的钱从哪里来的？为什么量化基金偏偏是在2021年发力呢？

     与2021极为相似的是，2015年，万亿连续成交曾经持续了更久，纪录是43天。

     2015和2021是不是有什么相似之处呢？

    

     当然有!

     其中之一就是楼市跌倒!

     01

     寻踪楼市跌倒

     政策：

     2012年12月，中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。2013年，房市调控持续加强。上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。这些政策在2014年转化为房地产市场的压力。

     2020年，房市调控持续加强，2020年8月，住建部、央行约谈了12家主要房企并公布了房企融资三条红线；2020年12月，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。最后釜底抽薪，将卖地收入划转税务征收。这些政策在2021年转化为房地产市场的压力。

     土拍：

     2013年三季度，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。

     2021年8月，上海、深圳、青岛、天津、长沙等等，第二轮集中土拍密集延迟，或将加强限制溢价率来限制集中土拍价格过高。

     房贷：

     2013年6月，余额宝推出，影响理财产品和收益率爆发性增长，大量资金流入高息理财产品，分流了银行存款，影响银行信贷收紧。同时，一些房企破产倒闭也影响了市场信心。以兴业银行停办房地产夹层融资为标志，其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资，房产融资压力上升，个人按揭贷款也受到很大影响。

     2020年，央行建立房地产贷款集中度管理制度，抑制居民部门杠杆率水平。2021年，房贷从紧是一个相当明显的趋势，其中又以二手房额度更加紧张。

     标志事件：

     2014年，宁波地产龙头兴润置业倒闭。

     2021年，体量巨大的恒大频频爆出负面消息。

     地产走势：

     2014年，房市各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。2月18-20日，杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中，降价幅度最大高达5000元/平方米。2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风，并逐渐扩散到全国其他大中城市。

     2021年，据上海链家研究院监控数据显示，8月上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%，套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%，成交均价38206元/平，环比下降8%，同比下降5%。2021年8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，环比下跌20.1%，同比下跌81.96%

     02

     复盘股市吃饱

     股市利好：

     2014年，沪港通推出，《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》加大政策支持。

     货币支持：

     降息降准，2014年末有一次降息，2015年有十次降息降准(其中降息五次，降准五次)。

     扶持小微：

    

     2014-2015年，降准降息和扶持小微等政策将流动性注入市场，但资金流入楼市发生阻碍，同时余额宝搅局刺激理财产品大量出现，(理财)吸引了大量流动性。在股市利好的影响下，大量流动性或通过自主投资，或通过理财(基金)等间接投资方式注入股市。

     2021年，从“利好”到“货币支持”到“扶持小微”都极为相似。更为相似的是，股市成交连续破万亿和流动性的借“基”入“股”。

     2014年中开始，股市成交逐渐放量，股市上涨行情进一步分流房市资金，加剧房市困难，房地产库存大量积压。

    

     没有楼市跌倒，哪有股市吃饱!

     正是股市吃饱，加深楼市跌倒!

     03

     股市吃饱之后

     股房同为经济发展的租金，受到三重因素影响：

     1) 总量。金融市场资金总量。

     2) 分流。资金股房分流。

     3) 租金。实体经济(租金)基本面钳制。

     就股与房对实体的影响来说，房兼具金融实体双重功能，房市兴旺可以改善经济发展(改善租金)，反过来刺激房价上涨。这一特点决定了，只要资金量充足，房价上涨可以自我催化。房价更少会受到经济基本面的钳制，更容易受到资金总量的影响。这一特点也导致房价更容易大涨大跌，十次危机九次地产。

     而股市则是比较纯粹的金融功能，股价上涨相对更难(也有带动经济的效果)带动经济上涨，更难改善经济租金，股市上涨更容易受到实体经济基本面(租金)的钳制。

     2014-2015年，股市吃饱而房市跌倒，但房价(相对股价)对经济的影响更大，房产库存大量积压，带动经济增速下降，经济增速(租金)下降对股市上涨形成钳制。

     2014-2015年，房市表现不佳，GDP增速大幅下挫，2013年GDP增速7.8%，2014年跌至7.3%，2015年跌至6.9%。

     股市大涨与实体经济走势背离，单纯流动性增加既可以推动上涨也可以推动下跌，最终导致2015年股牛行情骤然爆破。

     股市吃饱，楼市跌倒；

     楼市跌倒，股市难保。

     04

     房产去库存

     2014-2015年股市吃饱后，紧接着发生了楼市去库存。

     股市吃饱加速楼市跌倒，房地产库存迅速增多。

    

     2015年末，中央经济工作会议提出“三去一降一补”，明确提出房地产去库存。

     一个疑问是，如果股市吃饱重现，房产去库存会不会重现？

     END

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