凭栏：房贷利息知多少？
2022/4/15 16:40:38 凭栏欲言
文：凭栏欲言
昨天(4.14日)，央行就2022年第一季度金融统计数据召开新闻发布会，其中提到一个数据，居民房贷是38.8万亿元，公积金贷款大概是7万亿，两项合计超过46万亿。
居民房贷46万亿了……
01
开发贷有多少？
房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成，个人房贷超46万亿，开发贷有多少呢？
(昨天召开的)2022年第一季度金融统计数据召开新闻发布会还提到一个数据，与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。
一个似乎有点绕的表达，这大概首先得弄明白，去年4季度开发贷到底增长了多少？
凭栏回翻了一下历史数据：
《央行2021年第三季度中国货币政策执行报告》，房地产开发贷为9.3万亿；
央行《2021年第四季度中国货币政策执行报告》，房地产开发贷为9.1万亿元。
也就是说，去年四季度，房地产开发贷负增长2000亿!
2022年1季度月均多增1500亿，那也就是说1季度住房开发贷(相比去年4季度)多增4500亿。去年4季度负增长2000亿，换一个表达就是1季度开发贷增长了2500亿？也就是说，一季度住房开发贷余额应该是9.35万亿？
这一数据将低于去年2季度的9.4万亿，更低于去年1季度的9.5万亿。
问题大概有所缓解，问题大概仍待解决!
02
规模，哪里是上限？
地产下行趋势渐趋明显，2022年第一季度金融统计数据召开新闻发布会，央行金融市场司司长邹澜透露，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。
地产是水做的!
地产风险的解决，大概只能通过(降息、放宽限购限贷限售，甚至奖励购房等手段)刺激房地产信贷(包括地产开发贷和居民房贷)来化解，这一问题回看下2008和2015年历史会非常明了。
然而，规模真的可以无限增长吗？
即算不考虑刺激可能会带来的房地产信贷规模的继续增长，目前的房地产贷款规模也已经是天量。
开发贷与居民房贷两项汇总，一季度(房地产贷款总额)已经超过55.35万亿。
03
利率，哪里是下限？
全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR(也就是不得低于4.6%)，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点(也就是不得低于5.2%)，这是全国都要遵守的下限政策。
就算不考虑利率下限，银行也得靠加点吃饭啊，不可能通通放到与LPR齐平吧？
如果LPR保持稳定，房贷利率下行空间已经相当有限。那LPR最近走势如何？
LPR已经连续两月保持平稳(5年期4.6%)。
今天(4.15)日，央行MLF维持了原价，LPR以MLF利率为基础加点形成，这似乎是在预告4.20日最新LPR仍将保持稳定。
近期中美息差出现倒挂，大概会挤压到LPR的下行空间，大概也会影响到房贷利率的下行空间!
现在的房贷利率，大概已经接近了下限!
04
利息三万亿
融360大数据研究院监测数据显示，2022年3月(数据采集期为2022年2月20日-2022年3月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降11BP；二套房贷款平均利率为5.57%，均环比下降10BP。
以此数据(3月首套房利率5.28%)为参考，55.35万亿的房地产贷款，一分钱本金不还，每年光是偿还利息大概需要3万亿。
2008年让全世界瞩目的巨大投资也就是4万亿，而现在房贷利息一年就要3万亿!
中国GDP在2020年才刚超过100万亿，3万亿的利息，已经接近GDP的3%。
2022年，中国GDP目标是5.5%，如果不考虑通胀，仅是房贷利息就能吃掉近半的GDP增长目标。
但房产负债，并不是唯一的负债!3月末，社会融资规模存量为325.64万亿元，约为房产负债的六倍!
三重压力之下的GDP增长，还能满足债务偿息的吸血吗？
05
挤压
一个问题是，如果GDP增量无法满足债务偿息吸血又会如何？
信用是经济运行的基础，要维持经济运行就得维持信用，要维持信用就得继续偿债。经济增量就算不够利息吃，也不能(或不敢)优先去挤压债务的生存空间(挤压会放在最后)，否则大面积违约就会重创经济运行。
不能优先挤压债务的生存空间就只能去挤压人的生存空间，历史总是会走到以人的生存空间为代价换取经济发展这一步，于是内卷逐渐严重，收入增长艰难。
收入缺乏增长只能压缩其他支出来保证债务偿息，这会极大的压制消费和投资能力，导致消费和投资持续萎靡……这会导致蛋糕难以做大，于是更加庞大的债务刺激，更加严重的内卷，更多的债务偿息……
影响尤以房贷为最，因为居民房贷责任最大，期限最长，会长期无底线的影响居民去挤压自己的消费和投资……
十次危机，九次地产!
小结：
一年3万亿的房贷利息，疲软的经济可还能应付房贷利息的吸血？
END
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