再说一次，不要去东南亚当"韭菜"！
2019/11/5 19:59:00 金融家
金叫兽：东南亚真正的淘金时代已经结束了。
来源：子木聊房
作者：子木
01
昨天，从泰国曼谷游玩回来的老曹找我喝茶。
见面就是一声叹气：“哎，东南亚房地产市场真的危险了。”随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上，满脸踌躇地去了卫生间。
老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友，早些年开厂子赚了些钱，性格激进。近几年尤其押注泰国，房产大大小小20余套。但每次找我做推广，都被我回拒了。
他有他的想法，我有我的原因。
泰文我是真心看不懂，但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件，勉强读懂了这份报纸。讲的是泰国房地产市场现状，核心内容如下：
1.在过去5年里，泰国房价实现大幅增长，其中曼谷平均涨幅保持在8%以上，以高端公寓来说，房价一度从2010年的13万泰铢/㎡的均价飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS(地铁)沿线房产，已经涨至25万泰铢/㎡，折合人民币5万多/㎡。这个数字是泰国80%的本地人都无法想象的。
2.造成如此原因，“罪魁祸首”就是中国买家。近几年在国外购房者中，中国买家占比高达42%，一举超越日本，成为第一大户。数据统计，相当于泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。且泰国央行显示，2018年，中国人在泰国买房，共花费400亿泰铢，折合约94亿人民币，刷新历史记录。其中去泰国买房的中国人，70%都是为了投机获利。
3.在此情形下，泰国房地产开始迅速扩张，导致楼市库存巨大，开始“供过于求”。据泰国房地产中介机构主席讲，2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套，总值410亿美元(约合2781亿人民币)。同时泰国的房屋租金回报率一路走低，2018年已经滑落至3.5%。
其实这份报纸的内容，在我心中深处并没有产生多大的波澜。因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道，真的不能再当作是投资品了，只能称作是“泡沫”。
不得不佩服，中国人的炒楼花能力。
02
我最近一次去泰国是2018年年底，随朋友去做市场考察，回来之后就决定不再碰这个地方。
原因很简单，因为这就是中国楼市炒作的复刻版。
在曼谷核心，短短的一条街道上，聚集着至少20家房地产中介。门店里熙熙攘攘，聚集着来泰国旅游的中国游客。打出的话术很统一：
“投资现在的泰国，就是投资10年前的北京”。
不单如此，还有什么“永久产权”，临中国“房价洼地”，“一带一路”，“中国四线城市的钱，泰国一线富人区的海景房”等字眼，不断冲刷着人们的认知。
最深刻的是一次去芭提雅的看房活动。
看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家(其中大妈大爷居多)，停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘。
一下车，中介就用比国内还标准的普通话做讲解。“大家好，我们所到的，就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租，收益高，买了绝对不吃亏，稳超国内一线海景房。”
一个常驻泰国朋友凑过来说，你们那的中介可真牛X，忽悠自己人连眼睛都不带眨。这哪儿是富人区，这就是一郊区。跟我说了一大堆，算是明白了。
这和把你拉到了惠州，告诉你，这就是深圳核心一样。然而因为便宜，还是有人愿意付款，纷纷签了合约，满心欢喜。感觉拥有了这的一套房，就拥有了一个海滩。
真是认同老曹那句话：“做东南亚地产一年，比你在国内做十年都强。“
韭菜多，还很新鲜。
03
泰国成为中国购房者的投资热点，时间并不久，往前数，还是2015年下半年的事情。
一来因为中国早期主流国外投资胜地，英、美、奥、加等国为了打击国外炒房客，提高了购房税费，而且外汇监管严厉，“双剑合璧”卡死了中国炒房客。
二来随着电影《泰囧》的宣传，泰国旅游业兴起，吸引了足够多的国内关注，而且泰国房价便宜，几十万一套房，首付2成，对于中国炒家来说，像是捡白菜。而且那时候泰国房产租赁回报率的确很不错，6.49%，比国内大多数理财都强。
真正的风口是在2017年。
2017年是中国房地产市场的调控大年。北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购政策，致使炒房客无地可炒。想要钻研炒房这条路，只能寻找房价还处于“洼地”的东南亚。
那时像老曹这样一口气拿下几套泰国房产的高级玩家，不在少数。再加上国内房价停滞不前，东南亚地产也成功地引起了中国“普通人”的注意。
从2018年开始，中国老百姓开始蜂拥入场，尤其是独爱海南的东北人，当海南封杀省外购房者后，更是将“南下”去处转移到了泰国。而后，投资需求沿溢到其他东南亚国家，例如越南的胡志明，马来西亚的吉隆坡……
