凭栏：地产救援的哨声吹响了
2021/10/22 15:45:46 凭栏欲言
文：凭栏欲言
猪肉可以从35元跌到10元以内，甚至部分地区特价肉已经跌倒了5块一斤。房价可以从35000跌倒5000吗？
01
悖论
饲料涨价了，猪肉会涨吗？
恰恰相反，猪肉在持续下跌。2021年猪肉进口量未见减少，存栏量仍然较高，加剧了猪肉价格的压力。但同时饲料价格却在上涨，养殖户预期养的越久亏的越多，从而加速出栏，导致猪肉价格持续探底。
受上游限电等因素影响，国内建材价格大幅上涨，会影响房价上涨吗？
恰恰相反，房价如同猪肉一样正在遭遇寒流。
思考题：悖论的出现是为什么呢？
02
寒流
地产寒流已经可以从数据中体现出来了。
1) 统计局刚刚发布的9月份70个大中城市房价显示，新房价格环比上涨的城市数量由上月46个下降至27个。二手房数据更差，9月份环比上涨的城市下降至17个。这意味着超过半城市的房价已经开始下跌。
2) 土地流拍常态化，土地流拍率超过6成。
3) 一般来说资金总是会向头部集中，房价分化也很难影响一线涨势。但9月数据显示寒流已经扩散至一线城市，4个一线城市，北上广深9月二手房环比价格全线下跌。
4) 房地产开发投资增速已连续7个月收窄，房地产开发企业到位资金增速连续7个月收窄，国房景气指数连续7个月下降。
5) 三季度GDP初步核算数据中，建筑业和房地产业是唯二的两个负面拖累。
03
猪与房
猪肉价格可以从35跌至5块。如果把猪肉换成房产，逻辑行的通吗？房子有没有可能从35000跌到5000？
现实是商品房的价格不允许出现像猪肉一样的暴跌。商品的价格不仅仅取决于供需关系，还取决于炒作和管制。
猪肉是单纯用来消费的，但房却不仅仅是消费品，它更是居民财富的载体和信贷抵押的根基。居民财富和信贷风险的微小变化都将会影响全社会的方方面面。影响力的不同决定了猪与房命运的不同。
对于管制来说，社会影响越大，越有动机进行管制；行业集中度越高，管制实现起来越容易。
地产显然两者兼具，这就是为什么很多人都相信房地产是“大而不能倒”!
04
从盖帽到托底
10月15日下午，中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会，住建部相关部门领导参与主持了会议。
10月20日，领导称：“：房地产合理的资金需求正在得到满足”。
10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示：要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
首套房信贷额度放开的消息正在四处流传，近两日地产股纷纷大涨!
另一个重要的值得品味的信息就是，哈尔滨救市至今仍未被喊停。
未被喊停为什么会是一个很重要的信息呢？
上一轮房价救市中首吃螃蟹的是2012年的安徽芜湖，但其救市政策仅仅三天后就被叫停，此后温州杭州等地虽然屡屡传出救市风声，但救市措施始终无法落地，背后是上层态度极为坚决。直至2014年广西南宁救市并未被上层叫停，一种态度上的微妙变化才迅速引发全国范围内的地方救市潮。
从盖帽到托底。
05
如何才能成功施救？
房企的困难是有目共睹的，唯一的原因就是缺钱，化解房企困难的关键行动取决于房企哪里可以找到钱？
1) 海外融资。在地产美元债违约的冲击下，多家企业海外评级或展望受到评级机构下调。地产美元债市场波动幅度巨大，多家房企美元债跌幅创记录，海外再融资难度升高。前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。
2) 境内融资。央行称部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。首套房信贷额度放开的消息满天飞，放松居民房贷也有利于改善房企资金困境。
境外融资恐怕是指望不上了，房企所有的指望都在境内融资上面。
但境内融资的宏观基本面是社融和M2走势，请看下图的社融(M2)走势，虽然监管政策有所放松，但如此形态的社融(M2)走势能为化解房企困难提供多少实质性支撑似乎仍将是一个未知数。
房企终归是一种顺周期行业，房企会否遇到困难的决定因素是房价走势(房产周期位置)，而杠杆率则放大了困难程度。房价走势或房产周期位置，其实参考下M2-GDP-CPI就知道了，2021年的房价风险足以对标2007年。
房子终究是水做的。
地产救援的最终着落，房价托底的最终发力，终归要回到货币政策上来。
小结：
对于地产业来说，政策层面的至暗时刻已经过去。但地产救援的成功与否，终归要看货币政策如何展开。
2014-2015年，央行共有13次降准降息，最终逆转了房产周期(房价走势)，成功完成了地产救援。
现在，货币政策空间还有多大呢？
END
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