监管层收紧房地产企业融资“私募”通道｜和君每日观察
2017/3/8 和君商学

     文：和君咨询高级咨询师 曹静波

     2017年2月13日，中国证券投资基金业协会正式发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号文”)。那么，私募投资基金管理人是否适用4号文？“房地产开发企业、项目”的定义是什么？

     一、私募投资基金管理人是否适用4号文？

     私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但4号文《起草说明》中有如下表述：“为避免监管套利，明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照4号文执行”。

     二、“热点城市普通住宅地产项目”和“明股实债”的定义是什么？

     1、“热点城市普通住宅地产项目”的定义：“热点城市”包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整。“普通住宅地产项目”是指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住(保障性住宅除外)。

     2、名股实债的定义：是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

     三、什么样的投资会受限制？

     根据4号文规定，资产管理人应当履行向底层资产穿透审查义务，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。私募资管计划不得通过银行委贷、信托计划、受让收(受)益权等方式向房企提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为发放首付贷提供便利。由于需要穿透审查，通过私募基金投资私募资管计划，再由私募资管计划以债权方式投资到热点城市普通住宅地产的方式将受到限制。

     四、什么投资未被限制？

     1、在交易架构中不存在私募资管计划或私募基金的投资项目，或4号文发布前已完成备案的私募资管计划、私募基金。

     2、普通住宅地产项目不在4号文所列16个热点城市，或者项目虽在这16个城市，但不属于普通住宅地产。如北京、上海的保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产均不受限。

     3、纯股权投资，与“名股实债”的投资有明显区别，主要体现在退出方式的约定，不做“回购、第三方收购、对赌、定期分红”的交易设计。

     4、证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不受4号文限制。

     五、4号文的强制性

     根据《中华人民共和国行政处罚法》、《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》的相关规定，4号文具有强制执行性质!监管部门对违规机构和高管的各种处罚措施影响巨大，所以，包括4号文在内的基金业协会的规范性文件均具有不可忽视的强制性，必须严格遵守，并加以重视。

     ——和君房地产研究中心 高级咨询师 曹静波

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