经济学家讨论房价，却总是忽略这个问题...
2021/7/31 19:59:00 思想潮

    

     “六个钱包论”的发明者樊纲老师，前阵子又被翻出来怼了。这次惹众怒的是他说“其实现在租房挺合算”。

     笔者对樊纲老师还是很尊敬的，在很多问题上，他都是有真知灼见的——除了房价问题。不是樊纲老师一个人如此，中国经济学家在房价问题上是屡屡翻车、集体翻车、一直翻车，没有例外。这真的需要好好思考分析一下了。

     这还得从2011年说起，那一年樊纲老师在一次公开活动中讲“大城市的房地产的确存在泡沫，不过二三线城市则问题不大，就目前趋势看，房价过两三年自然回到均衡价格水平”。2011年上海平均房价最高是每平米2.4万不到一点，2020年到了5.7万——这还是限价之下的一手房房价。而上海还只排全国老三。这是“回到均衡价格水平”？

     樊纲老师当年的“房价预测”在中国一干经济学家中不算严重翻车的，他没把话说绝。要是把20年来经济学家们对房价的“神仙预测”都翻出来晒晒，估计我的号都保不住了。

     我估计中国的经济学家群体可能是精英阶层里投资房产最少的一拨人，如果有机会验证一下会很有意思。我相信他们都是很真诚地表达了自己的看法。

     樊纲老师2011年的讲话有一句很有意思，他说“房屋是资产而不是消费品，属于资产膨胀而不是通货膨胀。”这完全是教科书式的标准答案。他比很多片面强调住房的“使用价值”，无视房产资产属性的经济学者要头脑清醒。遗憾的是，他也没有得出头脑清醒的正确结论。

     樊纲老师低估了“资产膨胀”的巨大惯性。笔者在讲贝索斯的文章《美国人希望他们的首富，永远留在天上》里讲了1995年至今美国道琼斯指数涨了七八倍，也就是说用最稳健、保守的投资策略，金融资产都可以增值数倍。但是，人均收入增长不到一倍。持续的通货膨胀引发资产膨胀，美国也一样。

     关注公众号，回复关键词“首富”查看《美国人希望他们的首富，永远留在天上》

     只不过美国膨胀的主力是金融资产，金融资产五花八门，又分流了股市。剩下的也去了房产，美国热点地区的房产20年也至少涨了四、五倍，虽没有中国房产那么夸张，但也远高于人均收入增长速度。

     比起美国大众，中国大众的投资渠道是很少的，大多数人的钱除了进股市，就是进房市，其他金融资产投资渠道占比低到忽略不计。

     因为投资渠道少，再加上其他因素，流动性好的股市牛短熊长、韭菜开花，玩的是心跳。所谓“股市房市的联动”主要是股市转一圈流回房市，反向的流动绝对不是主流——有几个人卖房炒股的？而买房其实也就是买住宅为主的商品房，因为中国没有真正的地产市场，只有房产市场。

     中国这样大的经济体，经历了多年的经济高速增长，大众的投资渠道并没有相应扩大，这是举世罕见。货币洪流最终都汇聚到了房市，结果就是房产的资产膨胀一枝独秀了。

     2011年，樊纲老师低估了中国房产的资产膨胀惯性。2018年的“六个钱包说”和前阵子的“租房划算论”，使得樊纲老师又一次站在风口浪尖上。不得不说，樊纲老师频频出现的“翻车言论”，的确触怒不少大众。

     但是愤怒过后，也应该思考探讨房价问题时，最应该考量的因素是什么？

     关于这个问题以及对樊纲老师有关言论的深度思考，笔者在文章的下半部分进行了详细的描述。由于篇幅较长，最近一系列变化也让房价这个话题变得敏感，感兴趣的读者可以关注公众号“关胖侃财”，回复“房价”查看全文。

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