四则大新闻透露房地产走向，违约潮背后的问题值得深思
2022/3/9 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：高彦如，中国建投投资研究院
本文3064字，阅读时间约7分钟
三季度全国房地产市场经历了深度调整，多家大型房企的债务问题引发重点关注，房地产行业似乎笼罩在一片迷茫之中。就在最近几天，房地产行业同样大事不断：
10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，恒大未来将全面实施现楼销售，房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右，并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。
10月23日，一则重磅新闻意义深远，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。目的是积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。有分析指出，征收房地产税或可降低全社会对地产的依赖。
同日，郁亮在万科召开的媒体交流会上表示，房地产行业已经回归民生行业，回到常态，要用新的标识去衡量新业务，要习惯赚小钱，赚慢钱。
10月24日，新华社播发重磅文章《十问中国经济》，面对十大社会关切、海内外关注的热点问题，采访权威部门和权威人士作出回应。其中，“减少对房地产和债务依赖”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”“个别房地产企业债务违约是个案风险，对金融行业的外溢性总体可控”“房地产市场健康发展的整体态势不会改变”的表述，可以再一次窥见中央对房地产行业的态度和定力。
几则新闻连起来看，可以看到中央推进房地产行业健康发展、抑制房地产对实体经济“挤出效应”的决心，还可以看到头部房企态度和认知的显著转变，更可以看到在共同富裕的政策背景下，房地产或将进入新的发展阶段，既要控制房地产支出在居民支出中的比重，也要满足广大人民群众“住有所居”的切实需求。
基于这样的大环境再来看今年房企的“债务违约潮”，背后的问题着实值得深思。
01
从房地产繁荣到科技制造强国是必然趋势
自1998年商品房市场改革、2003年房地产成为国民经济支柱产业以来，房地产行业和市场与中国经济一起腾飞。
房地产为中国经济和社会做出了巨大贡献，例如改善群众居住条件、提供城市建设资金、带动全产业链相关行业发展、创造大量就业等。
与此同时，房地产繁荣也引发了许多问题，例如房价上涨过快、房企和居民债务负担较重、地方政府过度依赖土地财政、金融风险积聚等。随着中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，经济发展逻辑发生转变，从房地产繁荣到科技制造强国是必然趋势。
围绕“房住不炒”定位，金融监管部门收紧房企主要融资渠道。自2016年起，年度中央经济工作会议均强调坚持“房住不炒”。从量和价两方面推动房地产相关的金融制度变革，防止资金过度流入、违规流入房地产市场。
2020年起，多项举措推出严控资金流入房地产领域。
一是2020年8月，“三线四档”出台以约束企业融资。
二是2020年12月，央行、银保监会出台房地产贷款集中度管理制度，对特定银行设定房地产贷款和个人住房贷款集中度上限要求。
三是2021年3月，防止经营贷款流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
多举措形成政策合力，意在削弱房地产行业的金融属性，推动行业去杠杆。
严控资金流入房地产领域政策
资料来源：住建部，中国人民银行官网，建投研究院
2021年房地产贷款、销售、投资增速显著下滑。2018年下半年以来住房开发贷款和个人住房贷款增速持续下行，2021年进一步回落，6月分别降至3.4%和13.0%，处于历史较低水平。
房地产市场明显降温，8月房地产销售面积两年平均下降2.0%。房企销售回款和银行贷款增速下降，导致5月以来房地产投资增速持续回落。
房地产调控持续收紧下，此前激进加杠杆房企的债务风险逐渐暴露。前几年已有不少区域性小型房企出现债务违约，而今年华夏幸福、恒大等大型房企也陷入债务危机。
根本原因在于未深刻认识到政府对于房地产调控的决心和定力，在近几年的过渡期中没有及时降杠杆，反而继续高负债经营，高估了自身的能力，低估了时代变局的力量，直至最终爆发债务风险。
02
房地产债券违约频现
10月6日，克而瑞研究中心统计的资料显示，2021年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等多家开发商出现了流动性紧张的问题。
随着资金链紧张加剧，房企债务清偿能力下降直接涉及到债券市场，从而持续引发资本市场对地产债的担忧。
克而瑞统计的数据显示，2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超2020年同期水平，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
其中，华夏幸福截至2021年9月4日累计未能如期偿还债务本息合计878.9亿元，蓝光发展截至2021年9月24日累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元，泰禾截至2021年7月30日已到期未归还借款金额为436.93亿元。
9月30日，新力控股公告，未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共3874万元。10月4日晚间，花样年公告称，未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元。
2018-2021房地产行业房企债券违约金额
资料来源：克而瑞研究中心
而从融资规模来看，2021年前9个月，100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，各季度呈现直线下降的趋势，融资额创2018年以来的最低水平。
因此，今年以来融资政策持续保持收紧，房企融资受限。与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，违约事件频发。
03
违约背后的风险不容忽视
通常情况下，房地产企业出现债务违约前会经历这样四个阶段。
第一阶段：公司融资成本上升，从银行等正规渠道借钱发生了困难。
第二阶段：公司开始推出特价房，工抵房，内部员工房，加强了销售回款，同时减少了拿地。
第三阶段：公司开始变卖比较优质的资产，比如年初绿地已经开始卖一些较好的写字楼。
第四阶段：公司开始寻找战略投资者，俗称的白衣骑士，为公司注入资金。
一般这四个阶段的努力都失败后，企业才开始债务违约，因此债务违约本身，可能只是公司资金问题的冰山一角。
目前，大多数房企投资都更加谨慎。全国多个大城市土地市场大幅降温。10月13日，北京和上海完成今年的第二批集中供地。
北京第二批次共推出43宗涉宅用地，成功出让的16宗涉宅用地，仅吸引20余家房企竞拍，出让总金额约510亿元。相较于首批次的50余家参拍房企，30宗住宅地块全部成交，其中有15宗地块参与企业超过10家，成交总金额近1110亿元，热度明显下滑。
上海第二批集中供地，在土拍开始之前，27宗涉宅用地中有7宗提前终止出让，交易总额较首批下滑近半。除京沪外，包括杭州、广州、南京等在内的多个城市土地市场大幅降温，土地流拍增加。
预计2021年四季度将维持当前的融资政策，同时在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。
2021年四季度房企的整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，同时2022年上半年房企到期债券3671亿元，偿债压力持续。
同时，当前房企债务违约问题频发，虽然当前许多房企在三条红线的转档方面有了较大的进步，但仍有部分企业的“三条红线”指标的优化是通过将显性债务转为隐性债务，房企实际债务的偿还问题压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。
未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。
当然，对待风险，理应以科学审慎的态度给予不同程度的重视，各行各业均是如此。因而，在高度关注房企债务风险的同时，不必对其过度解读、肆意渲染，更不必对中国房地产行业进行唱衰与否定。房地产作为城市存在、发展和运行的载体，对国民经济具有重要作用，应当积极融入和服务国家战略，在主动应对中把握行业发展机遇。
也正如刘鹤在2021金融街论坛年会书面致辞里所指出的，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”
平均每月调控50次，当前的中国经济需要怎样的房地产？
文章为作者独立观点，不代表JIC投资观察立场。
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