凭栏：矛盾吗？不矛盾——房地产税推进与地产救市
2021/10/25 16:50:48 凭栏欲言
文：凭栏欲言
这几年房地产税立法改革明显加速，重要会议及文件中多次提及房地产税。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
房地产税真的来了!
01
财政失衡
房地产税推出的原因有很多，分析也有很多，但所有的分析都无法逃避“财政失衡”现象。
前几年穆迪就有一份报告显示，中国地方政府的支出需求与其相对有限的收入来源之间缺口越来越大。
报告对各地区之间的资金缺口差异进行了分析，结果显示近年来差距越发显著。资金缺口较大的地方政府主要依靠地方国企 (尤其是地方政府融资平台)融资来填补缺口，从而带来更高的或有负债。
而更高的(或有)负债则带来了更加严重的土地财政依赖。尤其是在2018启动企业减税减负之后，问题变得更加突出。
为了健全地方税收体系，平衡地方财政收支，开发新的税源补充是一种必然，房地产税酝酿已久。
02
一波三折
自2011年重庆上海试点房产税至今已经十年，这十年间房地产税推进非常缓慢：
1) 税收是一门拔鹅毛而又不让鹅叫的艺术，卖地收入相对较高却更加隐性，更易为地方政府和公众接受。
2) 对于地方政府来说，与卖地收入对比，房地产税短期内较难填补财政缺口。反而会施压房价预期，这或会对卖地收入形成挤压。基于此种顾虑，地方政府会缺乏推进的积极性。
半年前凭栏在历史文章里提过一嘴，只有当土地财政赚不到钱时，利益分配格局已经被打破时，房地产税或才能顺利推出。
03
加速落地
财政部数据，2021年前三季度，全国一般公共预算收入164020亿元，同比增长16.3%，全国政府性基金预算收入61018亿元，同比增长10.5%。
但是单看9月，公共预算收入与政府基金收入已经出现双下降。公共预算较上年度同期下降2.12%(或302亿)，政府性基金收入同比下降10.42%(或852亿)。
双下降或会让财政缺口问题更加突出，也会对政府投资能力(抚平经济周期)和基建债务的还本付息(金融风险)形成一定的压力。
如果不能及时开发出新的税源来补充财政缺口，地方政府或不但无法成为抚平经济周期的撬动，反将成为金融风险的源头。
房地产大开发时代已经面临尾声，卖地收入可持续性下降，地方隐性债务监管又比较严格，土地收入也已划转税务，多重问题或影响地方推进房地产税的意愿产生从抵触到配合的转变。
房地产税难以推进的问题，或已时移世易!
04
两个独立的问题
为保持市场的平稳过度，房地产税取代卖地收入的过程将会是缓慢渐进的，换句话说，这是在处理短期和长期的关系时，以时间换空间。
而最近的主管部门发声地产托市，显然也是在处理短期和长期的关系。房地产市场已经积累了几十年的巨大泡沫，稍不留心就会被整体戳破，近期政策上连续对地产释放偏暖信号也体现了政策上不想操之过急。地产调控强调的是稳房价稳地价稳预期，对比当下的经济与收入来说，当前的房价是过高的有泡沫的，但如果房价能稳住，经过若干年的经济发展与物价上涨，房价风险就能逐步释放，地产泡沫就逐渐化解了，这也是在以时间换空间。
显然两个问题都是在处理短期与长期的关系，都在以时间换空间，在逻辑上不存在矛盾。
05
人性总是极端的
无论是共同富裕(二次分配)加大社会托底，还是政府投资(抚平经济周期)，又或是地方(或有)债务还本偿息(否则会引发金融风险)，或都需要财政收支的配合，当卖地收入很高时，新的税源补充问题并不迫切。但当卖地收入下降时，新的税源(譬如房地产税)补充就需要及时提上日程。
但房地产税的加速推进也会对房价预期产生影响，网传上海神秘房东抛售93套陆家嘴旁“老破小”登上热搜第一。持有28年、房价翻了100倍!套现4.5亿元!而且所有房源都在一个小区!
群体心理以传染模式建立模型，传染源头就是新闻，尤其是大新闻，扩散能力则看易感染人群的数量，任何关注房产的人都是房产病毒的易感人群。
房产问题已经极限膨胀并让整个社会裹挟其中，这也让房产新闻具有病毒般的扩散能力，极强的扩散性总是容易将群体预期推向某种极端。
没有人性的极端，哪来的周期循环？
06
两次试点阶段对比
对比两次试点来看：
1) 2011房产税试点的背景是房市过热。2011年不仅仅是推出了房产税试点压制房市过热，其他政策还有央行大幅加息、房产调控加码，其中二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍来压制房市过热。
2) 2021年的房地产税试点背景则是房市入秋。土地流拍、房企暴雷频频出现，其他政策还有地方(哈尔滨)救市，部分城市出台限跌令，央行、银保监会的发声托底。这显然都是在预防楼市失温。
群体预期总是习惯于走向某种极端。在秋日里，预期回温会相对缓慢，但预期降温却会非常迅速。
10月23日周六，房地产税来了!10月25日周一，前几日在多重利好救市措施下一度有所回暖的地产板块再次秋意瑟瑟!
房地产税推进与防范地产失温是两个不同的任务目标，都是在以时间换空间。
但多目标并存有时会在结果上出现矛盾，房地产税加速落地与防范地产失温，在结果上存在天然矛盾。
一个疑问是，一旦产生结果上的矛盾，那个问题会更优先？
07
两次美元紧缩周期
如果房地产税刺激地产加速失温，或会在一定程度上转化为货币政策的(内部)压力。货币政策或又会受到美元周期的影响(外部压力)。
内压为主还是外压为主？
上一轮美元紧缩周期中启动于2014年，2014年4月开始美元指数迅速上涨，部分新兴市场汇率开始受到严重冲击，但中国汇率稳定，甚至还有一个长达半年的升值周期(2014.5-11)。
但随着地产失温,2015年地产库存增加至7亿平方，货币政策(内部)宽松压力骤增。2015年中国货币政策进行了连续10次降准降息，这与美国货币政策形成反向。随后2015-2017年，中国外汇市场受到的冲击加剧，人民币贬值并伴随资本流出、外储规模下降。金融环境恶化对经济的冲击又成为房地产税推进较慢的原因之一，这又反过来加剧了地方政府的地产依赖。
本轮美元紧缩周期开始启动，美元指数已经连续5个月处于趋势性上行，部分新兴市场汇率受到了严重冲击，但中国汇率稳定，甚至还在升值，这与2014年走势完全一致。
但如果房地产税对群体预期产生影响施压地产失温，后续货币政策将如何选择呢？
小结：
地产托市与房地产税试点看似矛盾，实际上是两个独立的问题都在处理短期与长期的关系，是两个独立的问题都在以时间换空间，并不存在逻辑上的矛盾。
但多目标并存有时的确会在结果上产生矛盾。
一个疑问是，一旦在结果上产生矛盾，那个问题会更优先？
END
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