楼市“小阳春”结束了吗？
2023/4/19 18:00:00 JIC投资观察
JIC投资观察原创文章
作者：吕梁
中国建投研究院
本文4753字，阅读时间约12分钟
在《中国投资发展报告(2023)》中，我们预测“房地产行业或将经历一个漫长调整周期”；针对2023年市场的发展情况，进一步做出“地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走；一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨；全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况”的基本判断，并得到中国经济新闻网、中国房地产报等主流权威媒体的报道。
一年之计在于春，一季度房地产政策导向和市场表现，对于全年走势至关重要。开年以来，高层多次强调房地产业的支柱地位，并从供需两端持续发力，支持房企合理融资需求和居民刚需、改善性住房需求，着力防范化解房地产领域风险。
从整体来看，随着中国经济稳步回暖，房地产已经出现了一些积极变化。同时，市场也非常关注后续政策走势如何？“小阳春”又会持续多久呢？
01
开年来政策基调宽松、步调偏稳
今年1月，原国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会致辞中，强调“房地产业是中国国民经济的支柱产业”，这是继去年12月中旬后的又一次明确表态，显示了国家对房地产行业的高度关注。在3月全国人大会议“部长通道”上，住建部部长倪虹也表示要在“稳支柱”上下功夫，并对房地产市场的企稳回升充满信心。
在今年的政府工作报告中，并未刻意强调“房住不炒”。虽然，“房住不炒”作为房地产市场的长效机制无需次次提及，但在当前的市场环境下，相关表述的调整显然还是具有积极的信号意义。
需要强调的是，现阶段中央对于房地产的核心诉求是“稳”，防止大起大落，相关政策的出台更多是“相机决策”，基调宽松但步调偏稳。
今年以来，各地楼市政策的调整也延续宽松态势，包含下调房贷利率、优化公积金贷款政策、放松限购限售及落户条件等。据不完全统计，前三个月共有超110城优化调整政策160余次。其中，有关部委出台的“带押过户”利好政策，在北京等一线城市的存量房市场也已正式启动。
但总体来说，如我们此前预测，政策宽松力度较大的城市主要还是集中在弱二线、三四线城市；一线及强二线城市保持相对谨慎，且随着经济其他方面的复苏，对地产政策的放松需求并不迫切。
金融支持政策方面，需求端，建立首套房贷利率政策动态调整机制，更好地支持居民合理住房需求；供给端，推动“保交楼”措施落实落地，先后推出千亿元规模的保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等；企业端，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。另外，还出台了金融支持租赁市场发展的17条措施，加强和改善住房租赁市场发展金融服务。
02
楼市“小阳春”如期而至
根据国家统计局最新数据显示，一季度，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%；其中，住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%；其中，住宅销售额增长7.1%。
从年初的“返乡置业潮”，到后期一、二线楼市的明显活跃，房地产市场终于迎来了久违的复苏。伴随着销售回暖，居民中长期贷款也明显增多。央行数据显示，3月，以房贷为主的中长期贷款增加6348亿元，同比多增2613亿，也超过了2021年同期的6239亿元。
商品房销售面积及销售额累计增速
资料来源：国家统计局
本轮“小阳春”出现的原因可归纳为三个方面：一是随着疫情形势好转及防控政策调整，前期积压的购房需求集中释放；二是各种稳楼市政策、房企打折促销等因素叠加，带动市场活跃度提升；三是由于学区房需求上升、居民可支配收入阶段性提升等原因，北京等重点城市每年春节前后都有一波市场行情，今年也不例外。
