脱离收入聊房价，都是耍流氓
2021/6/25 21:15:44 思想潮
作者 | 关不羽来源 | 关胖侃财
“六个钱包论”的发明者樊纲老师，最近又被翻出来怼了。这次惹众怒的是他说“其实现在租房挺合算”。
我对樊纲老师还是很尊敬的，在很多问题上，他都是有真知灼见的——除了房价问题。不是樊纲老师一个人如此，中国经济学家在房价问题上是屡屡翻车、集体翻车、一直翻车，没有例外。这真的需要好好思考分析一下了。
01
2011年就翻车了
这还得从2011年说起，那一年樊纲老师在一次公开活动中讲“大城市的房地产的确存在泡沫，不过二三线城市则问题不大，就目前趋势看，房价过两三年自然回到均衡价格水平”。2011年上海平均房价最高是每平米2.4万不到一点，2020年到了5.7万——这还是限价之下的一手房房价。而上海还只排全国老三。这是“回到均衡价格水平”？
樊纲老师当年的“房价预测”在中国一干经济学家中不算严重翻车的，他没把话说绝。要是把20年来经济学家们对房价的“神仙预测”都翻出来晒晒，估计我的号都保不住了。
我估计中国的经济学家群体可能是精英阶层里投资房产最少的一拨人，如果有机会验证一下会很有意思。我相信他们都是很真诚地表达了自己的看法。
樊纲老师2011年的讲话有一句很有意思，他说“房屋是资产而不是消费品，属于资产膨胀而不是通货膨胀。”这完全是教科书式的标准答案。他比很多片面强调住房的“使用价值”，无视房产资产属性的经济学者要头脑清醒。遗憾的是，他也没有得出头脑清醒的正确结论。
樊纲老师低估了“资产膨胀”的巨大惯性。我在上一篇讲贝索斯的文章(美国人希望他们的首富，永远留在天上)里讲了1995年至今美国道琼斯指数涨了七八倍，也就是说用最稳健、保守的投资策略，金融资产都可以增值数倍。但是，人均收入增长不到一倍。持续的通货膨胀引发资产膨胀，美国也一样。
只不过美国膨胀的主力是金融资产，金融资产五花八门，又分流了股市。剩下的也去了房产，美国热点地区的房产20年也至少涨了四、五倍，虽没有中国房产那么夸张，但也远高于人均收入增长速度。
比起美国大众，中国大众的投资渠道是很少的，大多数人的钱除了进股市，就是进房市，其他金融资产投资渠道占比低到忽略不计。
因为投资渠道少，再加上其他因素，流动性好的股市牛短熊长、韭菜开花，玩的是心跳。所谓“股市房市的联动”主要是股市转一圈流回房市，反向的流动绝对不是主流——有几个人卖房炒股的？而买房其实也就是买住宅为主的商品房，因为中国没有真正的地产市场，只有房产市场。
中国这样大的经济体，经历了多年的经济高速增长，大众的投资渠道并没有相应扩大，这是举世罕见。货币洪流最终都汇聚到了房市，结果就是房产的资产膨胀一枝独秀了。
2011年，樊纲老师低估了中国房产的资产膨胀惯性。
02
从“六个钱包论”到“租房合算”，都戳到了伤心处
2018年，樊纲老师说了“六个钱包论”， 他为这事挨骂很冤。 此时樊纲老师应该已经注意到了2011年的预测已经翻车了，而他一直是主张宏观调控降房价的。“六个钱包论”的本意是说房价过高，需要两代甚至三代人的积蓄才能买房。这真没有什么主观恶意。而且，这是客观事实，说真话不该挨骂。
这次的“租房合算”论，我相信他也没有主观恶意。中国的房产租售比低也是事实，上海租售比不到1.5%，每100万房产只收得到1.5万的年租金，这比存款利息还低。按照教科书式的解读，确实可以得出“租房合算”的结论。但是，这一次樊纲老师的“看数据说话”确实不接地气了。
樊纲老师没有考虑一个问题，那就是扣除通胀因素的真实收入对租售比的影响。
租售比为什么那么低？主要因素是租客的实际支付能力是房租上涨的“天花板”，真实收入增长缓慢，租客的支付能力有限，租售比当然也就高不起来。租房市场基本上是市场化的，租客和房东之间的博弈斗智斗勇，就算房东强势，但是租金设定也不可能超过租客的支付能力极限。
非理性的漫天要价会导致出租的空档期，这是房东不愿意看到的。
因此，租金的变化可以有效地表征居民实际收入的变化。在租房市场成熟、大城市租房为主的发达国家，房屋租金就是一个和真实收入直接相关的经济统计指标。中国目前还没有精确的房租统计，因此没有指标化，但是租金和居民真实收入水平的关联性是一样的。
樊纲老师教科书式的“租房合算”论，只看到了租售比低的“好消息”，没看到租售比反应出真实收入增长低下的“坏消息”。所以被吐槽“胡不食肉糜”，只能说是受了一半委屈。
在整个中国房产的经济学分析中，对收入的考虑始终不充分，造成了一系列的误判。现在要谈缓解房价压力，调控避免房价上涨过快、过高是对的，但治本还是要靠提高收入增长，还是那句老话“经济发展是硬道理”——让“诗与远方”的文艺腔见鬼去吧。
03
忽视收入因素谈房价，翻车是必然的
