为什么稳增长重点在于地产?
2022/4/27 18:00:00 JIC投资观察

    

     JIC投资观察原创文章

     作者:中国建投集团成员企业国泰基金

     本文2843字,阅读时间约7分钟

     地产不稳,经济难稳。

     3月以来,疫情反弹,对经济运行带来扰动,工业、服务业均受到冲击。

     3月的金融委会议奠定了“政策底”的信号,4月6日的国常会明确了“宽信用”的方向,4月13日的国常会提及降准,明确了“宽货币”的方向政策在“稳增长”的主线上不断加码。

     稳增长之年,三驾马车和内外循环都可能成为未来“稳增长”的发力方向。其中,地产将是今年稳增长的重要抓手。

     01

     地产是稳增长的重要抓手

    

     从历史来看,每轮地产下行期,虽然均有基建投资逆周期对冲,但经济增速大体上跟随房地产投资的方向,其本质原因其实就和现阶段房地产及其拉动行业在我国经济中的重要作用有关。

     能否稳住房地产,或为今年稳增长的重要主线。

    

     来源:长江证券

     在构成GDP的三驾马车即投资、消费和出口中,消费和出口均面临着较大压力。稳增长的重要抓手,在于投资。

     投资又分为制造业投资、基建投资和地产投资。

     制造业投资方面,一方面是原材料价格的上涨很快,另一方面是去年11月以来,企业中长期贷款的增长速度并不尽如人意,也客观地反映出制造业投资的景气度不高。

     除此之外,居民的消费能力受到疫情较大负面冲击,制造业扩张的意愿不足。

     在此背景下,基建投资和地产投资成为经济稳增长的重要抓手,其中地产行业所牵扯的上下游关联行业众多,产业规模、经济体量巨大,短期内房地产行业所扮演的角色,难以找到其他行业有效替代。

     2021年我国经济增长8.1%,两年平均增长5.2%,且GDP增速呈逐季回落态势,并在四季度跌至4%低位。

     2022年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上,在短期经济下行压力较大的背景下,实现难度不小。

     在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业亟需化解行业下行风险,去杠杆政策有望适度纠偏,实现市场健康发展和良性循环。

     能否稳住房地产,或为今年我国经济“稳增长”的重要主线。

     02

     “稳增长”周期中的地产板块

    

     回顾历史,近年来国内共经历了四轮比较明显的“稳增长”周期。

    

     数据来源:wind,时间起讫2008/1/1-2019/6/30

     2008年3月,地产销售额增速披露跌下20%,同年7月开始定调转向,房地产政策放松。

     彼时长沙推出购房补贴;9月开始第一轮稳增长政策,即初始政策落地、降准降息开始实施;10月中央地产政策放松,下调首套房首付比例及个人住房公积金贷款利率等;同年11月进入密集落地验证阶段,四万亿投资启动。

     此后2010年4月,地产链、地产盈利增速见底。

     2011年10月,政策开始定调转向,房地产政策放松,比如南京放松公积金贷款限额;11月开始第一轮稳增长政策,即初始政策落地、降准开始实施;2012年4月进入密集落地验证阶段,项目审批加速。

     2014年3月,地产销售数据恶化,同月政策定调转向,4月开始第一轮稳增长政策,即初始政策落地、加快发放棚改贷款;5月进入密集落地验证阶段,包括加快水利工程建设、央行再贷款支持棚改等等。

     此后2014年11月,地产盈利增速披露见底。

     2018年4月,地产销售增速下跌10%,同年7月开始定调转向,房地产政策放松;8月开始第一轮稳增长政策,即初始政策落地、加快专项债发放;9月进入密集落地验证阶段,10月降准、中央政治局会议不再提及房地产和降杠杆。

     此后2019年1月,地产投资增速披露见底。

    

    

