凭栏：中国的四次房产周期
2021/9/13 15:15:41 凭栏欲言
文：凭栏欲言
很多人认为中国房价是一路涨上去的，但实际上，中国房市已经历了三个完整周期(涨跌)。
第四个周期则正在进行(完成了涨但没完成跌)。
2020年涉房政策调控加剧影响下，现在是一个房价分化的时间段，也是一个成交下降的时间段，也是一个多空焦灼的时间段。
历史总是惊人的相似!这些特征在前三个房产周期中都有所体现。
凭栏花了一点时间，将这三个房产周期前后的背景、调控政策和货币政策做了一下复盘，或许可以给大家提供一点参考。
01
1992-1994
房地产调控的背景和政策：
1992年是一个很重要的节点，这一年奠定了中国市场经济发展方向，中国开放力度加大，海南作为中国唯一一个省级特区，尤受关注。
大量资金和人才涌入海南，鼎盛时期的海南云集了两万多家房地产公司，而海南人口才600多万人，每300个海南人就对应一家房地产公司。“要发财炒楼花”吸引着全国各地的淘金者，1991年海南房价还在1500每平方左右，1993年达到了7500每平方，一个对比是，当时海南的年人均纯收入才2000多。
很快出现了经济过热和通胀高企。
1992-1993年中国进口钢材4000万吨，中国对外贸易由顺转逆，外汇储备由升转降，一度降至200亿美元以下，中国通胀率超过20%。
面对楼市经济过热，1993年6月中央出台宏观调控政策，削减基建、限期收回违章拆借资金、终止房地产公司上市、控制银行资金进入房地产业。
海南房地产市场应声而落!
救市措施：
1993年货币政策与财政政策透支严重，中央既没有空间也没有意愿去进行房市救市，也是三次完整周期中唯一一次房价下跌没有救市政策出现的。
去库存：
房产库存去化困难，只能通过时间慢慢消化，众多房地产项目烂尾，海南经济遭受重创，导致海南作为唯一一个省级经济特区却长期经济萎靡。
02
1998-2008
房地产调控的背景和政策：
2004年，中国CPI均值3.9%，GDP增长超10%，通胀高企，经济过热。
2005年3月，中央出台“老国八条”，首次将稳房价提升到政治高度。2006年5月，国务院常务会议，提出促进房地产健康发展的六项措施。包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求(注：2015年去库存是反向操作)过快增长等。
2007年，CPI均值达到4.8%。物价又高，又要攒钱买房，居民整体消费率降到36%左右，消费创出几十年历史新低。
为控制房价和通胀，2007年调控力度骤然加大：
1) 建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发展改革委、工商总局八部门联合签发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，加大调控。
2) 9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
3) 12月，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
4) 2007年，央行一年内加息六次。
政策打压，货币收紧。
2007年12月13日，在清华大学国际交流中心参加“中英低收入人群住房解决方案比较研究”的新闻发布会，记者问王石：“进入10月以来，珠三角住房交易量出现不同程度缩水……，楼市拐点是否出现了？”王石说：“我认可你关于“拐点论”的说法”。王石“拐点论”出现，引发市场热议，凸显多空焦灼。
“拐点论”之后，万科房产打折特卖快速回笼资金，潘石屹则公开认为房地产市场即将发生巨变。2008年9月，上海楼市出现最冷9月，金九银十不再。
救市措施：
2008年10月，次贷危机爆发，以次贷危机爆发为导火索，全国房价遭受重创，深圳房价迅速腰斩，房市政策骤然反向。
2008年10月22日央行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。
12月22日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。
2008年9-12月，共发生8次降准降息。
救市前后对比：货币政策由紧到松、楼市调控由紧到松。
房价变化：全面性暴跌到全面性暴涨。
去库存：
2007年，地产库存1.35亿平方，到2008年增长至1.86亿平方，一年之间地产库存增加38.3%。2009年库存继续增长至2万亿平方。2009年，涨价和退房并存，房价在上涨，库存在增加。随着货币政策和涉房政策发力，看多占据上风，房价上涨带动买房需求，2010年房地产库存开始减少。
03
2008-2015
房地产调控的背景和政策：
