房地产回暖了？
2022/3/30 18:00:00 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：何佩珊，中国建投投资研究院
本文3459字，阅读时间约8分钟
今年的中国房地产市场迎来一些“暖风”。
首先，今年的政府工作报告中的地产政策仍强调房住不炒与“三稳”原则，意味着房地产长效调控机制思路并没有改变，满足合理需求，稳住房地产投资，托而不举。
之后的3月16日，国务院金融稳定发展委员会会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
随即，央行、银保监会、证监会召开会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，均对房地产发展作出安排。“有力有效防范化解房企风险”成为关键。
当前房地产销售较弱，房地产投资处于惯性下行阶段，如果房地产投资失速下行，不利于稳增长的大局。因此，后续各地房地产调控政策或有望进一步松动。因此，我们有必要对今年的中国房地产市场做一个新的扫描。
01
房地产宏观政策环境
1. 货币政策预计趋势性宽松，刺激房地产市场回暖
2022年货币政策预计将趋势性宽松，降准和降息存在大概率发生可能性。近期，各地银行房贷利率下调的变动引发社会关注，这显然与中央经济工作会议支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求密切相关。
在此背景下，全国房贷利率必然呈现出下降的趋势，引导房贷利率下行将会对房地产市场回暖带来直接的刺激。按揭贷款发放预计将回归正轨，不会再出现住房按揭贷款大规模积压不放的状况。
中央坚持房住不炒定调不变，大放水式宽松不会发生，但短期政策底已现，政策宽松预期加强。虽然在银行业两条红线的限制下，信贷端大幅放松的可能性较小，但对于刚需和改善性合理住房需求的信贷支持将更加充分。
2. 为优质房地产企业并购融资营造良好环境
央行和银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，通知明确：银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目提高并购的服务效率。
此外，通知要求：加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查、信贷审查。配合并购双方推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理、加快权证办理等支持措施，从而为并购融资营造良好的环境。
3. 因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展
因城施策是将城市划分为一线、二线、三线后，依据各线城市特点制定不同的房地产政策，对全国房地产市场进行调控。
这意味着，在房住不炒的大前提下，予以地方政府更大的权责空间，夯实城市政府主体责任，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，为房地产行业的平稳需求保驾护航。
一线、二线及三线房地产市场特点汇总
资料来源：建投研究院整理
因城施策更加具备政策托底和稳需求。土地收入作为各地重要的财政收入来源，近期开始面临拐点，因此住建部会议中也首提以稳地价稳房价稳预期为目标。
这意味着地方政府也将对收入稳定性有一定要求，政策已经从防止房价大起逐渐回归到防止大落，政策托底可能性加大。随着因城施策继续强化，政策双向调节趋势不变，部分降温过快的城市或将适度放宽政策以稳定市场预期。
02
今年房地产行业怎么走？
1. 住宅市场预计分化回暖
2021年全国房地产住宅市场整体价格呈现先扬后抑，住宅市场开发投资动力不足，商品房市场需求减弱，市场已行至底端。然而，房地产市场的大幅下滑会给当前的中国经济带来严重风险，中央对房地产住宅市场的调控是大势所趋。
2021年新建住宅均价及环比和二手住宅价格指数环比
资料来源：Wind，建投研究院
房地产住宅市场开发投资完成额同比增速
资料来源：Wind，建投研究院
因此，我们预计2022年房地产住宅市场将从整体降温转向分化回暖。随着人口持续流入，一、二线城市将保持较强韧性，相反住房存量多的三、四线城市可能面临持续下行。整体来看，市场将在二三季度分化回暖。
根据财经杂志报道，2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内，商品住房投资增速预计在2%到5%范围内。
