凭栏：地产库存大爆炸
2023/4/19 12:46:28 凭栏欲言
文：凭栏欲言
最新公布的数据，2023年一季度，地产库存达到6.477亿平方，又回到了2015-2016年……
有啥想法？
01
谁对房市冷暖最是敏感？
需要承担风险的总是更加敏感，谁会首当其冲承担房市风险？
房企开发投资数据是这样的。
1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积同比下降4.4%；
1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.2%；
阳春三月，最敏感的一方在避寒!
02
单从地产销售数据来看，暖意袭人啊。
1-3月商品房销售，无论是销售面积同比还是销售额同比，对比2022年那都是明显好转了啊。
怎么房企就避寒了呢？
03
更加暖意袭人的是，销售额增速超越面积同比增速，这说明房价还在涨啊，至少是“部分”在涨嘛!
就好比这几天的上证，哪怕下跌“部分”是上涨“部分”的2倍有余，也不影响上涨嘛!
“部分”这个问题，大概见仁见智……
但大盘终究是红的嘛!
04
有一个问题很确定，不红怎么劝人下场？
1-3月地产销售额，六成的资金流入东部，为啥躲开了中西部？
不涨价避之不及，越涨价越想下场。
东部地区那就好比2020年左右的茅台，酱香也是科技，独力照样让指数飘红。
大盘红了，总是更容易劝人下场嘛!
05
2015年地产库存达到了7.2亿平方……如此多的地产库存会对信贷资源形成巨大挤压，进而会给银行造成巨大风险……该怎么去库存呢……涨价出现了……
话说今年的小阳春似乎也很适合去库存？
06
政策上需要保交楼，房企自身也需要加快竣工回笼资金，虽然房企仍在避寒(施工面积仍在下降)，但竣工面积却在增长，2023年1—3月份，房地产开发企业房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%。其中，住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%……竣工面积实在是给力……
而哪怕是销售数据最好的东部地区，1-3月销售面积也不过才增长了2.4%，就这点增长还是在大量政策刺激之下才做到的……大量政策刺激之下，中部地区销售面积还是下跌8.1%……东部房子已经太贵，剩多少人有余力上车？其他地区房价不行，该如何劝导别人上车……时易时移，撸太多了，尿不动了……
竣工大幅超越销售……库存……
07
官方地产库存的定义。(地产库存)商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2023年2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
开发商变成包租公，地产库存立马消失!
开发商变成包租公，问题就解决了？
不好卖的房子，它会好租吗？
08
哪怕是地方政府亲自下场买房，哪怕是有些地产商变成了包租公，仍然挡不住地产库存的暴增……
统计数据显示，2023年一季度，地产库存从5.64亿平增至6.48亿平，一个季度暴增8400万平方，简单折算全年或增3.36亿平方(同比增速达到60%)？
同比增速达到60%似乎也并不稀奇，2013年地产库存同比增速还曾经高达86%呢。
但从绝对数量来看会比较恐怖，一个季度暴增8400万平方，简单折算2023年年末地产库存大概会接近10亿平方!
单从地产销售数据来看，似乎并不足以引起地产企业避寒，但地产企业怎么就开始避寒了？
地产库存大爆炸……
END
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