2010年，年均CPI超过3%，GDP增速超过10%。
2011年，年均CPI达到5.4%，央行开始加息，房产调控开始加码，房产税开始在重庆和上海开始试点。2012年12月，中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。2013年，房市调控持续加强。上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。
随后温州房价腰斩，鄂尔多斯房价跌去了70%。
2012年年中开始，央行开始降息。打压房市政策和货币政策反向，房市出现分化。资金集中流向一二线城市，压力主要集中在三四线城市。
随着2014年股市开始启动，加剧抽吸地产资金，房价压力和库存压力进一步上升扩散。
地产库存自2012迅速增长，2012年库存2.6亿平方，2013年库存4.9亿平方，2014年库存达到6.2亿平方，至2015变为7.2亿平方。3年时间翻了约3倍。
救市措施：
2014年地产政策已经出现反转，4月开始，部分压力较大的三四线城市陆续出台救市政策。9月，实施4年的限购政策全面松动，只剩下4个一线城市仍在执行限购。9月30日，央行出台房贷新政，房贷政策放松。
2015年中遭遇股灾，卖房救股加大冲击房市，央行迅速救援(2015年10次降准降息8次发生在股灾后)，市场流动性大幅飙升，楼市融资环境改善。
2015年末，中央明确提出房产去库存。但大量三四线城市很难吸引资金流入，三四线城市去库存成为最让人头疼的问题。
棚户区改造货币化补偿推出，一边是大量资金被定向投入三四线城市；一边是三四线大量购房需求创造出来(被动型住房需求)，三四线房产价格爆发式增长，吸引买房，房产库存开始加速去化。
救市前后对比：货币政策水龙头由小拧大；楼市政策从地方救市中央默许，到中央明确救市。
房价变化：从房价分化(一二线涨，三四线跌)到三四线大涨，再到全面性暴涨。
去库存：
棚户区改造货币化补偿直接创造购房需求，助力三四线房产库存快速去化。但库存去化的同时，房价大涨也刺激了房产投资，大量新房雨后春笋般出现，库存去化并不彻底，房产库存总量持续处于高位。
经过2015-2019年持续4年的去化，2019年底房产库存量仍有4.9万亿平方。
04
2015-？？？
从前几次周期来看，CPI是一个重要的房产调控政策从严的参考指标。
2019年CPI一度达到4.5%，2020年1月CPI更是达到5.4%，2020年地产调控越来越严。
2020年货币政策宽松，(楼市调控紧而货币政策松)这与2013-2014年极为相似。
2020年房价出现了如同2013年同样的分化走势(一线涨但三四线承压)。
2021年部分城市成交量开始出现颓势，似乎也与2014年相似(2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%)，资金流向股市的趋势也极为相似。
2020年开始，地产库存重新出现缓慢增长，至2021年7月，地产库存约5.1亿平方米。
地产库存量约为2008年底(次贷危机冲击后)的3倍。
小结：
大致上，目前中国经历了四次房产周期。
分别是1992-1994，1998-2008,2008-2015,2015-？？？，同时经历了三次不一样的去库存。
1994年，由于没有货币财政配合，地产库存去化艰难，是一次真正意义上的地产崩盘。
2008和2015则因为有货币政策和调控政策的迅速反转缓冲，地产库存去化迅速，并未对经济造成大的影响，只能算是地产冲击。尤其是2015年既有货币政策提前反转，又有棚改政策直接创造购房需求，冲击更小。
从前三次房产周期对比来看：
1) 调控能力。中央具有强大的操控力，即算货币是宽松的，调控政策单独发力也可以实现基本控制房价(2012-2014、2020-？)。如果匹配货币收紧会直接击垮房价(1993、2008)。
2) 不同效果。如果调控政策紧而货币政策松，或会出现房价分化(2013、2020)，进而逐渐扩散(2015、2021)；如果调控政策和货币政策同时收紧，或出现全面下跌(1993、2008)。
3) 是冲击反涨？还是崩盘？取决于货币和财政空间。重建总是比摧毁更加困难，迅速重新树立房产信心(去库存)，或需要政策和货币的同步配合(2008、2015)，2008年次贷危机后年内8次降准降息，2015年股灾后年内降准降息也达到8次。如果有货币和财政空间，地产只会遭到冲击，之后会迅速修复反转上涨(2009、2016)。但如果没有政策空间，则是地产崩盘(1994)。
本文仅复盘历史房产周期，不涉及当前楼市走向，更不涉及看空看多。
历史是最好的老师，本文建议关注房产的朋友们多读几遍!
END
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