中国房地产业的发展模式，将被这一因素深度改变
2022/3/21 18:00:00 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：袁路，中国建投集团风险管理部
本文4471字，阅读时间约10分钟
目前房地产行业仿佛仍陷在自己的行业转型周期中，多个城市的楼市政策松绑和房企债务违约问题是当前最受关注的方面。但若以更长远的视角来观察房地产业，则需要把“双碳”这一高度确定性的时代与政策背景纳入考虑范围。
在目前稳字当头但又充满不确定性的大环境下，低碳发展无疑是重要的经济发展长线逻辑。“双碳”战略目标的确定，直接带动了新能源、绿色环保、高端制造等热门行业。
房地产行业作为经济重要组成部分，将在技术和市场的双重影响下，受到“双碳”战略发展的长期刚性约束，从而实现发展模式的转变，加速结束地产行业不稳定阶段。
01
减排：地产行业的必选题
2020年，我国明确提出了2030年“碳达峰”，2060年“碳中和”的碳减排两阶段战略目标。“双碳”战略目标的提出，是我国统筹两个大局，推动高质量发展作出的重大战略决策。如何实现绿色低碳发展，无疑将成为下一阶段我国经济发展的逻辑主线。
房地产承担着居住生活的功能，推动“双碳”战略目标的实现，房地产行业的绿色低碳转型尤为重要。以能源消费部门划分，建筑部门贡献了全球约40%的能源消耗和三分之一的排放总量，是碳排放最重要的部门之一。
这其中，又以居民建筑的排放占据比例最大。根据世界银行预计，到2030年要实现节能减排的目标，70%的减排潜力在建筑节能方面。因此，房地产行业的全产业链条节能减排将是我国“双碳”目标的重要组成部分。
同时，房地产行业也是社会经济的重要组成部分。向“双碳”目标的不断迈进，涉及社会发展的方方面面，将无可避免从各个方面对房地产行业产生深远影响。总体而言，技术和市场是“双碳”目标对房地产市场的两条主要影响途径。
02
技术：建筑全生命周期减排
“双碳”目标对房地产行业最直接的影响无疑是在建筑领域，这也是减排在房地产领域直观量化指标最集中的部分。联合国环境规划署(UNEP)发布的《2021年全球建筑建造业现状报告》预测，建筑业的碳排放量还将持续上升并会加剧气候变暖。
对房地产来说，通过绿色建筑、近零能耗建筑等手段，实现建筑全周期寿命周期的低碳排放，是将来最重要的方向。
2021年10月，《关于推动城乡建设绿色发展的意见》、《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》、《2030年前碳达峰行动方案》等多份顶层设计文件相继印发，前瞻指引建筑行业节能降碳，实施建筑领域碳达峰、碳中和行动，确保实现“双碳”目标。
其中《2030年前碳达峰行动方案》明确提出到2025年，城镇建筑可再生能源替代率达到8%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。加快推进新型工业化，大力推进装配式建筑等具体量化指标。
与此相配套，住房和城乡建设部发布国家标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，首次将建筑碳排放计算作为强制要求。
从房地产行业角度来看，以建筑的全寿命周期为划分，碳达峰碳中和行动主要可以分为建筑建造、建筑使用运行以及建筑维护更新三个阶段的影响。
1. 建筑的建造与施工
在达到碳中和目标之前，新增建筑的绝对规模仍然庞大。2021年，中国的每年房屋新开工面积已近20亿平方米，美国2020-2050年建造的建筑预计将占2050年建筑存量的30%，这使得低碳建筑的建设成为任何深度脱碳战略都要考虑的基本要素。
根据建筑节能协会数据，我国建筑建造过程碳排放占比28%，施工阶段占比1%。在施工阶段，建筑节能工程已经成为我国的强制性验收规范。而《绿色建筑创建行动方案》更是推动新建建筑全面实施绿色设计，明确到2022年实现城镇新建建筑中，绿色建筑面积占比达到70%。