中国房价有一个“谜”，那就是收入水平和房价严重不匹配。发达国家的房价收入比是6-8倍，中国一线城市2000年以来都高于8倍上线。2003年-2008年，上海的平均房价收入比是9.3倍。所以，经济学家们二十年众口一词地“唱空房价”是符合学理的。
但是，他们忽视了经济高速发展阶段伴随着收入的高增长。2001年到2014年，中国人均可支配收入的名义增长率都超过了10%，其中2004年到2012年的“黄金8年”超过了13%，扣除通胀因素的真实增长率也接近了10%。
对收入增长的乐观预期，以及与之相符的真实收入增长，使得这一时期中国的真实房价收入比远低于理论数值。
2000年买房的六零、七零后应该有这样的感觉，按揭年限十五年，前五年可能负担很重，后面越来越不痛不痒了。也就是说，真实收入高增长时期买房者，实际的房价收入比是持续下降的。这个动态变化在经济发展趋缓、“岁月静好”的发达国家是不存在的，所以经济学家当初心心念念的“房价收入比6-8倍”的静态标准失效了。那一拨中国房价增长是有真实需求和购买力支持的，并没有樊纲们说的那么多泡沫。
但是，随着经济增速放缓，收入增速也在明显放缓。国家统计局公布的2016年至2019年居民人均可支配收入年均实际增长6.5%，已经大幅低于十年前了。但是，资产膨胀的惯性是巨大的，“六个钱包”的出现是这种膨胀惯性的来源。
收入增长放缓后，新进买房者买房就越来越难了。中国家庭经济关系紧密的特色开始发挥作用，出现了代际财富转移提前发生。“六个钱包”一起上就成了买房的主流。这在任何经济学教科书里都是没有的，参考发达国家经验也是枉然——美国爹妈哪儿管那么多？中国是爷爷奶奶、外公外婆都会上的。这算不算泡沫可以讨论，但是六个钱包托起了房价上涨是可以解释的。
从家庭资产增值的角度看，“六个钱包”确实是“正解”。储蓄扛不过通胀，投资又没好的选择，提前把家庭资金投入到子女名下的房产，是符合经济理性的——与其等身后把严重贬值的现金储蓄留给子女，还不如索性早早帮子女买房。但是，这个“正解”的痛苦指数无疑是极高的。
而租金压力也是收入增长放缓的结果。支撑房价的是“六个钱包”，付房租的是“一个钱包”，“租售比全球最低”的背后却是天然的“六比一”，全球还有哪儿呢？
有“六个钱包”的买房难，只有“一个钱包”的租房苦，所以樊纲怎么说怎么错。
其实，房价已经没什么可谈的了。靠调控压房价？这真的很难指望。我前一段时间写了一篇关于调控逻辑的(房价又要崩了？)，有兴趣的朋友看看。
没有收入大幅增长，就算调控房价取得重大成果，对大多数“一个钱包”的买房梦想也没啥用。上海目前的房价收入比已经是26倍了，就算把房价压三分之一，那也是17、18倍，如果没有收入增长的加持，“六个钱包”能少一、两个？就算真少了，和“一个钱包”的也没啥关系。
“房价收入比”里，房价这个分子减不动、减少不管用，真减到肉里“六个钱包”和银行都不答应。这个现实要看清楚。
分子指望不上，不就得指望分母吗？指望收入增长，虽然也难，但是至少还有个盼头。收入递增速度如果能回到2010年左右的水平，那么买房、租房的压力都会得到有效的缓解。这个道理很朴素，却没有多少人愿意谈。
因为，从上到下，都觉得做房价的“减法”容易，以为大手一挥就能让房价暴跌、腰斩，这种行政调控依赖的思维太根深蒂固了。殊不知，正是这种思维之下，房价下不来，收入也上不去。这又是另外一个话题了，以后有机会再给各位掰掰。
04
结语：经济不是在纸面上做题
房价，现在就是公共舆论的“雷区”。学者、官员碰这个罕有不翻车的，无非是当场翻车，还是过几年翻车的问题。说房价涨的是当场翻车，说跌的过几年被“悔不当初”的群众痛批。这反映了经济问题的复杂性。
经济学家谈房价，屡屡翻车、集体翻车、一直翻车，不是水平不行，而是经济问题确实太复杂了，复杂到任何人都无法把各种影响价格的因素都算清楚。压下葫芦浮起瓢，所有价格因素都是实时变化的。
所有市场参与者的互动产生了巨大的信息量，连完整地收集这些都难以做到，遑论计算、预测了。当年预测房价的经济学家，有几个能把未来的收入增长因素计算进去的？又有几个预料到“六个钱包”一起上的？
2015年预测房价的，算到持续两年的全球疫情带来的全球货币大放水吗？同理，未来五年又会有什么幺蛾子，谁又能准确预测呢？经济学提供了分析工具、提示了观测角度，并不能像高考数学题那样给出标准答案。
面对复杂的经济问题，即便是专业学者的预判能力是非常有限的，要慎言。对市场的政策干预，要慎行。至于我辈大众，则要慎思。情绪可以理解，但是被情绪冲昏头脑，最终倒霉的还不是自己吗？
财经，我只捞干的说。
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