韩国特色“免费租房制”，要把楼市拖垮了？
2023/4/11 18:00:00 三联生活周刊
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文｜谢九
房价全球第二高的韩国，在经历持续疯狂上涨之后，正面临楼市崩盘的危险。韩国财长秋庆镐近日表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%。在韩国的这一轮房价下跌浪潮里，韩国独一无二的免费租房制度，可能会成为房价下跌的助推器，加速韩国楼市的崩盘。
《恩珠的房间》剧照
在韩国，民众如果想要租房，可以有两种选择，一是全球普遍采用的月租制，租客按月向房东支付租金，二是韩国独有的全租制。
在全租制模式下，租客一次性向房东支付一大笔资金作为保证金，通常相当于房屋总价的60%-80%，然后签订一个相对较长的租约，比如两年。在收到租客的大笔保证金后，房东将房子免费提供给租客居住，租约到期之后，如果不续约，房东就将当初租客缴纳的全部保证金退还给租客。在整个租约期间，租客只需要缴纳水电气等基本开支，而不需要缴纳房屋租金，看上去就像租客在房东屋子里白白免费住了几年。
《黑暗荣耀》剧照
当然，对于租客而言，全租制并不是真的免费。因为租客将一大笔资金交给房东，相当于免费借贷给房东，虽然免了租金，但真实成本是这笔资金的利息收入。房东拿到这笔资金，两年时间里可以随意使用，或者存进银行吃利息，或者去炒股，更多的还是拿这笔钱去买房。所以，很多炒房者利用租客的保证金去买房，然后继续出租获取更多资金，然后继续买房，由此无限循环滚动，将炒房杠杆运用到极致，有人通过这种模式，购买了高达上千套房子。
过去很多年，韩国房价持续上涨，首尔房价以15万人民币/平方米的价格高居全球第二。这些通过租客资金炒房的房东们，在这一轮房价大涨中赚得盆满钵满，而韩国房价持续大涨，一定程度上也是因为这些韩国房东们加杠杆的推动。韩国房东们炒房越是疯狂，韩国房价上涨越快，而房价上涨越快，反过来又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房，由此形成了一个彼此成就的循环。
《月刊家》剧照
但是，这个看上去完美的闭环，最终被美联储加息戳破了。2022年3月，美联储开启了一轮史上罕见的加息周期，为了避免外资大规模外流，以及韩元大幅贬值，韩国不得不跟随美元的加息步伐。毕竟，1997年韩元暴跌给韩国经济带来的剧烈冲击，是韩国人永远无法忘却的惨痛记忆。不仅如此，韩国自身的通货膨胀也在快速上涨，多重因素下，韩国不得不实施了史上最强的一轮加息周期。
大规模加息迅速终结了韩国的资产泡沫，韩国股市大跌，楼市也迅速转冷。对于韩国独有的全租制，大规模加息更是致命一击。因为韩国全租制这种模式之所以能够运行，核心之处在于利息较低，一旦利息升高，全租制就失去了基础。
综艺《帮我找房子吧》剧照
对于租客而言，将一大笔资金一次性交给房东，以此换取免费租金，这种做法是否合算，租客的主要考量就在于利息收入和租金支出孰高孰低。由于韩国长期实行低利率，对于很多全租的租客甚至提供低利率的贷款，所以，很多租客愿意选择全租制，但是，随着韩国持续大幅加息，租客一次性交付大笔资金的成本越来越高，对于租客而言，如果手上有大笔资金，存在银行的利息收入可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择全租。对于那些依靠银行贷款给房东交钱的租客，贷款利率越来越高，也无力承担全租制下的高额资金需求。
所以，韩国加息之后，全租制也就越来越难以维系，很多租客到期之后，就选择不再续约。对于房东而言，就必须将大笔资金退还给租客，很多高杠杆的房东就只能将手上的房屋抛售套现，由此就给本已摇摇欲坠的韩国楼市更增添了下跌的动力。还有很多无力偿还租客保证金的房东，干脆选择了跑路。
《今生是第一次》剧照
当前韩国经济的动荡，让全球投资者开始担心韩国可能会重演1997年的金融危机。在1997年东亚金融危机期间，韩国成为重灾区，由于外资大幅外流，股市、楼市和韩元暴跌，外汇储备一度只剩39亿美元，而韩国政府的债务高达1500亿美元。
为了避免国家破产，韩国发起了一场收集黄金运动，为国家筹集外汇储备。韩国民众将家中收藏的黄金首饰拿到银行，银行用大幅贬值之后的韩元予以收购，两个月时间，300多万韩国民众献出了价值20多亿美元的黄金。但这还是无法阻止韩国走到破产边缘，无奈之下，韩国只能向IMF求救，虽然最终获得了500多亿美元的贷款，但是不得不丧失部分经济主权，按照IMF的要求进行大尺度的经济改革，金融业向外资全面开放等等。韩国在1997年的遭遇，被很多韩国人视为国耻，韩国人甚至将这段经历拍成了一部名为《国家破产之日》的电影。
《国家破产之日》剧照
在经历了1997年的危机之后，韩国经济重新恢复了增长的动力。过去20多年，韩国是全球表现最好的经济体之一，2021年更是被联合国正式认定为发达国家。从发展中国家跃升为发达国家，韩国也成为全球不多的成功跨越中等收入陷阱的正面典范。
不过，韩国经济快速发展，导致韩国的贫富差距越来越大，为了改变现状，越来越多的韩国人开始各种投机活动，试图通过投机来改变命运，股市、数字货币、楼市等热门资产，韩国人一个也没有错过。
《钱》剧照
从楼市来看，过去几年韩国房价持续上涨，很大程度上得益于韩国实体经济的支撑。楼市是实体经济的放大器，当宏观经济向好时，楼市的繁荣往往大幅领先于实体经济，但是，一旦实体经济开始向下，楼市泡沫破灭的程度往往几倍于实体经济的衰落。
类似的教训在日本早就发生过，上世纪80年代，在日本经济的高峰时期，日本房价领涨全球，日本人号称卖掉东京的土地就可以买下整个美国。但是，随着日本经济开始进入“失去的十年”，日本房价泡沫迅速破灭，时至今日也没有回到30年前的高点。失去了实体经济的支撑，资产泡沫最终都会破灭，没有一个国家可以逃过这样的规律。
排版：小映/ 审核：然宁
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