此次地产复苏的分化特点明显。一是各能级城市复苏情况分化。与疫情前2019年的数据对比，3月，一线、二线和三线城市商品房成交面积增速分别为7.3%、2.8%和-20.8%。可见，越是高能级的城市，销售回暖情况越好。二是新房和二手房销售分化。购房者对期房交付不确定性的担忧仍然存在，同时“带押过户”等政策也推动了二手房市场活跃度的上升。三是刚需和改善(刚改)产品市场需求分化。以北京为例，一季度，500万以下总价段的刚需产品成交套数同比下降8.7%，占比下降9.4个百分点；500-1000万总价段的改善(刚改)产品成交套数同比增长48.8%，占比提升近10个百分点。
03
房价呈现止跌企稳态势
房价环比上涨城市数量创近年来新高。数据显示，3月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比2022年12月分别增加49个和50个。其中，新建商品住宅价格环比上涨城市数量创下自2019年6月以来(45个月)的新高，二手房价环比上涨的城市数量则创下自2021年4月以来(24个月)的新高。
各线城市房价环比均略微上涨。数据显示，3月，70个大中城市中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.3%、0.6%、0.3%，二手住宅销售价格分别环比上涨0.5%、0.3%、0.2%。此外，同比方面，一线城市新建和二手住宅销售价格均保持1%以上的增速，二三线城市的同比降幅则持续收窄。
各线城市新建、二手房价环比走势
资料来源：国家统计局，建投研究院
从一季度上涨城市数量和上涨幅度走势情况看，房价已基本实现止跌企稳，阶段性底部或已基本确认，部分城市进入企稳回升阶段。例如，成都、杭州等热点城市房价上涨势头较强，主要得益于城市基本面较好、购房政策相对宽松，居民购房需求强劲；东北地区、东中部地区非热点城市的房价走势则依然偏弱。
04
民企拿地热情显著回升
在销售尚未完全企稳、房企资金面承压、集中供地模式调整等因素影响下，地方政府推地持续缩量。数据显示，一季度，全国300城各类用地共推出3.2亿平方米，同比下降11.5%；其中，住宅用地同比下降44.4%，绝对规模为2013年以来单季最低水平。受此影响，一季度，全国300城各类用地出让金3852亿元，同比下降14.1%；其中，住宅用地同比下降12.8%。
从实行集中供地的22城一季度土地市场来看，供地也在减量，但是地块更为优质，房企参拍意愿较强。例如，北京朱辛庄地块吸引42家房企及联合体报名，成交价格触顶，摇号中签率仅2.38%，成为北京史上最“热”地块。部分城市土拍市场升温的背后，折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量背景下，房企补库存意愿有所加强。
与去年显著不同的是，从今年2月份开始，民营房企拿地意愿显著上升。以杭州两次土拍为例，民企参拍数量均占近一半，同时拿地金额占比更是高达57.9%，较去年同期提升8.8个百分点。总体来看，土地市场呈现以央国企为主导、民企加快复苏、城投逐步退出的投资格局。
05
房企债务重组与违约并存
房企融资环境发生积极变化。债券融资方面，一季度房企发行债券149只，规模达1563.78亿元，同比增长14%，净融资回正。股权融资方面，有超20家A股房企推出定增计划，融资规模超千亿元；有9家港股房企完成股权融资，净融资额超200亿元。今年3月，证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组；同月，基础设施公募REITs首次扩围至商业地产，意味着相关开发商又多了一条可供选择的融资渠道。
出险房企债务化解取得显著成效。今年以来，中国恒大、融创中国、华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、正荣地产、旭辉控股、世茂集团等房企相继披露债务化解最新进展或方案，佳兆业、融创中国等出险房企先后复牌，对于恢复楼市信心具有重要意义。
房企债务违约情况仍时有发生。一季度，债券市场共有8支房企债券发生违约，违约金额合计55.48亿元，共涉及7家发行主体。其中，除金科为首次发生实质性违约外，其余均为之前已违约企业。“展期后违约”现象已开始出现，凸显房企资金压力仍然巨大。
06
房地产市场后续走势判断
? 超宽松政策出台可能性不大
