金融“十六条”送暖，资产处置能否迎来春天？
2022/11/23 18:00:00 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：王鑫龙中国建投成员企业中建投信托
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11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号)，出台了十六条措施支持房地产市场平稳健康发展(以下简称“16条新政”)。从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个维度提出政策性的支持。
在此前，中央及地方都陆续出台了各类政策，均对房地产行业形成了一定的支持，此次的16条新政是从金融层面系统性的给予强力支持，也表明了当前金融对房地产的态度从限制、到放松、到目前转为全面支持。
通过对16条新政的解读，可以看出房地产行业政策面的全面支持，经过一段时间酝酿，未来将利于金融贷款地产底层资产的逐步夯实及有序退出，对各类资产处置机构的资产处置业务形成助力，在其中可以开拓和寻找更多的业务空间。
01
困境地产企业、困境地产项目多方位获得金融支持，市场信心逐步回升。
16条新政从地产公司贷款投放、建筑企业信贷支持、债券融资支持、稳定信托融资等多方位对目前处于困境的地产企业及地产项目给与了巨大支持。
在地产公司贷款投放方面：要稳定房地产开发贷款投放，16条新政进一步重申“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，金融机构需要发挥自身专业的分析判断能力，做出市场化的决策，就“治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业”需要着重支持。但同时对于该类贷款的管控也提出了要求，需要“强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全”，资金的闭环运作及安全性尤为凸显。政策对治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业支持效果明显。
在建筑企业信贷支持方面：“在风险可控、商业可持续基础上”需要“优化建筑企业信贷服务”，建筑企业往往存在抵押资产偏少以及长期垫资施工的情况，该政策也对金融机构提出了更高的要求，需要提供更加适用于建筑企业的信贷服务，加大对建筑企业的支持。
在债券融资方面：政策表明“支持优质房地产企业发行债券融资”，对“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行”推动专业信用增进机构为提供增信支持。政策大力支持优质房地产企业及面临短期困难的房地产企业此类较为健康的房地产企业正常发债。对于已经违约或者展期的房地产企业，政策也给出了指导性意见：“鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。”
在信托等资管产品融资方面：政策“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，同时也要求信托公司自身需要加快业务转型，为房地产企业或其他投资人在房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
在16条新政发布的同期，今年11月初，交易商协会、房地产业协会就联合中债信用增进投资股份有限公司(以下简称中债增进公司)，召集新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。
11月上旬，银行间市场交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。同期，新城控股公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。美的置业在银行间市场交易商协会申请了150亿元中期票据储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。
在新政的加持下，房地产企业的信心在逐渐回升，地产融资市场也在逐步回暖。
02
金融16条地产新政贴近市场，企业、金融机构和个人都得到一定人性化政策支持。
有别于过往的政策，此次的新政系统且全面，更加贴近市场，不仅考虑到房地产企业实际的需求，也考虑到金融机构不良的压力，同时也顾及了个人消费者的权利，对部分贷款细节做了人性化的安排。
在房地产企业端
政策支持“开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，金融机构可以与房地产企业进行协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式进行。此外，“自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年”，就是在《贷款通则》的展期要求下，新政可额外再展期一年。政策也为众多房地产企业提供了喘息休养的机会，不至于立刻陷入违约之中。
新政专门提及了自持物业型住房租赁企业的问题。目前存在不少房地产企业存在自持型物业，该部分物业的资产融通价值及物业租赁现金流应当得到有效的利用。新政在制度、利率和管理上都给与了较大的支持。对于独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，金融机构应“通过合理设计贷款期限、利率和还款方式，满足其中长期资金需求”。如果商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，“银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策”。
在金融机构端
在目前的地产业务环境下，金融机构在不良率和交易对手集中度上有着不小的压力。新政在考虑银行开发贷款、信托贷款等存量融资贷款可额外展期一年的同时，“可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致”，这一调整一定程度减小了金融机构不良率的压力。政策还安排了延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期”。同时，如果“持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理”。
在个人金融消费者端
由于疫情住院治疗、隔离或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，新政“鼓励依法自主协商延期还本付息”。同时，就延期贷款的个人征信权益应该及时进行保护和修正。
新政提及“个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。”
03
金融政策刺激终端房屋需求，“保交楼”的政策下，资产处置业务退出得到一定保障。
新政也明确了个人住房贷款的信贷政策“因城施策”，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”也意味着每个城市可以在全国政策基础上，根据自身的情况进行合理调整及变动，形成差异化个性化。“鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。”在当前的市场环境下，个人住房贷款的首付比例和利率水平都有望进一步下降，从而刺激市场，获得增量的房屋市场消费。
新政也指出保交楼的重要性，多重政策利好为目前的烂尾楼或停工项目注入新的资金。今年8月有消息称，专项用于“保交楼”全国性纾困基金已经启动。这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。这与新政指出的“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”相互呼应。政策首次提出了经过复核备案的借款主体，开发性政策性银行可以向其发放“保交楼”专项借款，但同时给银行提出了所投放的资金必须“封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。”开发性政策性银行的专项贷款对于市场的稳定过渡及稳定预期起到了不小的作用。
新政鼓励金融机构提供配套融资支持。对于交楼困难、项目处于停滞状态、资金链断裂的项目，新政鼓励金融机构提供专项融资。新增的配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致。但并不是所有困难项目都能够提供专项融资，“项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。同时，对于资金管理商业银行要进一步加强。“项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理”。新政明确了金融机构提供配套专项融资按照“后进先出”原则，“项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款”。
由于原本项目已经出现了违约及延期，金融机构内部审批困难加剧，新政指出“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。该政策大大减少了金融机构自身的压力，也加大了原生项目新增的配套融资的可落地性。
房屋消费终端的金融政策刺激、开发性政策性银行的点对点项目纾困以及项目原生金融机构的新增的配套融资，对于前期已经介入困境地产资产处置的金融机构形成了利好，项目的退出渠道增多，也迎来了新的增援。对于未来希望参与资产处置业务的机构而言，针对某一困境地产项目，新政也给出多方可协商参与的基础，资产处置机构可与政策性银行及原贷款金融机构基于政策进行合作和磋商，从中寻找空间。
04
地产金融新政明确支持金融机构更深层次参与地产资产处置，资产处置业务模式有望进一步拓宽。
新政就受困房地产企业风险处置提出“房地产项目并购”退出的策略。对于相关的机构，新政给出了“三个鼓励”：
“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。”
“鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。”
“鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。”
在当前的市场环境下，头部优质的房地产企业即使是拿地都趋于谨慎，仅通过政策实现大幅度的扭转难度较大。但金融机构通过定制化的服务，深入挖掘受困地产项目潜力，就市场及环境进行研究和研判，仍能有机会促成并购项目。这对金融机构自身提出了进一步的要求，需要更深层次的了解房地产、了解项目，参与到项目之中。
新政也鼓励资产处置机构积极参与不良资产的处置，但由于每一个地产项目的境况都十分不同，也意味着资产处置业务面临着极度非标和个性化的情况。资产处置业务的模式也需要进行创新和改革，与以往的类信贷类过桥的业务逻辑不同。或可以从协议式共益债务模式、不良资产处置及风险管理咨询、提供地产全流程操盘管控服务等与各方金融机构及地方城投进行协同合作的方式进行业务拓展。
新政也给资产处置机构指出了业务拓展的一个新方向，新政“鼓励资产处置机构通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置”。担任破产管理人也是资产处置机构自身丰富经验及综合能力的体现，不失为一个新的业务方向。
图片来源：unsplash.com/pexels.com
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