冰淇淋与强奸案、房产经纪与房价的关系，都是一回事吗？
2021/4/13 18:25:51 FUN事很有趣
西方统计学有个经典教案，冰淇淋销售量统计上升时，强奸案性犯罪随之上升。
为什么？
实际上，冰淇淋销售增长时，天气炎热，女性穿着比较清凉，作案地点易多发。
诚然，这类教案受到女权主义者的抨击。
后面，换成其他统计对象，如冰淇淋销售量统计上升时，社会上溺水事件增加，学生课外活动中暑者增多，居民家庭用电量增长，裙装类服饰发货见旺，海滨度假村开始游客如织，诸多此类，这些现象与冰淇淋销售统计上升均有相关性，但绝无因果关系。
如果拿这些所谓的统计数据来论证“冰淇淋销售上升导致性犯罪数量增长“，就是牛头不对马嘴，就是指鹿为马，就是把冰淇淋当成了春药。
上面所有的根本性、深层次、百思不得其解之原因，连五岁玩童都清楚，就是一个字：
热!
冰淇淋与强奸案的逻辑，同样发生在房地产统计分析上——
根据此前中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据研究结果显示，房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性，房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱。
从数据来看，位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额(即房地产经纪市场集中度)每增加1%，二手房价将提高0.2%。以北京为例，若前四大经纪机构的市场份额合计增加10%，二手房均价将提高1112.20元/平方米(2%)。
我拜读张教授与林教授的统计分析，第一感觉就是强奸案没发生，您把我们房地产人的智商都“强奸”了。
二手经纪发达的城市，当下一定是一二线城市，是房地产交易活跃的城市。有交易，二手中介才能生存；交易活跃成交量大，二手中介才能发展壮大。
您怎么不统计一下，是不是GDP高的城市导致房价上涨？是不是人口流入的城市导致房价上涨？是不是地价高的城市导致房价上涨？是不是私家车越来越多的城市导致房价上涨？是不是奢侈品销量最集中的城市导致房价上涨？是不是离婚率高的城市导致房价上涨？是不是星巴克多的城市导致房价上涨？是不是地铁密度高的城市导致房价上涨？是不是网红品牌多的城市导致房价上涨？是不是歪果仁多的城市导致房价上涨？是不是快件收的越多的地方越容易导致房价上涨？
接下来的问题与教育界有关，是不是高校多的城市导致房价上涨？是不是高校里评出的教授越多房价越涨？您是不是只能上山上乡房价才会下跌——这倒是有可能的。
教授们举出北京的四大经纪公司的数据模型分析，若市场“集中度每增长1%，二手房价将提高0.2%“。
那我倒想知道，这三年北京房价因疏解非首都功能，严格的房地产调控政策，加上人口流出，普遍降价15%-20%，那是房产经纪公司越来越多了，市场集中度越来越低了，所做出的贡献吗，贡献值究竟有几何？
您强调京城四大家房产中介，如果还有四大家，外加不少小小家，还有想挤进来的新新家，垄断程度究竟如何？倒是北京长时间不批新中介资质了，新的竞争玩家根本难以新增。
教授们还说，“房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱”。
您把卖家买家议价能力放在一起说，我就更糊涂了。
如我是卖家您是买家，我这里有套心理价位1000万的房子，我的议价就是想至少卖1000万、最好卖1200万，您的议价能力很可能就是最多花1000万、最好是900万，那针尖对麦芒，肿么办？
如果最终1100万成交，是您议价能力弱了，还是我的议价能力强了？
教授先生，请让我告诉您一个常识，议价能力强弱，是看市场行情走势变化的。这下市场火爆，我这套房源又各种抢手，我的议价能力就高。反之，利空频频交易清淡，我这房子又不咋地儿，那就是买家您议价能力强的时候了。
房产中介，就是平衡买卖双方利益，找到接受彼此出价的买家卖家撮合成交。
教授们的统计模型是“冰淇淋与强奸案式”的，推导的结果是有毒有害的，误人子弟的。
按此逻辑，房地化去中介化是不是房价就降了？
而要做到房地产市场健康稳定发展，房产经纪的发育成熟是必不可少的链条，尤其在进入存量房的新时代。
数字统计不是随便打扮的小姑娘，怎么有利于你，你就怎么统计，怎么为我所用。不妨引用大飞象“证据科学”上的另一事例——
统计数据：经常吃燕窝的人，平均寿命高。得出结论：经常吃燕窝能提高寿命。
更可能的情况是：
能经常吃燕窝的群体，家庭条件必然很好，衣食住行医疗都超过普通人，平均寿命自然超过普通值。
燕窝是好东西，可是不是常吃就长命百岁，那还真不一定了，强调一定长命百岁的，大概不是采燕窝就是卖燕窝的，更不要说是像辛巴那样卖糖水假燕窝的了。
数字最有说服力，数字也可以忽悠你，让你以偏盖全，一叶障目，不得要领。著名高校著名教授拿出的统计，往往更能吓唬到人、迷惑到人。
建议教授们研究分析课题时带头参加社会实践，如到链家、中原、麦田、我爱我家中介门店做几天经纪人，而不仅仅是动员您的学生们去，而不仅仅天天呆在象牙塔里思考人生。
房价为什么涨，一言难尽啊。
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