昨夜楼市大变局！我听到了泡沫崩裂的吱吱声……
2016/8/13 走进科学
邦地产、黄生说：今天，最冲击人眼球的新闻，莫过于香港楼市出现-20%的首付，也就是香港开发商愿意倒贴20%的首付给购房者，这甚至比美国次贷危机时的零首付还夸张、还恐怖!这个新闻一出，到处纷纷议论，因为这是香港楼市大变的一个信号。
这到底怎么回事？
“-20%的首付”，其实是开发商为买家提供换楼按揭，可连同旧有物业一同抵押，按揭贷款额最高可达新买入单位售价的120%，条件是旧有物业估值达新楼售价之70%以上，按揭计划中95%贷款用于新单位的付款，25%用于偿还原有物业按揭。
根据《华尔街日报》的说法，这是个短期借款计划，只有3年时间，每年利息2.15%。只有当3年不够时，利息才会升至4%。但跟香港银行普遍2.3%的利息比起来，2.15%还是十分有吸引力的。
据说，这个“刷三观”的政策来自新鸿基地产推售的元朗锦田北新楼盘“PARK YOHO Venezia”，它为了完成首批100个单位的销售任务，也是醉了……
为了吸引客源，香港居然想出了这么些神(开)奇(挂)的方法!香港的楼市到底低迷成啥样了？根据英国房地产研究机构莱坊Knight Frank最新公布全的球37座主要城市二季度房地产市场报告中，香港房价以8.4%的房价跌幅垫底。
香港楼市已经跌了约9%，但业内认为今年要跌15%左右，也就是当前香港楼市还没跌够，但是20%负首付，确实让人吃惊，因为这似乎预期未来香港楼市要跌20%，甚至更多。
不管是开发商营销手段也好，还是开发商真的害怕楼市下跌，但是几乎所有人认为香港楼市将下跌，这是不争的事实，所以一些开发商对未来的预期放得很低，想尽办法跑货。
1、香港人多地少，而且过去内地人一直涌入香港，购买香港的地产，导致香港楼市过去一直非常火。
2、因为香港是联系汇率，也就是紧跟美元的汇率，因为这几年香港经济不景气，但是汇率又紧跟美元，导致港元和美元一致走强，使得香港经济受到进一步的伤害。
3、美联储加息，为了维持港币的联系汇率，香港也要跟进加息，但这必然又继续使香港经济受到打击，同时也会使得香港的房地产调整。
香港不可能放弃联系汇率，注定跟随美国进入加息通道，在加息的时候，房地产等资产泡沫必然受到抑制，在经济下行的情况下，房地产资产泡沫往往破灭。
同时，因为香港是经济自由港，资本在香港来去自由，一旦美联储加息预期起来，大量的资本将从香港回流美国，这也会使得香港楼市进一步下跌。
不管如何，香港出现负百分之二十的首付，还是刷新了人们对房地产的三观。香港经历了几轮房地产泡沫破灭，对于房地产熊市心有余悸，所以对于市场的敬畏感非常强。
中国的房地产进入了一个漫长的繁荣周期，还没有真正进入熊市，使得大家对于房地产过于乐观，认为永远上涨，但是有上涨就会有回调，有牛市就会有熊市，昨晚楼市惊现大变局!
中国的房地产进入了一个漫长的繁荣周期，还没有真正进入熊市，使得大家对于房地产过于乐观，认为永远上涨，但是有上涨就会有回调，有牛市就会有熊市，昨晚楼市惊现大变局!
三个利空突袭楼市!