众所周知，投资、出口、消费是拉动经济增长的“三驾马车”。其中，房地产业对经济增长最直接的传导路径是通过投资。2022年，全国房地产开发投资同比下降10.0%，成为拖累GDP增长的最大因素之一。一季度，全国房地产开发投资25974亿元,同比下降5.8%，降幅明显收窄。后续，随着“保交楼”等支持政策持续落地，带动房屋竣工面积有所改善，竣工修复对投资的支撑作用有望开始显现。
一季度全国房地产开发投资增速
资料来源：国家统计局
另外，随着各地区各部门采取一系列扩内需、促消费的有力举措，消费市场正在有序恢复。其中，商品零售和餐饮等服务消费明显回升，接触型、出行类服务消费快速回暖，升级类消费需求继续释放，新型消费模式激发消费新活力。出口方面，一季度货物贸易出口总值5.65万亿元，同比增长8.4%。3月出口更是较上年同期急增，扭转了前两个月的跌幅，并结束了自去年10月份以来的连跌势头，超出市场预期，说明我国出口韧性较强。
鉴于今年5%的GDP增长目标并不算太高，加之房地产投资的逐渐回温以及消费、出口形势稳中向好，客观分析，当前对于房地产拉动经济增长的需求并不迫切。基于此，后续调控政策预计仍将延续“托而不举”的基调，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，超宽松政策出台可能性不大。
但局部政策也有亮点。4月10日，北京市住建委官网提到，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。这意味着，未来各地调控政策或将从“因城施策”细化至“一区一策”，进而打开了一线城市政策优化空间。而且，作为楼市政策最严格的城市之一，北京试点“一区一策”也有利于全国房地产市场情绪的进一步修复。
? “小阳春”后是“倒春寒”？
如上文分析，疫情因素减弱、稳楼市政策见效、季节性因素等，导致今年“小阳春”的出现是必然现象。但积压需求快速释放后，不一定能够撑起后续的行情。总体来看，影响楼市走向的居民收入和房价预期等因素，短期内还未出现根本性好转。
随着市场活跃度提升，二手房挂牌量也明显增加。数据显示，3月，10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，同比上涨80.94%。一方面，这体现了部分居民的置换需求；另一方面，也说明部分群体继续持有房产的意愿不强，借机离场，反映出市场对房地产中长期复苏的预期存在分歧。从交易前瞻指标来看，近期二手房景气指数回落，新房访盘量也同步出现下滑，客户决策周期拉长。
全国二手房挂牌量指数走势
资料来源：iFind，建投研究院
库存及去化周期仍处在高位。数据显示，截止到2月底，尽管全国百城新建商品住宅库存规模51个月来首次同比下降，但库存去化周期依然达到18.9个月，超过18个月的警戒线。其中，一、二、三四线去化周期分别为13.2、17.9 和 21.5个月，基本面偏弱的城市和区域库存及去化压力较大。
综合判断，考虑到去年的低基数，若政策端继续发力，宏观经济不断向好，居民收入稳步增加，则预计二季度地产也将持续修复，但修复力度还是要看后续政策情况。此外，城市间分化、新房二手房分化、现房期房分化的特征还会延续一段时间。
? 房企融资环境有望持续改善
虽然一季度房企融资环境有所改善，但海外债、信托、ABS等融资渠道发行规模仍在下降通道，特别是信托等非标渠道，投放规模持续压降，表明投资人对地产风险仍较谨慎，需持续观察市场复苏进展。随着后续市场以及行业信心的修复，预计房企融资渠道及效率将有进一步释放的空间。
此外，房企融资成本同环比均呈下降趋势。数据显示，一季度，80家典型房企新增债券类融资成本为3.98%，较去年全年下降0.25个百分点。在经历近两年的行业调整后，目前留下的房企多数信用背景较为良好，因而也推动了融资成本的走低。
但是，民营房企融资修复依然在路上。数据显示，一季度，民营房企发债仅有9只，规模约75亿元；与之对比，国有房企发行140只，规模约1500亿元。当前，对大多数民企而言，最主要的任务还是维持现有项目正常运转，公司现金流承压态势依然没有太大改变。
图片来源：unsplash.com/pexels.com
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