凭栏：房——降门槛竞赛开始了
2022/3/17 凭栏欲言
文：凭栏欲言
消息称，郴州、惠州楼市再现“零首付”及“首付贷”!
近期的消息有点密集，降首付到20%、降房贷利率30BP、零首付、首付贷……
买房门槛，竞赛般的降低……
壶又用起来了？
01
地产最新定调
2.24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会,住建部部长在回答中央广播电视总台央视记者提问时，最后一句话是“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。
在去年12.11日，定调 “房地产是支柱产业”之后，地产最新的定调出现了!
02
地产暴雷潮一览
恒大：年销售收入超过5000亿元的恒大，国内大量项目处于停滞。
阳光城：年营业收入800多亿元的阳光城，已经爆雷，1.7亿利息还不上。
正荣：年销售收入300多亿元的正荣地产，2月11日，市场流出信息称，正荣地产无法按照计划赎回一笔2亿美元的永续债。2月18日晚间，正荣地产公告称，预计现有内部资源可能不足以解决3月份到期的债务。
奥园：年销售收入近700亿元的奥园，今年1月份的销售额只有19.2亿元，同比下降80.99%。
蓝光发展：11.30日晚间，蓝光发展公告，发行人关于“20蓝光MTN002”及“20蓝光MTN003”本息未按期足额偿付的处置进展公告。1.29日，蓝光发展预计2021年亏损120亿元。
德润创展:8.11日，龙岗区人民法院公告，深圳市德润创展房地产开发有限公司名下资产合计约7873.76万元，负债合计15.61亿元，为资不抵债状态。
绿地：绿地集团进行大规模人员精简，整体比例约为40%，各区域自行调整。
雅居乐：地产集团本部12个中心大幅度合并裁剪为4个，消息称多个职能部门人员裁退比例超过50%。
华夏幸福：2021年度，华夏幸福绝大部分借款本息未能如期偿还，预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为-331亿元到-391亿元。
富力、泛海、建业、苏宁置业、三盛宏业、花样年、华融、光耀、融创、首创置业、协信远创、卓越、阳光城、佳兆业、中国奥园、禹洲、泰禾、荣盛、金科……
大量地产商或者已经暴雷，或者正在暴雷的路上!
03
房企扛得住吗？
经济周期，无非就是一个初始需求能够通过时滞产生倍数放大效应，影响经济偏离均衡，当偏离过大时，又要重新回归均衡的一个现象。
周期是一种正常经济现象，房地产周期也是经济周期的一种!以历史观察，房地产周期大约18-20年一轮，一般分为两个高峰，中间会有明显的回调!
但中国地产周期自98年开始计算的话已经23年，期间几乎没有大的调整。受超长的地产上涨周期推动，地产无论是量是价，都已经飞天!
存量房地产数量非常庞大了，房地产最多只有些结构性的短缺，整体已经非常严重的过剩。地产周期驱动宏观杠杆率已经明显偏高，这酝酿了巨大的金融风险。
“房住不炒”、“三道红线”，正是管理层为防范宏观金融风险积累而进行的主动挤压!但利弊总是相依，这种挤压一方面实现了房企去杠杆，另一方面也带来了密集的房企暴雷潮。
然而长达23年的高速发展使得地产体量已经太过庞大，大就不能倒，任由房企暴雷后果是非常危险的。去年10月份开始，为了维护地产稳定，化解房企暴雷现象，政策方面迅速进行了调整，“盖帽”变成了“托底”。
而化解房企暴雷，看似是一个问题，其实是两个问题。分别牵扯到房企资金的两个来源，即房企融资和居民房贷：
1) 房企融资。源头是“三条红线”政策挤压房企被动去杠杆，随着政策放松，至少是境内融资的难度，已经随着去年10月地产政策底的出现已经大为缓解，被动问题解决起来困难总是较小。
2) 居民房贷。源头是经济问题。疫情冲击、经济“三重压力”挤压之下，对居民加杠杆能力出现了很大影响，密集的房企暴雷现象也加速改变了居民对房产的信心。能力和信心双重打击，影响居民主动去杠杆。居民部门杠杆率在最近五个季度有四个季度是下降的，已经出现了惯性去杠杆迹象。主动问题解决起来总是困难更大!
而房子能不能顺利卖出去，始终是所有问题的源头。如果居民加杠杆(买房)没有出现明显回暖，房企暴雷问题很难得到真正化解。
2022年1月，地产信托违约事件13起，房地产信托违约涉及金额达55.79亿，排名第一，仍然是绝对的重灾区!
如果居民加杠杠问题持续得不到解决，房企还扛得住吗？
04
地方政府扛得住吗？
全国卖地收入(政府基金),自去年8月份开始出现连续负增长(仅有12月在央企国企踊跃接盘助力之下小幅转正)，如果只是卖地收入出现负增长，多少还有空间腾挪。但问题是，公共预算收入也同时出现了负增长。
这让财政压力加速凸显!
而一些三四线城市压力尤其巨大，比如菏泽，截至2021年底，菏泽待售面积高达960.96万平方米，房价连跌16个月。2018年菏泽土地出让金240亿，2021年才仅67亿，大幅缩水70%。而2018年上半年菏泽土地财政依赖度139%，全国第三。一下子卖地收入减少70%，财政压力可想而知。
一些地方政府还扛得住吗？
解决两个问题的关键，似乎都在指向居民加杠杆!
如何在经济压力背景下刺激居民买房(加杠杆)呢？
05
地产降门槛大赛
降首付：
2.18日消息，菏泽对”救市”打响第一枪，首套最低20%首付，重庆、赣州纷纷跟进，此后“辟谣”为银行差别化调整。2.25日消息，从工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、江苏银行位于江苏省南通市相关网点获悉，这五家银行下调了该市个人住房贷款首付比例，首次购房、首次申请住房贷款的购房人首付比例从之前最低30%，降至最低20%。
降利率：
1.20日，5年期LPR下调5个基点。这是房贷利率自从2020年4月后的首次正式降息。贝壳研究院数据，今年2月，统计的全国103个城市房贷交易数据显示，有87城房贷主流利率环比下调，其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷主流利率下调幅度较大，达到30BP，重庆、南京、绍兴下调25BP，无锡、温州、常州下调20BP。
其他政策：
这几天朋友圈消息，传部分银行受首付来源不再严查，无论是父母转账还是朋友转账，都不再细究。也不再要求流水是月供的两倍，此前中行要求流水是月供的两倍。
房的降门槛大赛已经开始了!
房市会就此回暖吗？
小结：
年初，四大行集中起诉20万断供房主的消息曾经一度霸屏，法拍房问题逐步走入视野。
疫情冲击、经济“三重压力”冲击，居民加杠杆的能力已经出现了很大问题!
降门槛大赛已经开始了，但居民杠杆还加得动吗？
END
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