又一老牌百强房企破产重整，困境地产企业出路在哪？
2022/3/9 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：孙晓伟、徐昌，中国建投成员企业建投控股
本文4647字，阅读时间约11分钟
不久前，重庆市第五中级人民法院受理了债权人对重庆协信远创实业有限公司(以下简称“重庆协信”)的重整申请，宣布重庆协信正式进入破产程序。
据媒体报道，法院经审查认为，重庆协信不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，具有破产原因，如不及时拯救，会给债权人、股东、员工及其他利害关系人的利益带来重大损失，其重整具有必要性。
这家昔日百强房企的落幕，为我国房地产的寒冬市场再次蒙上一缕阴影。我国房地产行业受“三条红线”、银行房地产贷款集中度管理制度、严控拿地销售比等限制以来，行业资金面持续收紧，房地产开发和融资受阻。
中小房地产公司面临的危机向中大型房企蔓延，生存空间不断被压缩，陆续出现资金链断裂，面临破产风险。
地产企业走出困境，除去“大鱼吃小鱼”式的并购外，破产重整是目前最佳的企业救济方式。破产重整后也还需要对公司信用、项目价值、企业品牌等进行一系列措施的提升与恢复。
这种方式不仅可以使企业获得重生，降低引发群体性事件概率，还能通过重整实现企业、地产项目价值的提升，使得各方权益最大化，从而为房地产行业健康发展提供助力。
01
“脱困”的最佳出路
司法实践中，房地产企业由于停工时间较长，在建房产变成烂尾楼，大幅贬值影响其变现价值，破产清算程序中评估、拍卖、变卖等流程所需时间长、成本高，且资产变现困难，难以及时实现其合理价值，影响各方利益相关主体权益的实现。
因此，一般选择破产重整的方式以实现各方利益的最大化，可以说，破产重整是困境地产企业实现“脱困”的最佳出路。
自2007年6月1日《企业破产法》正式实施以来，破产申报、法院受理、管理人指定、债权申报及重整方案制定、招募重整投资人、法院裁定、重整执行等一系列破产重整的法律程序已经十分明晰。
需要特别说明的是，尽管债权人、债务人和出资占1/10以上的出资人均可申请破产，但实践中，一般是普通债权人为了其利益救济而向破产企业当地法院递交申请。
根据破产企业是否继续运营，一般可将破产重整分为“存续式重整”和“出售式重整”。但囿于地产行业的特殊性以及复杂的债权债务关系，实操中一般采取“存续式重整”的方式，通过法律程序和途径以实现债权人的最大程度救济。
这里主要讨论的地产类型为在建工程类，存续式重整是最佳重整模式，在重整中均涉及工程续建。同时，根据重整投资人对项目价值的判断，重整投资人前期可通过多种形式投资部分或全部的债务，以实现利益的最大化。
02
庭外预重整措施是有效弥补
破产程序具有不可逆性，涉及众多利益主体，一旦启动难以退回到原点。该种特性体现了程序法的程序价值，可以保证高效推进债权确认、资产管理处置、债务清偿、企业拯救等工作。“庭外预重整”逐步成为目前的主流处理方式。
最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第22条规定，要探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接，指出“在企业进入重整程序之前，可以先由债权人与债务人、出资人等利害关系人通过庭外商业谈判，拟定重组方案。
重整程序启动后，可以重组方案为依据拟定重整计划草案提交人民法院依法审查批准”。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第115条规定：
继续完善庭外重组与庭内重整的衔接机制，降低制度性成本，提高破产制度效率。人民法院受理重整申请前，债务人和部分债权人已经达成的有关协议与重整程序中制定的重整计划草案内容一致的。有关债权人对该协议的同意视为对该重整计划草案表决的同意。但重整计划草案对协议内容进行了修改，并对有关债权人有不利影响，或者与有关债权人重大利益相关的，受到影响的债权人有权按照《企业破产法》的规定对重整计划草案重新进行表决。
在两个会议纪要中虽未采用预重整的概念，但其目的明确是要建立预重整制度。
预重整结合了重整程序和庭外重组两种企业挽救制度而产生的新型企业挽救辅助模式，虽不是破产重整的必要程序，但也是当事人自主协商和司法程序衔接的这样一个准备程序。
为了发挥预重整的效力，让预重整阶段商业谈判的成果能够被司法重整所认可，当事人在预重整阶段的协商与谈判也要遵守相应的规则。
针对目前预重整的各地实践经验来看，根据是否需要政府及法院介入，可以分为三种方式：
一是“政府主导型”模式，此类以温州为代表，基于强大的府院联动的实践，预重整的启动都是由政府发文给法院的。
二是“法院主导型”，此类以深圳为代表，由法院主导，是以丰富的破产司法实践为基础的模式。
三是“债务人主导+法院配合型”，由当事人来启动预重整，法院进行相应的指导监督，政府也可根据实际情况提供支持。
上述三种类型的预重整需要充分结合拟破产重整企业的类型和特点加以选择。针对地产企业的破产预重整，若地产公司涉及到大量的房屋预售，为防止群体性事件的发生，一般需要当地政府的介入来平衡各利益方的关系。
同时，为了使庭外预重整与破产重整制度有效衔接，预重整阶段工作做得比较有成效，包括像重整计划的制定、预表决的推进，也能够获得债务人企业、债权人等各方的认可，可起到节约成本、提高效率的作用。
因此，推荐地产类企业预重整采用“债务人主导+法院监管+政府联动”的模式。
实践中，在庭外预重整的过程中，可遵循如下的原则：