建筑材料联合会已经发布我国建筑材料行业要在2025年前全面实现碳达峰，水泥等行业要在2023年前率先实现碳达峰的目标。发展装配式建筑、绿色建材等手段，将成为建筑行业在建造施工阶段实现“双碳”目标的有效手段。
2. 建筑的运行维护
建筑的运行时间占全寿命周期的90%以上，是最主要碳排放阶段，有数据显示，城市中的碳排放60%来源于建筑维持和运行。
提升能源利用效率和加大清洁能源使用比例，实现电力供应的脱碳，是减少建筑运行碳排放的主要途径，衍生出包括节能照明、清洁取暖、绿色高效制冷、合同能源管理、可再生能源规模化应用与建筑一体化等具体技术手段。
从实际情况出发，绿色建筑将作为重要战略要求逐步推进。《深入开展公共机构绿色低碳引领行动促进碳达峰实施方案的通知》要求2025年，公共机构新建建筑力争光伏覆盖率达到50%；新建公共机构建筑全面执行绿色建筑一星级及以上标准。2022年1月，《“十四五”节能减排综合工作方案》进一步提出，到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。
3. 建筑的维护更新
随着中国城市化进程进入中后期，城市发展进入存量时代，当前我国绿色建筑存量占比仅12%，存量建筑低碳发展仍有较大提升空间。对高能耗高排放的存量建筑进行低碳化改造是实现建筑减碳的主要手段。
另一方面，城市更新也是“十四五”阶段实现高质量发展的重点方向。实施城市更新行动已经被明确写入“十四五”规划当中，第一批城市更新试点工作已开展，上海、无锡、天津等地在2021年成立了超百亿规模的城市更新基金。
对存量建筑的提质改造将加入更多绿色减碳内容，与低碳发展有机结合更加紧密，为低碳城市、绿色城市、韧性城市建设添砖加瓦。
03
市场：企业发展的刚性约束
除开技术的直接影响之外，“双碳”战略通过ESG评价、绿色金融，以及影响供需等具体途径，成为房地产企业发展的刚性约束。
1. 经营约束——ESG理念与评价
ESG(Environment、Society、Governance)在兴起之初是一种关注企业环境、社会、治理绩效的理念，其中也包含了气候危机、低碳减排等概念。最初ESG概念只是给社会责任投资提供思考问题的框架和角度。
然而，随着ESG投资策略被证明可以带来明显超额收益，如今ESG概念已经在资本市场被广泛应用，延伸出相应的评价体系、评级方法、投资策略、资管产品等，ESG投资正在逐渐成为全球的主流趋势。
据统计，将ESG纳入投资决策的全球资产总值在2020年已达40.5万亿美元，预计在未来ESG市场年增长率将达20%。全美房地产投资信托协会(NAREIT)认为，房地产投资信托和公开交易房地产与ESG因素挂钩的趋势正在不断加速。
ESG投资的蓬勃发展，又反过来促进企业重视ESG建设。港交所在2019年12月公布的新版《环境、社会及管制报告指引》中，就增加了关于董事会对ESG的监管情况的强制性披露要求。
2020年，68%的上市房企已经披露了ESG报告，将ESG理念应用于产业发展和战略布局，ESG将逐渐成为中国房地产行业绿色发展的重要衡量维度。
2. 结构性调整——绿色金融发展支持
绿色金融概念早在2012年就已初具雏形，构建绿色金融体系的指导意见也已在2016年出台。随着“双碳”战略目标的明确，绿色金融发展有了顶层目标指导，进入高速发展期。
2021年初，央行工作会议将“落实碳达峰碳中和重大决策部署，完善绿色金融政策框架和激励机制”列入重点工作。
随后首批绿色金融标准、绿色金融业绩评价、金融机构环境信息披露、绿色债券支持项目新版目录等一系列评价标准和政策相继出台。碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款等一系列绿色金融货币支持工具也相继推出。
顶层设计不断健全，更多资金不断被撬动进入碳减排领域，绿色金融迎来全品类大发展，绿色贷款和绿色债券市场持续蓬勃发展。绿色基金、绿色保险也呈现良好增长势态。