     总结规律,地产行情多于稳增长政策密集验证、地方乃至中央地产政策开始放松的密集落地验证期前后启动,行情持续性及弹性由地产政策强度决定。

     2008、2014年,中央地产政策大幅放松:地产行情持续性及弹性俱佳,上涨9-12个月,板块指数涨幅超200%;2011、2018年,中央政策保持定力,始终未大幅放松地产,地产仍会迎来上涨,不过持续性及弹性大幅削弱,上涨6个月左右,涨幅在30%-60%。

     03

     近期相关政策不断加码

    

     事实上,早在2021年下半年高层就已经开始释放稳定经济的信号,但海外形势和疫情制约了稳定经济政策的出台时机。

     近期,各种稳定经济的政策开始密集出台,除了稳定外贸、促进消费、适时降准等三大类稳增长举措外,今年以来针对房地产的利好政策也在不断加码。

     今年“两会”提出了“探索新的发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,此后多部委定调稳地产。

     金融委强调,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。

     3月国常会提出,“把稳增长放在更加突出的位置,稳定经济的政策早出快出,不出不利于稳定市场预期的措施,制定应对可能遇到更大不确定性的预案。”

     3月30日央行货币政策委员会一季度例会指出,“维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环”。

     银保监会、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

     地方层面,各类政策遍地开花,销售改善待观察为支持合理购房需求、稳定房价,今年以来全国多地“因城施策”出台有关房地产市场的放松政策,大致可以分为三类:

     一是限购限售政策放松。包括郑州、福州、哈尔滨、兰州等城市,对限购限售政策放松,对有关于套房、外地户籍购房证明、认房认贷等方面限制进行调整。

     二是首付比例下降。包括菏泽、重庆、南通、昆明等城市,陆续对首套房/二套房首付比例进行下调。

     三是房贷利率下调。这一类涉及的城市明显更多,全国已有一百多个城市的银行自主下调房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。

    

    

     04

     投资应该如何布局?

    

     从地产股的启动时点来看,往往是滞后于数据恶化、同步于政策宽松预期(如地方性的松地产、降准降息等宽货币);即使是2012年、2018年未有中央层面的大幅宽松,但地方性的政策微调依然支撑行情。

     因此站在二季度初的时点,当前地产产业链的配置价值还是比较高的,因为正常情况下股价都是领先于基本面,有时候领先一个季度、两个季度都有可能。

     值得注意的是,当前地产板块的基本面已然出现分化。

     龙头企业的估值仍然不算高,估值修复空间较大,尤其是一些资产负债率不高的公司,有逆势扩张的机会,下半年基本面有望得到显著改善。

     而一些中小市值的个股,基本面未必乐观,有一些活跃资金在里面博弈,需要谨慎关注。

     中长期看好地产产业链,其中建材优于地产本身。建材细分行业中一半是传统建材,包括水泥、玻璃等等。

     从基本面角度来看,建材板块的基本面要好于地产,各个板块的投资逻辑也很顺,比如水泥在供给侧改革的背景下头部公司受益显著、玻璃里面头部企业的市占率也非常高、消费建材有较好的成长性等等。

     除此之外,建材去年四季度的时候出现了比较大幅度的下行,出现很多利空因素,包括原材料价格上涨,地产下半年出现了快速大幅的下行,需求也下滑,地产一些龙头公司资金链出现了问题,建材作为上下游的现金流也出现了问题等,目前处于负面出清的低谷期。

     总体来看,“稳增长”背景下,地产行业有望收益,下游需求端的增长有望拉动建材需求。

     往后看,地产预计会持续向好,需求现金流会改善。建材行业的基本面也有较大的向上空间,节奏可能比地产更滞后一些,预计下半年业绩会出现改善。

     注:观点仅供参考,不构成投资建议或承诺。市场有风险,投资需谨慎。

     图片来源:unsplash.com/pexels.com

    

    

     房地产回暖了?

     文章为作者独立观点,不代表JIC投资观察立场。

    源网页  http://weixin.100md.com
返回 JIC投资观察 返回首页 返回百拇医药