一是，预重整是当事人之间的庭外谈判与重组，不需要向法院(包括政府)申请，不需要法院的受理或者批准，但可以要求进行预重整的债务人向法院申请备案，甚至也可以考虑由法院予以预登记，以促进庭外庭内的有效衔接。
二是，可指定临时管理人，聘请的辅导机构要符合进入重整程序后继续担任管理人的任职和指定条件，不能存在可能影响公正履行职务的情况。但在实践中，部分法院为了规避利益冲突，一般会在正式程序中重新指定管理人。
三是，当事人自行协商的庭外预重整是不需要设定期限的，但为了各方利益能够尽快的达成共识，应及时的召开债权人大会商讨细节。
为了减少后续的工作，法院可先行介入的两个工作内容，一方面是确定参与预重整的债权人范围，另一方面是预重整的审查、批准规则。
解决当事人申请将预重整转入重整程序时应当提交的各种文件及相关证据材料，包括各项预重整工作按照规则进行的证明材料、利害关系人会议的召开与表决文件、重整计划草案等。
在法院内部则是要确定审查预重整工作的各种具体标准和规则，主要是以预重整规则为标准制定，同时应当审查重整计划草案的可行性、合法性等。
03
破产企业的信用恢复
企业破产重整方案通过后，企业的信用恢复和价值提升，保障重整方案顺利实施、各债权人利益得以最大化救济。破产企业在重整结束后一定要赴税务机关实施信息恢复。
要使企业通过重整真正走出困境，实现重整目的，需要修复的不仅是企业的生产经营活动，还有依附于其的信用。同时，缩短重整时间、调整规划及用途、实施品牌赋能，均能够进一步提升破产企业的重整价值。
存续型的重整保留了原企业的法人主体资格，在原企业的外壳之内进行重整。重整后，原企业的不良信用记录直接由重整企业承继，面对信用管税时直接处于不利境地，处处碰壁。
因此，破产重整后的纳税信用修复成了重整企业的迫切需求。纳税信用的修复，包含撤出税收违法“黑名单”及纳税信用等级调整。
2016年修订的《重大税收违法案件信息公布办法(试行)》新增一项纳税信用修复制度，如果重大税收违法案件的部分当事人缴清税款、滞纳金及罚款，经实施检查的税务机关决定，可以不再向社会公布或撤回该案件信息，即失信纳税人恢复正常信用状态。
2014年10月1日起施行的《纳税信用管理办法(试行)》对纳税信用管理进行了较为全面、完整的规定。但其关注的重心是正常经营状态下的企业纳税人，未对破产重整等特殊状态下的企业给予关注。
根据国家税务总局关于纳税信用管理的现行规定，企业纳税信用等级分为A、B、M、C、D五级。其中，A级最高，D级最低，新设立企业未发生失信行为的，适用M级纳税信用。纳税人被评为D级后，D级评价要保留2年，且第三年不得评为A级。
对于重整企业来说，重整前后的纳税人在形式上虽然是同一个纳税主体，但其在实质上已经发生了变化，相当于新设立企业。
如果企业在重整程序开始前被评为D级，企业重整后依然背负着历史包袱。对于系统内标记为破产重整成功企业，根据其申请将纳税信用等级重评为M级，但不调整其以前年度的纳税信用等级。
04
加快处置进度，缩短时间成本
在企业的破产重整中，时间是很重要的因素，拖延会大大降低企业的价值。然而不同企业的重整时间也会存在较大差距。而房地产企业的破产重整案件，其重整的核心往往是要完成房产公司未完工项目的续建。
因此，在房地产企业破产重整的整个程序中往往会有较长时间期限，而时间期限一长，那么企业其本身的价值会大大的降低。
当然时间跨度长，并不当然意味着企业不具有重整的价值，只是相对来说，破产重整程序时间跨度短的企业相对于时间跨度长的企业而言，更具有重整价值。
缩短时间的主要节点包括三个层面：破产重整进程、施工建设、推广销售(去化)。破产重整进程的缩短核心点在于债权申报(筛选及确定)、重整计划的制定及投资人选定。
根据上文所说，可通过恰当的庭外预重整提供确定性并缩短时间。施工建设时间的缩短需要充分评估前述施工机构的能力和可持续性。
如前述施工单位已不再续用，则可通过聘请更为专业代建企业的方式缩短建设周期。同时，专业的销售方案策划也是加速房地产去化的核心要素。
05
调整规划或用途，提升内在价值
一般而言，地产项目在取得《建设工程规划许可证》后很难对规划进行调整。但地产项目由于烂尾时间较久，随着城市更新及规划的调整，可能会遇到被动规划调整的情况。
正向的调整，可能涉及到土地性质的调整，或者涉及分割出售、容积率等的调整，可尽量向当地主管部门争取，以提升项目的价值。
一些负面的被动调整包括意料之外的情况导致的调整，比如方案通过后，突然决定在附近修个机场，那项目的限高得改；修个铁路，退让得改。这种调整反而会降低项目的价值，均需要投资方在前期做好相应的准备工作。
用途对资产价值是有较大影响的，进一步提升了资产价值。比如成都非核心区4A写字楼，作为写字楼招租非常难，形成不良，但是可以与医院管理公司合作，在政府配合下将写字楼改成医院。
又比如，将一个出险的机电城改造成为奥特莱斯，引入专业机构运营，促使资产价值大大提升。还有通过整体收购流动性出问题的酒店，重新装修并引入优质酒店管理公司，同时将产权分拆成小证，以公寓形式出售，也让资产价值大大增值。
06
品牌赋能，提高外在价值
对于住宅类项目的破产重整，可在续建过程中引入一线地产品牌对项目的品质、口碑进行提升，引入代建，强化品牌输出。
长期以来，我国地产开发的主流模式是拿地、建造、销售、管理都由开发商主导的香港模式。随着地产行业逐渐告别规模化、粗放式的高速增长阶段，地产开发模式开始向投资与开发分离的美国模式转变。
房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。
代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。
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