绿色金融对房地产行业的结构性支持也已显现。人民银行、银保监会、发改委相继印发的绿色金融标准中，均将绿色建筑建设、绿色建材生产、绿色建筑购买和既有建筑节能改造等纳入绿色产业/项目范畴，为绿色金融支持房地产绿色发展释放了积极信号。
这其中，绿色债券业已实现对房地产行业支持。2021年，贴标绿色债券新增4835.74亿元，投向绿色交通、绿色建筑及污染防治等领域占比已达24.65%。绿色资产证券化方面，首单绿色建筑CMBS也已发售。
而绿色金融对房地产支持在国外也已有不少先例。如大华亚太绿色房地产信托交易所买卖基金作为绿色REITs，于2021年11月在新交所开始交易，初始资产管理规模(AUM)达8,300万新元。资管巨头景顺集团(Invesco)推出的首支专门发展和支持绿色建筑房地产公司的绿色交易型指数基金(ETF)登陆纽交所。
政策和投资需求引导下，绿色建筑巨大的潜在增量将使市场迎来更多的优质资产，绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国房地产市场加速进入绿色投融资时代。
3. 供需变化——土地市场与市场的发展
“双碳”战略通过直接影响房地产市场、土地市场和碳交易市场的供需关系，改变房地产行业发展形态。
一是地产市场。以绿色建筑为带动，近年来我国的绿色房地产取得了较快发展。目前，有超过20%的城市启动了生态城市的规划建设，许多城市开展了低碳城市示范实践，有力促进了绿色房地产的发展。
尽管节能建筑与普通住宅相比，每平方米要增加10%～20%左右的成本，但会带来运行费用如采暖、用电的降低，长远来看，市场对绿色建筑的需求正在缓慢提升。
二是土地市场。2021年以来，从北京开始，各地土拍纷纷推出“高品质”要求，绿建三星、健康建筑、超低能耗占据了相当评分权重。“绿色”已经成为房企拿地的关键因素。
随着双碳目标不断推进，可以预见对土地市场产生更大影响，更多的环保要求将提升，倒逼房地产企业不断提升产品。
三是碳排放权交易市场。2021年7月16日，全国碳排放权交易市场开市。武汉已经提出推动建筑行业纳入湖北省碳排放权交易范围。然后是雄安，北京、上海和深圳对大型公共建筑，尤其是商业建筑的碳排放也有限额规定。房地产建筑业全面纳入碳交易市场，房地产业必须积极加入。
04
影响：地产企业发展模式转变
当前，房地产受到关注的影响更多集中在流动性紧张引起的风险暴露阶段，低碳发展还并不是房地产行业发展的逻辑主线。但是，通过技术和市场两种途径，“双碳”战略对房地产行业的发展将产生深远的决定性影响。
1. 加快结束房地产行业短期不稳定状态
“双碳”战略着眼于地产市场未来长远发展，对房地产市场的短期稳定总体作用是负面的。“双碳”目标叠加资本红绿灯的要求，将会对房地产行业产生结构性调整，一定程度上加快民营地产商的洗牌进程，能够一定程度促进上下游的产能结构调整，促进发展。
2. 将一定程度带动房地产发展
今年伊始，财政政策通过表内、表外支持基建“超前”发力，在建筑全周期低碳节能的要求下，基建“超前”发力与新能源催化下的建筑行业可能出现机会，地方平台有可能通过以新能源为首的新基建概念模式拉动房地产市场发展。
3. 进一步促进房地产市场发展模式改变
绿色低碳战略将促使房地产行业改变高周转粗放增长模式。一方面，地产企业需要实现真正低碳产品化的技术变革，加强低碳化技术的引入，加快智能化、数字化建设。另外，还需要因地制宜推广各类可再生能源供暖技术、建筑保温技术等低碳技术的使用，更好达到节能减排目的。
另一方面，房地产企业经营策略将得到转变。随着绿色理念的增强，为了增强在土地市场、房地产市场的竞争力，房地产企业需要严格履行企业对环境的责任，将绿色发展理念融入产品、运营、施工全过程，不断提升环境管理理念及水平。
专门针对建筑业的节能减排目标必然会出台，对房地产产品提出更高要求，倒逼房地产行业从杠杆驱动转变为产品驱动，发展重心从新增模式向存量更新并重发展。
审批明显加快，重大项目集中开工，基建大潮来了？
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