尤其是柬埔寨的金边，在2018年甚是火爆。数据显示，2018年中国买家对金边的“寻盘数”提升了550%，金边房价飙升，年投资回报率高达29.4%，贯绝全球。
在中国买家眼里，无关自住与否，无关这里的文化和语言是否理解，更无关是否有政策干预或者汇率波动，反正在“利益”面前，一切都不是问题，先买了再说。所以现在泰国当地人对中国人的印象，就两个。
“有钱”和“嗓门大”。
那么泰国炒楼花的“利益”到底能兑现吗？现在的曼谷有可能成为10年前的北京吗？这个问题很重要。
04
首先我们来探究房地产投资的主要一项：房价收益。
在探讨任何带有投资属性的市场时，一定不能忽略一个因素——支撑力。在楼市，就是所谓的刚需购买力。
我们来看泰国家庭的平均收入。以曼谷为例，根据泰国国家统计署给出的数据显示，2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢，折合人民币8000元。
如果按照国际统一标准“房价收入比”计算，相对于曼谷28万泰铢/㎡的房价，现在曼谷的房价泡沫已经妥妥地超越了北上深。所以在我在上文说，“80%的泰国人对曼谷核心区的地铁房，想都不敢想”，这是有依据的。
然而这不是最重要的。
最重要的是，“泰国人对二手房根本没概念”。泰国购房者，除了有钱人投资高档公寓外，真正的刚需首选的是联排别墅或者独栋house。因为泰国的别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。
其次泰国法律明文规定土地是私有的，外国人不能持有土地，所以每个物业至少要有51%留给当地人。所以泰国大多数卖给外国人的楼盘，都会玩一个套路，就是把“对外价格“订得非常高，靠它去跑利润，然后卖给本地人的那部分，全部打折处理。
所以让中国人疯狂的泰国公寓在当地人眼里，其实是供过于求的“次级选择”。
房子在本地没有接盘侠，那么就只能再卖给中国人。这时候交易税费就出现了。五年之内有3%大税，还有购置税和印花税，杂七杂八一大堆算下来，性价比远低于新房。所以中国人也从不选择泰国的二手房。
于此，泰国房产价值，因为无法变现而丧失了房价收益。所以基本在所有泰国的广告中，大家都把噱头放在了租金收益上。号称拥有全世界最高10%的租金收益率，这是真的吗？
想得简单了。
首先新房交易需要1%的交易税，然后是每平米100元的维修基金，除此之外是高昂的物业费。目前曼谷新楼的物业管理费，是9-16元人民币每平米，50平米的公寓，一年下来物业费近万元。
而且你还需要找一个靠谱的中介帮你代理出租事宜，在泰国，找到一个靠谱的中介并不容易。还能遇到那种明明房子给你租出去了，但是依然告诉你租不出去的选手。你发现了，很生气，是要打飞的过去理论吗？理论你人生地不熟没资本，起诉他，抱歉当地没有针对中介的法律约束。
而且随着越来越多的新房进入市场，泰国的租赁市场竞争非常激烈。
就目前曼谷的租赁情况而言，除了地铁旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房，一年有几个月的空置期不说，因为海风侵蚀，平均三四年就得重修一次，这又得花费重金。
所以大部分广告所宣传的10%的租金回报率都在收你的智商税。根据最新第三方权威机构统计数据，随着房价的上涨，泰国房产租金回报率实际已经滑落至3.5%。
除此以外，泰国售楼处也是特别有意思的。如果你去买期房，中介告诉你这有ABC规划，你别开心过早，因为泰国的基建速度跟中国不是一个概念，可能一辈子都无法兑现。而且告诉你和豪华商场之间有1公里，别以为很近，这是直线距离，泰国弯弯绕绕走半个小时都未必能走到。
而且泰国楼市和中国不同，中国起码会有政策护体，不用考虑政局动荡和国外汇率因素。在泰国，可能美国的一个加息，房价就扛不住了，这在1998年出现过。
05
老曹从洗手间回来后，我问他。
“下一步准备怎么办？”
老曹弹了弹烟灰，意味深长。
“还能怎么办？零和游戏呗，东南亚楼市虽然危险，但是依然有得赚。找到接你盘的玩家就好了，大家心知肚明。等我解套了再找新的机会。”
我还想淘点儿真货，随后问到：“你感觉哪类人能在东南亚楼市发了财？”
“这个得看你本事，如果你和开发商关系非常好，能选到最好的户型，拿到一手楼盘的最新消息和比预售价还要低的价格，最重要的是你还有四通八达的销售网络，这样炒房真能赚得了，否则就是根韭菜。哦对了，在泰国你还得要有非常诚信靠谱的中介朋友，这个得靠长期培养。否则骗你没脾气。”
“其实道理很简单，如果在泰国炒楼花能发大财，本地人为啥不去炒，还等着你国外人来分一杯羹？投机一向都是刁钻活儿，国内这么多年的房地产投资还没玩明白，你确定国外可以？”
“到最后，只不过是为东南亚经济做贡献罢了。不过正好响应了“一带一路”战略，中国人民真的很亲切。”
老曹说话很难听，但言之有理。但帮他做推广是根本不可能了。
在文章的末尾还想多说几句话。
子木并不是想一棒子捶死所有去东南亚楼市做投资的人。如果你真的有养老需求，老了想长期居住在东南亚，不在乎投资收益，这个完全没问题。
但如果你想在资金收益方面有所获得，最好把功课做足了，还要多拜拜财神爷。因为东南亚真正的淘金时代已经结束了，现在是庄家抽身，韭菜入场的时间，拼的是运气而不是实力。
我就只能帮你到这了。
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