巴菲特有句名言：当海水退潮时，才是知道谁在裸泳。
随着中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”，管理层不断出手，虚高的资产价格退潮在即。
就在8月9日，三盆“冷水”同时向楼市泼来。
消息一：合肥楼市开始限贷
据“澎湃新闻”报道，合肥已经在8月9日启动了贷款新细则，对以下情况下的购房情形实行拒贷。
有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。
合肥此举显然重点打击两类人群：希望拥有多套住房的；炒房的。上述最后一条意味着，即便是现在没有房子，但此前使用银行贷款买卖过房子，也不能贷款。另据“新安晚报”报道，上述政策查房以合肥市区(不含四县一市)范围为准，查贷包括外地贷款记录。
若如此，则合肥的限贷力度应该是非常大的。也就是说，哪怕你在合肥从来没有贷款买过房子，但在其他城市有过两次贷款记录，现在到合肥购房都无法贷款了。
消息二：苏州楼市或重启限购
近日，一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件在网上流传，文件从土地供应、土地竞价、预售管理等10多个方面对苏州房地产市场进行调控。
其中对非户籍居民购房，提出了如下新要求：非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明；已有1套及以上，停止贷款。
如果这份文件是真的，则苏州将成为第一个恢复限购的二线城市。不过跟一线城市相比，仍然比较宽松。目前一线城市对非户籍人口购房的限制是：必须交满3到5年的社保，而且只能买一套房子。苏州是从第二套房子开始要求社保，但第二套房不能贷款。
消息三：银行收紧开发贷
据新华社报道，近日在全国范围内对房地产企业的政策逐步收紧，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
在次之前，证监会也宣布，房企再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。
楼市股市，风声鹤唳
如果说上述三个消息对楼市构成利空，那么，下面三个消息则对股市、债市和楼市都构成利空。
一、八条底线
日前多家媒体报道称，各地证监局正在督促辖区内的证券公司、基金公司及期货公司，要求开展私募资管业务自查整改，也就是落实“八条底线”。所谓“八条底线”，主要用于规范证券期货经营机构私募资管业务，包括以下内容：
1、大幅降低杠杆倍数。股票、混合类资产管理杠杆倍数最多不超过1倍，而员工持股计划则最多不得超过2倍；期货、固定收益、非标类资管计划杠杆不得超过3倍，其他类型资产管理计划杠杆倍数不得超过2倍。
2、禁止设立资金池。不允许不同资管计划混同操作，禁止资管计划违法从事证券期货业务。
3、禁止推出保本业务。资管合同及销售材料中不能包含保本保收益的表述，不能直接或间接承诺保本保收益。
“八条底线”若严格执行，对于股市、楼市、债市都将构成利空，因为钱少了。
二、银监会大规模排查同业、票据、理财等业务
银监会要求重点排查违规经营和违法犯罪高发的存款、信贷、票据、同业、理财和代销等业务领域。涉及金融机构除银行外，还包括金融资产管理公司、信托公司、金融租赁公司、货币经纪公司等。
此举也将影响到股市、楼市、债市的资金来源。
三、规范银行理财产品
日前，银监会下发了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，征求意见稿提出：
对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资，不得直接或间接投资于除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金，不得直接或间接投资于境内上市公司公开或非公开发行或交易的股票及其受(收)益权，不得直接或间接投资于非上市企业股权及其受(收)益权等。
这个管理办法涉及到24万亿资金的使用和去向，因此注定将对股市、楼市产生巨大间接影响。
财经作家刘晓博总结：
虽然经济下行压力再度显现，加上CPI走低，在年底之前央行有放松货币政策的空间和必要。但由于高层“抑制资产泡沫”的决心已定，去杠杆、防风险的新举措不断，所以股市难有大行情，楼市将逐步降温。
在这个时间段里，股市的投资机会将大大减少，散户亏钱几率大增。至于楼市，刚需购房者可择机入手，投资性购房可以适当观望，职业炒楼者应尽快减仓、然后去休假。
8月10日，10年期国债收益率跌破了2.7%，创下2009年以来新低。这一方面意味着央行有放松货币政策的可能，同时也意味着低风险资产的稀缺。为什么中日欧都出现了企业活期存款大增的局面？原因很简单，现在干什么都可能亏钱，不如在预留机动性的同时，保持观望。
大变局，听到了房价崩塌的吱吱声
岌岌可危!地产泡沫值得警惕!除了要求抑制房地产泡沫，监管层正在全面排查各类金融风险隐患。
1、银监会
《每日经济新闻》记者独家获悉，中国银监会办公厅下发通知，要求全面开展金融机构自查与监管检查。银监会要求重点排查违规经营和违法犯罪高发的存款、信贷、票据、同业、理财和代销等业务领域。涉及金融机构除银行外，还包括金融资产管理公司、信托公司、金融租赁公司、货币经纪公司等。
在信贷业务方面，通知还要求检查“是否存在个人住房贷款首付款来自P2P平台等”。今年上半年上海链家事件发生之后，购房首付贷业务被高度关注。随着监管层表态，多家P2P平台停止了“首付贷”业务。
此前的7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。
2、证监会
财新网报道称，多地证监局近日向辖区内证券公司、基金公司及期货公司下发通知，要求开展私募资管业务自查整改，重点针对“保本”类和结构化资管计划产品。
监管部门通知要求，机构应对7月18日之前存续的资管计划逐一自查，明确整改安排，具体包括资管计划名称中含有“保本”字样、直接或者间接对优 先份额认购者提供保本保收益安排、杠杆倍数超标、结构化资管计划嵌套投资其他结构化金融产品劣后级份额、结构化资管计划的总资产占净资产的比例超过 140%、委托不符合条件的第三方机构提供投资建议等情况的产品。同时，要及时制定和修改资管业务内部控制制度和风险管理制度。