从环比数据看，2022年前三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。从同比数据看，2022年一季度降幅最大，二、三季度降幅逐步减小，四季度部分指标预计转正。
2. 房地产板块估值预计持续修复
去年房地产板块走势经历先涨后跌，今年房地产板块将迎来Beta行情，预计估值持续修复。
房地产行业正在由加杠杆驱动的指数牛市，逐渐转变为了以管理红利驱动且只有少数个股上涨的结构牛市，房地产行业政策底部恐已出现。
政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域后开始抬升，未来行业预计随着房贷利率下降等流动性改善而趋于放松。同时，行业风险偏好逐渐回落，投资的资本成本将下降，将有利于房地产板块估值修复。
3. 地产债应关注优质房企且美元债上半年见顶
去年，高收益中资美元债的主体是地产美元债，由于345新规和贷款集中度新规等发布，房企融资现金流遇阻，且去年2月销售面积同比增速明显走弱，7月销售面积同比转负，拖累房企经营性现金流。
同时，去年2月的供地新规和9月预售资金监管趋严，进一步降低了房企资金周转速度，致使2021年6月后多个房企陆续暴露信用风险，高收益美元债收益率随之迅速上行。2021年全年，高收益美元债上行1287BP。
平安证券研报显示，预计2022年上半年高收益美元债收益率见顶回落，具体修复节奏取决于政策放松力度。但地产行业难以看到长期的基本面利好，预计政策推动高收益美元债，形成新的且高于本轮风波以前的稳态收益率中枢，这个过程或将在2022年下半年实现。
从发行规模来看，2021年房地产业信用债一级市场发行规模较同期略有下降。其中，按照Wind行业分类的房地产业发行规模约6,643.6亿元，由于房企融资、按揭贷款等政策收紧从而导致供需两端偏弱，加大了房企运营难度，致使房企违约事件频出，房企债券融资也遭遇滑铁卢，预计年内地产债的发行量难以改变。
2022年地产债应关注优质房企，谨慎信用下沉。财信证券研究显示，在基本面承压下，房地产市场正在从加杠杆驱动逐渐转变为以管理红利驱动，预计财务稳健的优质房企将率先走出困局，优质房企的市场占有率将进一步提升，加速行业集中。
因此，需关注短期抗压能力较强且中长期竞争优势明显的优质房企，同时高收益地产债的收益率对风险的覆盖仍不足，应谨慎房企信用下沉风险。
4. 房地产行业信贷环境将随政策逐渐趋于平稳
2021年房地产贷款集中度管理正式施行，房地产行业信贷环境不断收紧，房地产贷款余额、个人住房贷款余额增速均持续回落。
2022年房地产行业信贷环境将随政策逐渐趋于平稳。广发证券报告显示，关于房地产贷款集中度管理，按照2021年上半年压降速度计算，多数银行预计 2022年至2023年即可完成指标的压降。
但随着去年下半年市场持续降温，房地产调控政策改善预期增强。9月底，房地产市场维稳信号明确。根据央行信息显示，商业银行也加大信贷投放力度，10月个人住房贷款新增3481亿元，较9月多增1013亿元，环比增长 41%。随后，11月个人住房贷款新增额环比再次增加，达到4013亿元。
因此，预计2022年银行发放的个人住房贷款余额和房地产贷款余额将随政策走势逐渐趋于平缓。
5. 房地产企业并购预计逐渐升温
2021年房地产行业整体并购受行业景气度影响呈下降态势。2021年，随着房地产行业信贷环境收紧，下半年爆雷的房地产企业较多，难以为继的房地产企业不得不变卖资产或是转让项目以获取现金流。
同时，大部分国央企类房企和有实力的民营房企都在紧盯并购机会，但由于资金紧张对收购项目较为谨慎、抄底心态、无超融问题且能顺利推进的优质项目稀缺难寻等，迟迟未有出手。
2021年底开始，房地产并购相关政策逐步出台，呈利好态势，因此2022年房地产企业并购预计随着政策释放逐渐升温。
截至目前，一些优质房企的并购融资已开始在债券发行与银行端得到支持，随着2022年第一季度房企境内外债券偿债高峰的到来，对爆雷房企优质项目的收并购也将迎来高峰，轻资产的并购在今年可能更为活跃。
参考文献
郭镇、乐加栋、邢莘：《房地产行业2022年投资策略：岁寒，然后知松柏之韧也》，广发证券，2021年12月7日。
刘璐、郑子辰：《2022年中资美元债年度策略》，平安证券研究所，2021年12月24日。
倪鹏飞：《2022年，中国房价怎么走》，财经杂志，2021年12月25日。
彭刚龙、叶彬、刘文蓉：《2022年信用债年度策略报告》，财信证券，2021年 12月21日。
招财日报：《房地产板块深度分析/恒恉季检预测/腾讯短期逆风长期逻辑稳健》，招银国际，2021年11月11日。
中国房地产业的发展模式，将被这一因素深度改变
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