此前的，7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
3、保监会
7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。
4、财政部
7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。
“和上海同业沟通来看，很多行长都觉得房地产相关融资要小心了，从土地融资到按揭贷款，杠杆太高，都在考虑存量项目如何安全退出。”某股份行上海某支行行长向《21世纪经济报道》表示。
在此背后，除了上述的合肥、苏州的限贷限购，各地方政府正从多方面释放收紧信号。
1、北京市长再次表态控制房价
在单价“10万元+”的房子持续涌现之时，被视为北京楼市“晴雨表”的通州区房价也是“蹭蹭蹭”地上窜，特别是市政府落户通州、行政副中心建设、京津冀一体化等一系列利好消息的出现，更是引爆通州楼市，由此，通州区成为北京唯一一个郊区大量项目出现4万元/平方米以上的区域。
对于通州房价，北京市委副书记、市长王安顺日前再次强调，坚决控制地价、房价。这是王安顺继今年年初称通州房价“控制得不理想”后，对于通州房价的再次表态。
2、南京传出政府正在出台一揽子计划
7月底，南京传出政府正在出台一揽子计划，或许对房贷有影响。当时业内人士预测，在房价不断上涨的压力下，南京或许在8月将进一步加大楼市调控力度，首当其冲的就是信贷政策的调整，房贷利率折扣取消、首付比例上升有比较大概率发生。
此前的4月25日，南京出台住宅限价政策；6月3日，南京又推出土地“限价”政策，若在拍卖时超过最高限价将终止出让。不过，这两个调控措施似乎并未起到什么作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍，还有3幅因无法认定最先举牌者而终止出让。可以看出，土地“限价”政策并未对南京土地市场起到降温作用。
因此，南京地价熔断机制被叫停、转而出台更为有效的信贷措施可能性也极大。
3、厦门房价比肩深上北
7月份厦门新建住宅均价为27260元/平方米，仅次于深圳、上海、北京。不仅如此，从环比涨幅上来看，厦门7月房价环比上涨4.05%，涨幅也居全国第四。7月15日厦门市国土资源与房产管理局出台了关于楼市的7条收紧政策，其中信贷政策就有两条。但因为同样是老面孔，变化幅度不是很大，不能从根本上解决供求紧张的关系，没有实质作用。
因此可以说，本轮调控政策信号意义大于实际意义。它改变的是市场各方对于后市的预期、对房价上涨的预期。
4、深圳四年最大房价跌幅
8月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布了一组数据：7月，深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。这是2016年深圳房价第二次出现环比下调。
在此之前，7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.15%，银行已经开始通过提高利率折扣，而收缩投向房地产的信贷规模。
此外，新华社发声的信号也值得留意。
8月9日晚间，新华社发出文章——《楼市降温政策频出对房地产市场影响几何？》。
上述文章指出：记者调查发现，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。
对此，新华社文章强调，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。
中国楼市岌岌可危!
海通证券宏观债券研究员-姜超在“姜超宏观债券研究”(ID：jiangchao8848)发布文章认为：从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平!
与之对应的事实是，8月5日，央行发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》显示：上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。
2012年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于2014年超过日本，可谓“超日赶美”。
但中金公司梁红团队表示：相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。
理由有三：1、中国房贷存量相对较低；2、即使用中国现有较短的房贷久期来计算，全国层面的房贷现金流负担也并不算高；3、目前为止，房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标。
刷三观：今天，香港楼市惊现负20%首付!
不要再说什么“楼市永远涨”的话了。
不久前才看到报道，随着房价“高烧不退”，北上深住宅楼面价格已经超过香港。今天，香港“-20%首付”便成为日内最冲击眼球的新闻。
为什么要说到香港？十年河东，十年河西。怕只怕，我们没悟出，这是前车之鉴。
“-20%的首付”，其实是开发商为买家提供换楼按揭，可连同旧有物业一同抵押，按揭贷款额最高可达新买入单位售价的120%，条件是旧有物业估值达新楼售价之70%以上，按揭计划中95%贷款用于新单位的付款，25%用于偿还原有物业按揭。
为了吸引客源，香港居然想出了这么刷新三观的方法。不禁要问：
香港的楼市到底低迷成啥样了？
根据英国房地产研究机构莱坊Knight Frank最新公布全的球37座主要城市二季度房地产市场报告中，香港房价以8.4%的房价跌幅垫底。
香港楼市已经跌了约9%，但业内认为今年要跌15%左右，也就是当前香港楼市还没跌够。
中国的房地产进入了一个漫长的繁荣周期，还没有真正进入熊市，使得大家对于房地产过于乐观，认为永远上涨，但是有上涨就会有回调，有牛市就会有熊市，这是正常的经济规律。对市场的敬畏之心一定不能丢。
附：中国房价涨跌分布图
中国房价涨跌分布图
数据：中指院；制作：邦地产
数据来源：中指院
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